郑州等多地推进住房“卖旧买新、以旧换新”

行业研究|行业周报 看好（维持） 郑州等多地推进住房“卖旧买新、以旧换新” 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年04月08日 核心观点 本周市场回顾。第14周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-2.4%。沪深300指数报收3567.80，周度涨幅为0.9%；创业板指数报收1840.41，周度涨幅为1.2%；房地产指数（申万）报收 1965.83，周度涨幅为-1.5%。 全国性政策方面。央行：因城施策精准实施差别化住房信贷政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度。地方政策方面。江西南昌和赣州、广东潮汕和汕尾、福建福州、山东青 岛取消首套房贷利率下限。江苏常熟、广西南宁武鸣区推出购房契税补贴政策。湖南湘潭、内蒙古自治区鄂尔多斯市、安徽宿州和蚌埠、武汉、贵州贵阳、浙江丽水等地调整公积金政策。海南琼中放宽住房限购政策。河南延津推出购房群众子女教育享受城镇居民同等政策。浙江义乌推出“房票”补贴政策。江苏无锡梁溪区启动商品房"以旧换新"政策。山东潍坊出台十二条全新措施促房地产市场平稳发展。 本周新房销售量和二手房销售量均较第13周减少。第14周44大城市新房销售为 1.8万套，较第13周减少45.1%；21大城市二手房销售1.3万套，较第13周较少 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 万科业绩下滑，力求安全平稳过渡2024-04-01 二手房延续以价换量2024-03-24 39.7%。一线城市新房、二手房交易较第13周分别减少26.6%、减少39.9%；二线城市新房、二手房交易较第13周分别减少52.3%、减少39.4%。本周库存量较第13周下降，库销比较第13周上升。截至第14周，18大城市库存为106.3万套， 较第13周减少0.6万套；库销比为26.6个月，较第13周增加1.2个月。本周土地 市场活跃度较第13周下降。第14周36大城市市本级合计成交土地10块。土地出 让金减少。第14周36大城市市本级土地出让金为94.6亿元，较第13周减少49.2 亿元。平均溢价率下降。第14周36大城市市本级土地成交平均溢价率2.5%，较第 13周减少8.15pct。36大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为3块。 重点公司公告。绿地香港、建业地产、天誉置业等7家房企发布2023年业绩年度报告。。时代中国、绿城中国、金地商置等15家公告2024年第一季度运营数据。大悦城成功发行15亿中票。光明房产拟发行8亿元中期票据。长实集团斥资2699.16万港元购回83.5万股。贝壳-W斥资600万美元回购131.1万股股份。 “以价换量”等因素带动二手市场成交量提升 2024-03-18 投资建议与投资标的 近日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，制定了城投收购和市场化交易并行的两套实施方式。郑州城市发展集团作为收购主体面向市场收购二手住房并促成“以旧换新”，试点期间计划完成二手房“卖旧买新、以旧换新”500套，全面实施全年计划完成5000套。据中指研究院统计，23年以来已有超30城表态支持“以旧换新”，盐城、苏州、沈阳等地区发放“以旧换新”购房补贴；宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务；在郑州之前，苏州相城区、太 仓、安徽宣城、无锡、连云港等引入地国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。从需求端来看，引入地方国企平台为市场化以旧换新路径补充，增加了购房者换购的第二路径选择，有助于打通二手房出售的难点，从而或 可打消购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，对于改善型住房消费需求释放起到积极作用。从房企端来看，城投平台主导“以旧换新”模式或将推动城投地产项目库存 去化，加速回款，缓解城投平台开发商库存压力。24年开年以来房地产市场延续较弱走势，新房、二手房销售呈现分化趋势，新房销售下行，二手房持续价跌量增。在居民资产负债表以及市场预期尚未完全修复的背景下，“卖旧买新”使得换房的确定性增加，对于改善性住房消费需求释放有积极作用，但是未来政策落地后成效仍很大程度上取决于该政策的实际影响规模以及中央及地方政府财政支持力度。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第14周市场行情回顾（2024.03.30~2023.04.05）4 1.1第14周行业指数表现4 1.2第14周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.03.30~2023.04.05）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾10 投资建议12 风险提示12 附录13 图表目录 图1：2024年第14周44城新房成交套数6 图2：2024年第14周21城二手房成交套数6 图3：2024年第14周新房二手房成交套数中一线城市占比7 图4：第14周跟踪城市库销比7 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）8 图7：卫星城土地成交情况（市本级）8 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）9 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）10 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第14周市场行情回顾（2024.03.30~2023.04.05） 1.1第14周行业指数表现 第14周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.4%。