房地产行业周报（2024年第16周）：“小阳春”下半场表现乏力，二线城市纷纷加码政策

近期核心观点： 4月中旬，30城新房成交量后继乏力，18城二手房成交量相对平稳；长沙、厦门等二线城市大力优化限购限贷政策，而一线城市政策出台节奏仍相对保守。我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待在需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳。个股端，核心推荐绿城管理控股、华润万象生活。 市场表现回顾： 2024.4.15-2024.4.21期间，房地产板块19只个股上涨，96只个股下跌，1只个股持平，占比分别为16%、83%、1%。房地产指数（中信）下跌2.98%，沪深300指数上涨1.89%，房地产板块跑输沪深300指数4.87个百分点，位居所有行业第22位。近一个月，房地产指数（中信）下跌13.7%，沪深300指数下跌1.22%，房地产板块跑输沪深300指数12.48个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌25.43%，沪深300指数下跌1.91%，房地产板块跑输沪深300指数23.52个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量后继乏力。从日频跟踪来看，2024年4月21日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-38%；其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-44%、-39%、-25%。截至2024年4月21日，30城新建商品房当年累计成交2522万㎡，同比-43%； 其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-39%、-43%、-47%。 二手房方面，成交量相对平稳。从日频跟踪来看，2024年4月21日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-17%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-3%、-23%、-11%。截至2024年4月21日，18城二手住宅当年累计成交22.33万套，同比-21%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-19%、-22%、-18%。 行业政策要闻： 2024.4.15-2024.4.21期间，房地产行业政策要闻主要包括：①长沙完全打开限购，并上调购买新房申请住房公积金的最高贷款额度。②厦门岛内两区首套房首付比例降至20%，二套房降至30%。③北京优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准。④郑州对配售型保障性住房试行管理办法公开征求意见，并公告二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作相关事宜。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 表 .....................................................................................................................1：上周房地产行业政策要闻梳理 1.近期核心观点 4月中旬，30城新房成交量后继乏力，18城二手房成交量相对平稳；长沙、厦门等二线城市大力优化限购限贷政策，而一线城市政策出台节奏仍相对保守。我们重申，楼市的真实复苏是房地产板块行情出现的前提，期待在需求端政策的不断加持下，楼市能够初步企稳。个股端，核心推荐绿城管理控股、华润万象生活。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第22位 2024.4.15-2024.4.21期间，房地产指数（中信）下跌2.98%，沪深300指数上涨1.89%，房地产板块跑输沪深300指数4.87个百分点，位居所有行业第22位。近一个月，房地产指数（中信）下跌13.7%，沪深300指数下跌1.22%，房地产板块跑输沪深300指数12.48个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌25.43%，沪深300指数下跌1.91%，房地产板块跑输沪深300指数23.52个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为16%、83%、1% 2024.4.15-2024.4.21期间，19只个股上涨，96只个股下跌，1只个股持平，占比分别为16%、83%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：广汇物流、学大教育、中绿电、上海临港、万通发展，居后5位的个股为：廊坊发展、万方发展、财信发展、东旭蓝天、济南高新。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量后继乏力 从日频跟踪来看，2024年4月21日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-38%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-67%、-32%、-30%、-39%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-44%、-39%、-25%。 截至2024年4月21日，30城新建商品房当年累计成交2522万㎡，同比-43%； 其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-35%、-42%、-40%、-28%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-39%、-43%、-47%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交量相对平稳 从日频跟踪来看，2024年4月21日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-17%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-8%、+17%、-19%、-29%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为-3%、-23%、-11%。 截至2024年4月21日，18城二手住宅当年累计成交22.33万套，同比-21%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-25%、+17%、-23%、-12%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-19%、-22%、-18%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：成都单日成交7天移动平均（套） 图21：杭州单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 2024.4.15-2024.4.21期间，房地产行业政策要闻主要包括：①长沙完全打开限购，并上调购买新房申请住房公积金的最高贷款额度。②厦门岛内两区首套房首付比例降至20%，二套房降至30%。③北京优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准。④郑州对配售型保障性住房试行管理办法公开征求意见，并公告二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作相关事宜。 表1：上周房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明