3月土地市场有哪些变化？

3月土地市场有哪些变化？ 证券研究报告/固定收益点评2024年4月21日 分析师：肖雨 执业证书编号：S0740520110001电话： Email：xiaoyu@zts.com.cn 联系人：周冰倩电话： Email：zhoubq@zts.com.cn 投资要点 土地出让金同比持续下滑。2024年3月，全国土地出让面积为11,129.02万平米，同比下降37.69%，土地出让金为1,809.28亿元，同比下降24.76%。2024年的第一季度，土地出让金累计为4,938.03亿元，较去年同期下降了12.32%；继1-2月土地出让金同比小幅下降3.05%之后，3月份的下降趋势更为显著。 工业用地和住宅用地为突出下滑点。2024年3月，仅其他用地增速为正，同比增长38.09%，绝对体量不大但增速较高；其余性质的土地出让金增速均为负，且下降幅度都较为明显，其中住宅用地的土地出让金降幅最大，达到了33.94%。 一、二线城市出让金占比提升。3月，一线、二线、三四线土地出让金占比分别为12.53%、48.94%和38.53%，其中一线、二线城市占比同比分别提升1.91pct和4.28pct，三四线城市则同比下降6.19pct。 3月全国土地成交均价同比提升22%，溢价率略微下降。3月，全国成交土地均价为1,626元/㎡，同比提升22%；平均溢价率为4.69%，同比下降0.68pct。2024年一季度，全国成交土地均价为1,546元/㎡，较去年同期增加了17.84%；平均溢价率为4.15%，降幅为7.37pct。 一线城市土地交易情况较好。3月，一线城市以15,741元/㎡的成交土地均价领先，并且相较于去年同期，均价大幅增长了67.39%，同时，平均溢价率也同比增长了4.55pct，达到7.96%。二、三四线城市成交土地均价分别为3,737元/㎡和809元/㎡，增幅相似，分别为9.75%和10.07%；平均溢价率分别为5.64%和2.51%，同比均下降。 分省份看，3月，浙江土地出让金位居榜首，达到333亿元；江苏、福建、河北、山东、上海和陕西土地出让金均破百亿。上海、福建、重庆、黑龙江和宁夏土地表现突出，上升幅度超过80%；江西、安徽、吉林和海南土地遭遇较大幅度下滑，跌幅超过80%。分地市来看，宁波、西安和福州的土地出让金位列前三甲，杭州以91.47亿元的成绩紧追其后，而其他地市的土地出让金与之相比呈现出明显的落差。 3月城投拿地占比同比提升。2024年3月城投拿地金额为470.68亿元，与去年同期相比，下降了6.95%；城投的参与度呈现上升趋势，其拿地金额占总土地出让金的比例为26.02%，同比增长4.98pct。分省而言，重庆、天津、福建、北京、安徽、江苏6个省份城投拿地占比超过30%，其中福建城投拿地金额为86.42亿元，占比达46.97%，同 比去年增长了18.63pct，整体表现显著。分地市而言，咸阳市城投拿地占比达到100%，相较于去年3月，淮南、太原、咸阳、合肥等15个地市城投拿地占比增幅显著，涨幅超过50pct。 国企拿地金额、占比均明显提升。从2023年开始到2024年3月，国企拿地金额和占比在不同月份有所波动，但整体呈现增长趋势；3月，国企拿地金额达到1,157.54亿元，相较于去年3月增长了6.57%；国企拿地占比为63.98%，增长了18.81pct。分省份看，上海、福建国企拿地占比分别为96.75%和91.56%，四川、重庆、江苏等8个省份占比超60%。天津、四川占比同比增长显著，分别为46.03pct和43.57pct。 细看省份：浙江：宁波土地出让金破百亿，土地整体下滑严重。3月全省土地出让金为 332.59亿元，宁波、杭州土地出让金分别为119.99亿元和91.47亿元，总占比达63.58%；全省土地下滑31.19%，多数地市同比下滑严重，仅金华、宁波、舟山实现正增长。城投拿地占比为26.28%，各地市分化明显。金华城投拿地占比居前，超过50%；对比去年同期，省内各地市表现分化明显，舟山、嘉兴同比增长超30pct，而衢州跌幅超过50pct。 重庆：土地出让金翻倍，涪陵区为主要增长点。3月全市土地出让金为58.90亿元，其中涪陵区占比44.76%；全省土地出让金翻倍，增长点主要来自涪陵区，土地出让金同比增加了26.21亿元，南川、渝北区同比分别增加3.69亿元和5.75亿元。国企拿地占比78.88%，同比增加1.78pct。巴南、涪陵、九龙坡、南岸、南川等11个区县国企拿地占比超过全市平均水平78.88%，相较于去年3月，巴南、涪陵、梁平、南川等地呈 现不同程度的增长，但璧山、铜梁和渝北国企拿地占比同比降低。 风险提示：城投口径判断有误；土地明细数据来源于中指，可能存在数据更新不及时及提取失误等风险。 内容目录 一、3月土地出让金下滑25%.-4- 1、工业、住宅用地显著下滑，一二线城市占比上升..................................-4- 2、土地成交均价同比提升明显...................................................................-5- 3、浙江土地出让金领跑，宁波市、西安市和福州市位列前三甲................-6- 4、城投拿地占比同比提升，直辖市表现分化.............................................-7- 5、3月国企拿地金额、占比提升明显.........................................................-8- 二、典型省份的新变化......................................................................................