沪深300指数报收3567.80，周度涨幅为0.9%；创业板指数报收1840.41，周度涨幅为1.2%；房地产指数（申万）报收1965.83，周度涨幅为-1.5%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2024/04/05) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3567.80 0.9% -0.2% -7.8% 创业板指 1840.41 1.2% -2.7% -21.6% 房地产指数（申万） 1965.83 -1.5% -1.7% -34.4% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第14周地产板块个股表现 第14周地产板块涨幅居前的公司分别为空港股份、卧龙地产、格力地产、国创高新、顺发恒业。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 空港股份 11.5% 京投发展 -11.1% 卧龙地产 8.0% 万科A -9.0% 格力地产 7.7% 中交地产 -5.9% 国创高新 6.8% 大龙地产 -4.3% 顺发恒业 6.3% 招商蛇口 -4.2% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.03.30~2023.04.05） 2.1行业一周要闻回顾 全国性政策方面。央行：因城施策精准实施差别化住房信贷政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度。地方政策方面。 江西南昌和赣州、广东潮汕和汕尾、福建福州、山东青岛取消首套房贷利率下限。江苏常熟、广西南宁武鸣区推出购房契税补贴政策。湖南湘潭、贵州黔南州和黔西南州和贞丰、内蒙古自治区鄂尔多斯市、安徽宿州和蚌埠、武汉、贵州贵阳、浙江丽水、宁夏银川调整公积金政策。海南琼中放宽住房限购政策。河南延津推出购房群众子女教育享受城镇居民同等政策。浙江义乌推出“房票”补贴政策。江苏无锡梁溪区启动商品房"以旧换新"政策。山东潍坊出台十二条全新措施促房地产市场平稳发展。 全国性政策： 1)央行：因城施策精准实施差别化住房信贷政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 资需求，加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度。（04.03）信息来源：观点地产网 地方政策： 1）江西南昌：自4月1日起取消首套房商贷利率下限（03.30）信息来源：观点地产网 2)江苏常熟：对144平方米及以下首套房补贴50%契税，促进“卖旧买新”（03.31）信息来源：观点地产网 3)湖南湘潭：提升公积金保底贷款额度至30万元并优化生育家庭贷款优惠（03.31）信息来源：观点地产网 4)广东潮州、汕尾：阶段性取消首套房贷利率下限（04.01）信息来源：观点地产网 5)贵州黔南州：调整公积金政策，支持大学毕业生和青年人才购房（04.01）信息来源：观点地产网 6)江西赣州：自4月1日起阶段性取消首套房商贷利率下限（04.01）信息来源：观点地产网 7)内蒙古自治区鄂尔多斯市：调整公积金新规，贷款额度上限提至100万元（04.01）信息来源：观点地产网 8)安徽宿州：调整公积金政策，允许父母提公积金助子女购房（04.01）信息来源：观点地产网 9)贵州黔西南州：支持公积金直接支付购房首付及“带押过户”服务（04.01）信息来源：观点地产网 10)武汉：住房公积金贷款额度上调20%，取消户籍限制（04.01）信息来源：观点地产网 11)广西南宁武鸣区：上半年购买一手新房的按已缴纳契税金额100%给予补贴（04.01）信息来源：观点地产网 12)海南琼中：放宽住房限购政策，酒店式公寓不再受限（04.01）信息来源：观点地产网 13)安徽蚌埠：对住房公积金进行九大调整，支持青年人购房需求（04.01）信息来源：观点地产网 14)贵州贞丰：加大公积金购房支持力度，信贷政策执行“认房不认贷”（04.02）信息来源：观点地产网 15)山东青岛：推行房票制，上浮公积金贷款额、取消首套房贷利率下限（04.02）信息来源：观点地产网 16)福建福州：阶段性取消首套房商业贷款利率下限（04.02）信息来源：观点地产网 17)河南延津：购房群众子女教育享受城镇居民同等政策（04.03）信息来源：观点地产网 18)浙江义乌：推出“房票”补贴政策，为二孩、三孩家庭分别补贴10万、20万（04.03）信息来源：观点地产网 19)江苏无锡梁溪区：启动商品房"以旧换新"政策，收购二手房并一对一置换（04.03） 信息来源：观点地产网 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 20)贵州贵阳：支持住房公积金“既提又贷”扩大异地贷款的类型（04.03）信息来源：观点地产网 21)浙江丽水：加大对新市民、青年人住房公积金政策支持力度,全面取消保留金额政策（04.05）信息来源：观点地产网 22)山东潍坊：出台十二条全新措施促房地产市场平稳发展（04.05）信息来源：观点地产网 23)宁夏银川：提高公积金贷款额度，三孩及以上家庭额外上浮20万元（04.05）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第14周新房销售量和二手房销售量均较第13周减少。第14周44大城市新房销售为1.8万套，较第13周减少45.1%；21大城市二手房销售1.3万套，较第13周较少39.7%。一线城市新房、二手房交易较第13周分别减少26.6%、减少39.9%；二线城市新房、二手房交易