郑州多举措救市，政府工作报告保障住房需求

投资要点 郑州引人、棚改、降首付多措并举全面激发刚需及改善购房需求。3月1日郑州出台“救市”新政，包括19项措施。1）解放需求端，显著促进释放购房需求。一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，对提振购房需求大有裨益。 具体来看：一是扩大需求，放宽限购，大力支持大学生、外来务工人员、随迁老人、改善等四类购房需求；二是鼓励棚改货币化安置，通过政府回购等方式转化安置房；三是强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。2）稳定供给端，降低部分片区库存风险。一是助企纾困，准许缓缴土地出让金、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限，二是合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量。2022年前两个月房地产市场并不乐观，郑州在此背景下出台“救市”政策，对其他城市具有很强的带头作用，后续有望有更多城市进行跟进。 2月中国房地产市场延续下行趋势，叠加春节期间市场预冷，企业销售同比降幅较1月进一步扩大。2月行业百强房企仅实现销售操盘金额4635亿元，环比2月降低47%、同比降低49%，较1月降幅扩大逾九个百分点。销售面积也不乐观，2月行业百强房企实现销售面积3243万平方米，环比1月降低14%，同比降低43%。2月头部房企销售继续下降，TOP5/TOP6-10/TOP11-20单月销售金额同比下降38%/47%/54%，TOP20房企同比均呈现负增长，环比仅龙湖集团、建发国际、新城控股和融信集团实现正增长。 政府工作报告坚持房住不炒，强调保障住房需求。3月5日，第十三届全国人大第五次会议召开。房地产政策层面继续坚持“房住不炒”，主要体现在两个方面：1）今年仍将坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求。根据住建部在2月份的表述，今年将大力增加保障性租赁住房供给，希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间），新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。同时近期也有多城相继放松房地产调控，引导房地产交易逐渐恢复正常化。2）满足新市民合理购房需求，给予新市民一定力度的政策支持，如新市民在非限购城市购买首套房，首付比例可以按照最低20%执行，并下调房贷利率等。值得注意的是，此次两会政府工作报告暂未提及房地产税。我们认为房地产税试点工作或将有所延后，于房地产市场逐渐恢复稳定后开始实施。 投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。 风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。 1每周点评 郑州引人、棚改、降首付多措并举全面激发刚需及改善购房需求。3月1日，郑州出台“救市”新政，包括19项措施。1）解放需求端，显著促进释放购房需求。一举松绑了限购、限贷，还重启货币化安置，对提振购房需求大有裨益。具体来看：一是扩大需求，放宽限购，大力支持大学生、外来务工人员、随迁老人、改善等四类购房需求；二是鼓励棚改货币化安置，通过政府回购等方式转化安置房；三是强化信贷支持，放宽二套房限贷、引导下调房贷利率。2）稳定供给端，降低部分片区库存风险。一是助企纾困，准许缓缴土地出让金、加强并购贷开发贷等信贷支持、允许保函抵顶预售资金、缩短行政审批时限，二是合理控制新房供应规模，依据片区去化周期动态调整宅地供应量。2022年前两个月房地产市场并不乐观，郑州在此背景下出台“救市”政策，对其他城市具有很强的带头作用，后续有望有更多城市进行跟进。 表1：郑州关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知 2月房地产市场延续下行趋势，叠加春节期间市场预冷，销售同比降幅较1月进一步扩大。2月行业百强房企仅实现全口径销售金额4635.9亿元，环比2月降低47%、同比降低49%，较1月降幅扩大逾九个百分点。2月百强房企实现销售面积3243万平方米，环比1月降低14%，同比降低43%。 头部房企销售额下降明显 。克而瑞数据显示 ，2月头部房企销售继续下降 ，TOP5/TOP6-10/TOP11-20单月销售金额同比下降38%/47%/54%，TOP20房企同比均呈现负增长，环比仅龙湖集团、建发国际、新城控股和融信集团实现正增长。 图1：2月百强房企销售额4635.9亿元（-49%） 图2：2月百强房企销售面积3243万平方米（-43%） 表2：2022年2月重点房企销售排名 政府工作报告坚持房住不炒，强调保障住房需求。3月5日，第十三届全国人大第五次会议召开。房地产政策层面继续坚持“房住不炒”，主要体现在两个方面：1）今年仍将坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展。根据住建部在2月份的表述，今年将大力增加保障性租赁住房供给，希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间），新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。 