房地产行业周报（2023年第23周）：高能级城市表现较优，政策环境仍宽松

本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数上涨1.23%，沪深300指数下跌0.65%，板块跑赢沪深300指数1.88pct，在31个板块中排第6位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积237万平米，环比-32.8%，同比-15.9%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积62万平米，环比-14.9%，同比+4.7%；二线城市商品房成交面积126万平米，环比-43.0%，同比-21.9%；三线城市商品房成交面积49万平米，环比-16.7%，同比-19.9%。新房市场一线城市同比表现优于二三线城市。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积168万平米，环比-4.7%，同比+22.0%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积31万平米，环比-8.7%，同比+27.1%；9个二线城市二手房成交面积129万平米，环比-2.0%，同比+22.2%；3个三四线城市二手房成交面积8万平米，环比-25.9%，同比+2.9%。二手房同环比数据一二线城市表现均显著优于三四线城市。库存方面，本周一线城市上海、深圳库存面积环比下降，二线城市福州、苏州环比下降。 去化仍然以杭州及上海表现最为突出，上述两个城市3个月移动平均去化月数分别为2.32个月、4.09个月。土地市场本周一线城市无住宅用地成交；二线城市成交住宅用地17宗，平均溢价率0.91%；三四线城市共计成交住宅用地109宗，平均溢价率4.94%。 本周政策情况：本周北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化租房提取业务的通知》，无发票租房公积金提取额度至2000元。南通市通州区住建局、财政局、自然资源和规划局联合印发《关于促进全区房地产市场消费的意见》，购买首套或改善性二套新房最高补贴房款总额的1.5%。广东省发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的实施意见》，住房政策向多子女家庭倾斜，可适当提高租房提取额度。 重点公司跟踪：6月至今我们跟踪的重点企业总共拿地4宗，拿地企业分别为招商蛇口、保利发展及中国海外发展，均为国央企，所获地块分别位于北京、佛山及青岛。本周我们跟踪的重点房企暂未发行债券融资。 投资建议：销售表现上，新房市场一线城市同比表现优于二三线城市，二手房市场一二线城市同环比表现均优于三四线城市，城市之间的分化仍然较为明显。去化上仍然以杭州及上海表现最为突出，一二线城市中除福州去化周期接近30个月外，其余城市去化周期基本均在15个月以内，而三四线城市去化周期均超过20个月。拿地端，本月截止目前只有国央企在土地市场有所斩获，地块仍然位于较为核心的城市。在政策端，目前在“房住不炒”的主基调下，各城市地产相关政策持续调整优化，整体政策环境仍然宽松。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 表1：重点公司投资评级: 1第23周板块行情回顾 1.1第23周行业指数表现 本周（2023/6/3~2023/6/9）申万房地产指数上涨1.23%，沪深300指数下跌0.65%，板块跑赢沪深300指数1.88pct，在31个板块中排第6位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第23周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨排名前5位的个股分别为：京投发展、金科股份、*ST新联、沙河股份、京能置业；跌幅排名前5位的个股分别为：*ST宋都、ST阳光城、ST粤泰、新大正、格力地产。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/6/3~2023/6/9）30大中城市商品房成交面积237万平米，环比-32.8%，同比-15.9%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积62万平米，环比-14.9%，同比+4.7%；二线城市商品房成交面积126万平米，环比-43.0%，同比-21.9%；三线城市商品房成交面积49万平米，环比-16.7%，同比-19.9%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/6/3~2023/6/9）我们重点监测的14城二手房成交面积168万平米，环比-4.7%，同比+22.0%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积31万平米，环比-8.7%，同比+27.1%；9个二线城市二手房成交面积129万平米，环比-2.0%，同比+22.2%；3个三四线城市二手房成交面积8万平米，环比-25.9%，同比+2.9%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/6/3~2023/6/9），4个一线城市新房成交北京和深圳环比上涨，涨幅分别为24.0%、6.3%，上海和广州环比下跌，跌幅分别为22.8%、33.1%。与去年同期相比，上海、北京、深圳分别同比上涨2.5%、9.5%、22.4%，广州同比下跌3.2%。 二手房成交北京环比下跌10.8%，同比涨幅达到30.1%；深圳环比上涨0.9%，同比上涨16.6%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/6/3~2023/6/9）我们重点监测的14个二线城市中，新房市场环比表现有所差异，只有杭州、成都、东莞环比微涨，分别为+5.2%、+4.2%、+0.5%；其余城市环比下跌，其中福州、武汉、青岛、宁波环比跌幅超过50%，分别为福州（环比-72.8%）、武汉（环比-68.7%）、青岛（环比-58.2%）、宁波（环比-50.5%）； 其余城市环比跌幅亦超过10%，分别为苏州（环比-48.0%）、佛山（环比-37.9%）、无锡（环比-22.7%）、南京（环比-22.5%）、济南（环比-17.7%）。