4月土地市场有哪些变化？

4月土地市场有哪些变化？ 证券研究报告/固定收益点评2024年5月19日 分析师：肖雨 执业证书编号：S0740520110001电话： Email：xiaoyu@zts.com.cn 分析师：周冰倩 执业证书编号：S0740524040003电话： Email：zhoubq@zts.com.cn 投资要点 土地出让金同比下滑39%。2024年4月，全国土地出让面积为12,125.62万平米，同比下降19.24%，土地出让金为1,744.95亿元，同比下降38.58%。2024年1-4月，土地出让金累计为6,682.99亿元，较去年同期下降了21.13%；相较3月土地出让金同比下降24.76%之后，4月份的下降趋势更为显著。 住宅用地和综合用地下滑突出。2024年4月，其他用地与商业/办公用地增速为正，分别同比增长35.05%和4.98%；其余性质的土地出让金增速均为负，住宅用地与综合用地（含住宅）下降幅度较为明显，其中住宅用地的土地出让金降幅最大，达到了51.82%。 二、三四线土地出让金占比同比提升。4月，一线、二线、三四线土地出让金占比分别为10.78%、43.31%和45.91%，其中一线城市占比同比下降21.04pct，二、三四线城市则同比分别提升10.44pct、10.60pct。 4月全国土地成交均价同比下降22.81%，溢价率下滑2.73pct。4月，全国成交土地均价为1,438元/㎡，同比下降22.81%；平均溢价率为3.37%，同比下降2.73pct。2024年1-4月，全国成交土地均价为1,535元/㎡，较去年同期增加了6.21%；平均溢价率为3.97%，下降了0.79pct。 分省份看，4月，浙江土地出让金位居榜首，达到392.41亿元；江苏、四川、上海、山东和河北土地出让金均破百亿。青海、吉林、江苏上升幅度超过80%；广东、安徽、北京、新疆土地遭遇较大幅度下滑，跌幅超过80%。分地市来看，杭州、成都、无锡的土地出让金分别以317.51亿元、112.85亿元、60.79亿元的显著成绩位列前三甲，扬州市以54.14亿元的成绩紧追其后。 4月城投拿地占比同比提升。2024年4月城投拿地金额为476.61亿元，与去年同期相比，下降了0.71%%；城投的参与度呈现上升趋势，其拿地金额占总土地出让金的比例为27.31%，同比增长10.42pct。分省而言，北京、天津、湖南等11个省份城投拿地占比超过30%，其中江苏城投拿地金额为136.70亿元，占比达50.24%，同比去年增长了20.35pct，整体表现显著。分地市而言，萍乡市城投拿地占比达到97.70%，长沙、 苏州、扬州等21个城市城投拿地占比超过70%。 国企拿地占比均明显提升。2023年以来，国企拿地占比在不同月份有所波动，但整体呈现增长趋势。2024年4月，国企拿地金额达到983.83亿元，相较于2023年4月的1,086.15亿元，下降了3.34%；国企拿地占比为56.38%，增长了20.56pct。分省份看，北京、重庆和天津国企拿地占比居前，广西国企拿地占比同比下滑明显。 典型省份的新变化：浙江：土地出让金有所提升，城投拿地各地市分化明显。4月全省土地出让金为392.41亿元，以杭州出让为主，土地出让金为317.51亿元，占比达80.91%。杭州土地出让金破百亿，土地整体有所提升，湖州跌幅最大。城投拿地占比为15.58%，各地市分化明显。衢州城投拿地占比居前，占比为82.74；全省城投拿地占比为15.58%，仅杭州、宁波占比低于全省平均水平。对比去年同期，省内各地市表 现分化明显，温州、绍兴同比增长超50pct，而金华跌幅超过50pct。 重庆：土地整体下跌，沙坪坝区为主要增长点。4月全市土地出让金为19.03亿元，其中沙坪坝区占比41.06%。全省土地出让金同比下降28.01%，涪陵区、江北区等11个区土地出让金出现超80%的大幅下跌。国企拿地占比96.39%，同比增加58.14pct。巴南、铜梁、沙坪坝区等6个区县国企拿地占比超过全市平均水平96.39%，国企拿地增长点同样来自于沙坪坝区，同比增加了7.81亿元。相较于去年4月，巴南、沙坪坝、铜梁、璧山等地呈现不同程度的增长，但涪陵、大足等地国企拿地占比同比降低。。 风险提示：城投口径判断有误；土地明细数据来源于中指，可能存在数据更新不及时及提取失误等风险。 内容目录 一、4月土地出让金下滑39%.-4- 1、住宅用地显著下滑，二、三四线城市占比上升......................................-4- 2、土地成交均价同比明显下降...................................................................-5- 3、浙江土地出让金领跑，杭州市、成都市、无锡市位列前三甲................-6- 4、城投拿地占比同比提升，直辖市表现分化.............................................-7- 5、4月国企拿地占比提升明显....................................................................-8- 二、典型省份的新变化......................................................................................-10- 1、浙江：土地出让金有所提升，城投拿地各地市分化明显.....................-10- 2、重庆：土地整体下跌，沙坪坝区为主要增长点....................................-11- 3、陕西：出让金下滑，多地市城投拿地占比上升....................................