-10- 1、浙江：土地整体下滑严重，城投拿地各地市分化明显.........................-10- 2、重庆：出让金翻倍，涪陵区为主要增长点...........................................-11- 3、陕西：出让金下滑，多地市国企拿地占比上升....................................-12- 4、湖南：土地出让整体情况不佳，仅郴州和长沙存在城投拿地..............-14- 5、安徽：出让金下滑83.62%，仅亳州实现正增长..................................-15- 三、小结............................................................................................................-16- 图表目录 图表1：2024年1-3月土地出让面积（万平米）.-4- 图表2：2024年1-3月土地出让金（亿元）......................................................-4- 图表3：2024年3月分用地性质土地出让金情况（亿元、%）.........................-4-图表4：2020年以来，一线、二线、三四线土地出让金结构占比（%）..........-5-图表5：2020年以来土地成交均价及溢价率情况（元/㎡、%）.........................-5- 图表6：2020年以来，一线、二线、三四线城市土地成交均价及溢价率情况（元/㎡、%）...............-6- 图表7：2024年3月分省份土地出让金情况（亿元、%）................................-6-图表8：2024年3月分地市土地出让金情况（亿元、%）（仅列示部分）.......-7-图表9：2023年以来城投拿地占比情况（亿元、%）........................................-7- 图表10：2024年3月分省份城投拿地情况（亿元、%）..................................-8- 图表11：2024年3月分地市城投拿地情况（亿元、%）（仅列示部分）........-8- 图表12：2023年以来国企拿地占比情况（亿元、%）......................................-9- 图表13：2024年3月分省份国企拿地情况（亿元、%）..................................-9- 图表14：2024年3月分地市国企拿地情况（亿元、%）（仅列示部分）......-10- 图表15：2024年3月浙江分地市土地出让情况（亿元、%）........................-10- 图表16：2024年3月浙江住宅类用地出让情况（%）...................................-10- 图表17：2024年3月浙江分地市城投拿地情况（亿元、%）........................-11- 图表18：2024年3月浙江分地市国企拿地情况（亿元、%）........................-11- 图表19：2024年3月重庆分区县土地出让情况（亿元、%）........................-11- 图表20：2024年3月重庆住宅类用地出让情况（%）...................................-11- 图表21：2024年3月重庆分区县城投拿地情况（亿元、%）........................-12- 图表22：2024年3月重庆分区县国企拿地情况（亿元、%）........................-12- 图表23：2024年3月陕西分地市土地出让情况（亿元、%）........................-13- 图表24：2024年3月陕西住宅类用地出让情况（%）...................................-13- 图表25：2024年3月陕西分地市城投拿地情况（亿元、%）........................-13- 图表26：2024年3月陕西分地市国企拿地情况（亿元、%）........................-13- 图表27：2024年3月湖南分地市土地出让情况（亿元、%）........................-14- 图表28：2024年3月湖南住宅类用地出让情况（%）...................................-14- 图表29：2024年3月湖南分地市城投拿地情况（亿元、%）........................-14- 图表30：2024年3月湖南分地市国企拿地情况（亿元、%）........................-14- 图表31：2024年3月安徽分地市土地出让情况（亿元、%）........................-15- 图表32：2024年3月安徽住宅类用地出让情况（%）...................................-15- 图表33：2024年3月安徽分地市城投拿地情况（亿元、%）........................-16- 图表34：2024年3月安徽分地市国企拿地情况（亿元、%）........................-16- 本文对2024年3月土地市场情况进行回顾，以供投资者参考。 一、3月土地出让金下滑25% 1、工业、住宅用地显著下滑，一二线城市占比上升 土地出让金同比下滑明显。2