与去年同期相比，除宁波（同比+17.2%）、成都（同比+15.5%）、杭州（同比+15.0%）外，其余城市同比均下跌，其中苏州同比跌幅最大，为46.5%；福州、济南、佛山、武汉、南京同比跌幅均在30%以上，分别为-39.8%、-38.8%、-38.3%、-37.5%、-36.5%； 此外无锡和青岛同比分别为-29.8%和-19.0%。二手房市场方面，青岛环比涨幅最大，为36.5%，成都环比微涨，为0.4%；其他城市均出现环比下滑，分别为杭州（环比-15.2%）、厦门（环比-13.0%）、南宁（环比-9.0%）、佛山（环比-7.7%）、南京（环比-7.4%）、东莞（环比-7.2%）、苏州（环比-3.0%）。同比表现上，除杭州（同比-44.0%）、厦门（同比-25.0%）、青岛（同比-10.8%）外，其他城市二手房成交面积的同比涨幅大多在30%以上，其中南宁同比上涨61.6%，涨幅最高； 南京同比上涨18.5%，涨幅最低。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/6/3~2023/6/9）我们重点监测的13个三四线城市中，4个城市新房成交环比上涨，其中金华（环比+148.6%）涨幅最大，韶关、芜湖、扬州环比分别为+92.4%、+20.0%、+14.2%；其余城市环比下跌，泉州、绍兴环比跌幅超过50%，分别为-87.6%、-58.4%。同比方面，金华涨幅最大，达到219.4%；韶关同比表现次之，为+127.1%；温州、扬州、莆田分别同比+58.3%、+57.0%、+3.5%。其余城市同比下跌，其中绍兴、泉州和肇庆跌幅超过50%，分别下跌85.1%、74.1%、62.0%。二手房市场中，金华、扬州分别环比下跌56.0%、7.6%，江门环比上涨26.9%； 同比扬州+81.9%，江门+56.1%，金华-49.2%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/6/3~2023/6/9）一线城市中，北京、广州新房库存面积分别环比微涨0.5%、0.4%，上海和深圳分别环比下跌2.1%、0.6%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，为4.09个月，其余城市3个月移动平均去化周期约在12~15个月，较上周基本保持平稳。我们跟踪的4个二线城市中，整体变化不大，杭州新房库存面积环比涨幅最高，为1.3%，福州新房库存面积环比下跌1.6%。从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，为2.32个月，南京、苏州平均去化周期分别为12.10、10.62个月左右，福州仍保持较长的去化周期，为29.76个月。我们跟踪的3个三四线城市新房库存面积除莆田保持平稳外，泉州和温州环比微涨，环比涨幅分别为0.8%和0.7%。从去化周期来看，三个城市3个月移动平均去化周期均较高，其中泉州的去化周期最长，达到了294.10个月，莆田、温州平均去化周期分别为31.62、22.22个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/6/5~2023/6/9）一线城市无成交地块，供给方面，北京和广州分别推出7宗和1宗住宅用地，总规划建面分别为52.72万方和3.82万方；广州推出商办用地1宗，总规划建面0.12万方。二线城市合计成交住宅用地17宗，总规划建面124万方，土地出让金73亿元，平均溢价率1.54%；成交商办用地24宗，总规划建面66万方，土地出让金11亿元，平均溢价率0.91%。供给方面，合计推出住宅用地50宗，总规划建面442.47万方；推出商办用地34宗，总规划建面72.16万方。三四线城市共计成交住宅用地109宗，商办用地107宗，土地出让金分别为174.39亿元、24.17亿元，平均溢价率分别为4.94%、3.41%。 表6.本周各城市土地市场情况 5本周行业重点新闻追踪 北京：北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化租房提取业务的通知》，无发票租房公积金提取额度至2000元。 6月5日，北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化租房提取业务的通知》，该政策自2023年6月5日起实施。《通知》提出，租住北京市商品住房，未提供租房发票的，经告知承诺后，每人每月提取额度由1500元调整为2000元；提供租房发票，并在“北京市房屋租赁管理服务平台”办理房屋租赁合同备案的，按实际月租金提取，实际租金超过月缴存额的，按月缴存额全额提取。租房提取条件方面，申请人及配偶在北京市行政区域内无自有住房且租赁住房的；申请人已连续足额缴存住房公积金3个月（含）以上。租房提取均可实现全程网办，按月提取。 南通市：南通市通州区住建局、财政局、自然资源和规划局联合印发《关于促进全区房地产市场消费的意见》，购买首套或改善性二套新房最高补贴房款总额的1.5%。 6月6日消息，江苏省南通市通州区住房和城乡建设局、南通市通州区财政局、南通市通州自然资源和规划局联合印发关于《关于促进全区房地产市场消费的意见》的通知。《意见》提到，一次性购买通州区内同一楼盘新建普通商品住宅5套（含）以上，按房款总额给予1%的购房补贴。在通州区购买家庭首套或改善性二套新建普通商品住房，建筑面积144㎡（含）以下的住宅，给予房款总额（不含储藏室、车位、车库的价款）1.5%的购房补贴；建筑面积144㎡以上的住宅，给予房款总额（不含储藏室、车位、车库的价款）1%的购房补贴。每个企业或家庭仅可享受一次该《意见》规定的购房补贴。 广东：广东省发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的实施意见》，住房政策向多子女家庭倾斜，可适当提高租房提取额度。 6月7日，广东省发布《关于进一步完善和落实积极生育支持