-12- 4、湖南：土地出让整体情况不佳，拿地以长沙、岳阳为主.....................-13- 5、安徽：出让金下滑80.70%，城投拿地占比有所下降..........................-15- 三、小结............................................................................................................-16- 图表目录 图表1：2024年1-4月土地出让面积（万平米）.-4- 图表2：2024年1-4月土地出让金（亿元）......................................................-4- 图表3：2024年4月分用地性质土地出让金情况（亿元、%）.........................-4-图表4：2020年以来，一线、二线、三四线土地出让金结构占比（%）..........-5-图表5：2020年以来土地成交均价及溢价率情况（元/㎡、%）.........................-5- 图表6：2020年以来，一线、二线、三四线城市土地成交均价及溢价率情况（元/㎡、%）...............-6- 图表7：2024年4月分省份土地出让金情况（亿元、%）................................-6-图表8：2024年4月分地市土地出让金情况（亿元、%）（仅列示部分）.......-7-图表9：2023年以来城投拿地占比情况（亿元、%）........................................-7- 图表10：2024年4月分省份城投拿地情况（亿元、%）..................................-8- 图表11：2024年4月分地市城投拿地情况（亿元、%）（仅列示部分）........-8- 图表12：2023年以来国企拿地占比情况（亿元、%）......................................-9- 图表13：2024年4月分省份国企拿地情况（亿元、%）..................................-9- 图表14：2024年4月分地市国企拿地情况（亿元、%）（仅列示部分）........-9- 图表15：2024年4月浙江分地市土地出让情况（亿元、%）........................-10- 图表16：2024年4月浙江住宅类用地出让情况（%）...................................-10- 图表17：2024年4月浙江分地市城投拿地情况（亿元、%）........................-11- 图表18：2024年4月浙江分地市国企拿地情况（亿元、%）........................-11- 图表19：2024年4月重庆分区县土地出让情况（亿元、%）........................-11- 图表20：2024年4月重庆住宅类用地出让情况（%）...................................-11- 图表21：2024年4月重庆分区县城投拿地情况（亿元、%）........................-12- 图表22：2024年4月重庆分区县国企拿地情况（亿元、%）........................-12- 图表23：2024年4月陕西分地市土地出让情况（亿元、%）........................-12- 图表24：2024年4月陕西住宅类用地出让情况（%）...................................-12- 图表25：2024年4月陕西分地市城投拿地情况（亿元、%）........................-13- 图表26：2024年4月陕西分地市国企拿地情况（亿元、%）........................-13- 图表27：2024年4月湖南分地市土地出让情况（亿元、%）........................-14- 图表28：2024年4月湖南住宅类用地出让情况（%）...................................-14- 图表29：2024年4月湖南分地市城投拿地情况（亿元、%）........................-14- 图表30：2024年4月湖南分地市国企拿地情况（亿元、%）........................-14- 图表31：2024年4月安徽分地市土地出让情况（亿元、%）........................-15- 图表32：2024年4月安徽住宅类用地出让情况（%）...................................-15- 图表33：2024年4月安徽分地市城投拿地情况（亿元、%）........................-15- 图表34：2024年4月安徽分地市国企拿地情况（亿元、%）........................-15- 本文对2024年4月土地市场情况进行回顾，以供投资者参考。 一、4月土地出让金下滑39% 1、住宅用地显著下滑，二、三四线城市占比上升 土地出让金同比下滑明显。2024年4月，全国土地出让面积为12,125.62万平米，同比下降19.24%，土地出让金为1,744.95亿元，同比下降38.58%。2024年1-4月，土地出让金累计为6,682.99亿元，较去年同期下降了21.13%；相较3月土地出让金同比下降24.76%之后，4月份的下降趋势更为显著。 图表1：2024年1-4月土地出让面积（万