同时近期也有多城相继放松房地产调控，引导房地产交易逐渐恢复正常化。2）满足新市民合理购房需求，给予新市民一定力度的政策支持，如新市民在非限购城市购买首套房，首付比例可以按照最低20%执行，并下调房贷利率等。值得注意的是，此次两会政府工作报告暂未提及房地产税。我们认为房地产税试点工作或将有所延后，房地产市场逐渐恢复稳定后开始实施。 表3：2月以来部分城市房地产政策调整 2市场回顾 上周A股市场整体表现较弱。上证指数下跌0.11%、沪深300指数下跌1.68%，创业板指下降3.75%，万得全A上周交易额4.84万亿元，环比降低8.78%。从板块表现来看，交通运输、农林牧渔、休闲服务和公用事业表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨1.23%，在所有申万一级行业中相对排名6/28。 从年初涨跌幅来看，申万地产下跌0.15%，在所有申万一级行业中相对排名7/28。上周申万地产板块交易额870.46亿，环比下降9.5%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周宋都股份、财信发展、浦东金桥、珠江实业等个股涨幅居前，ST银亿、皇庭国际、中润资源、电子城等个股跌幅居前。 图5：上周宋都股份、财信发展、浦东金桥等个股涨幅显著 图6：上周ST银亿、皇庭国际、中润资源等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、黑牡丹、保利地产、金地集团等排在行业前列，成交额均超39亿。其中，万科A和黑牡丹交易额合计190.6亿，占板块交易额比重为43.99%，万科A交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，黑牡丹、新华联、滨江集团、皇庭国际等涨幅居前，上涨个股个数占比52.27%。年初以来，中房股份、招商积余、万业企业、ST银亿等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为52.27% 从港股通内房（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周太阳车集团、华润置地、中国宏泰发展等涨幅居前，而融创中国、龙光地产、绿景中国地产等位居跌幅前列。年初以来，中国海外发展、丰盛控股、九龙仓集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，万科A、黑牡丹和保利地产均超过60亿（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有无股票上涨，而宝龙商业、融创服务控股、彩生活等位居跌幅前列。年初以来，新城悦服务、永升生活服务、华润万象生活等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园服务以34.35亿（人民币）的成交额领跑行业。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 2月28日，江苏省南通市公开出让一宗商住地，最终由中皋置业以1.5亿元总价竞得。 （观点网） 3月1日，广东省中山市住房公积金管理中心发布《关于进一步加大住房公积金对人才安居保障支持力度的通知》。《通知》提出，在中山市购买首套房、第二套房申请住房公积金贷款，一名缴存人住房贷款最高额度由现行40万元调整至50万元，两名或以上缴存人共同申请住房贷款最高额度由现行80万元调整至90万元。（中国网地产） 3月1日，人民银行召开2022年金融市场工作电视会议。会议强调，要加快构建金融有效支持实体经济的体制机制，引导金融机构优化融资结构，更好支持国民经济重点领域和薄弱环节。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。（澎湃新闻） 3月2日，碧桂园控股有限公司披露2022年2月份未经审核营运数据。公告显示，公司及其附属公司连同其合营公司和联营公司于2022年2月单月共实现归属本公司股东权益的合同销售额约人民币327.6亿元，同比下滑29.62%；归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约448万平方米，同比下滑14.82%。（观点网） 3月2日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布2022年2月销售业绩。 2月份，万科实现合同销售面积185.2万平方米，合同销售金额293.7亿元，同比减少35%，综合今年前两个月数据，万科累计实现合同销售面积395.8万平方米，合同销售金额649.7亿元，同比减少44.3%。新增开发项目方面，2月份，万科新增加开发项目3个，项目分别位于福州、兰州和乌鲁木齐，合计占地面积41.1万平方米，计容积率建筑面积101.3万平方米，万科权益建筑面积85.2万平方米，需支付权益地价54.67亿元。在物流地产项目方面，2月份，万科无新增物流地产项目。（澎湃新闻） 3月2日，银保监会主席郭树清在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，房地产的泡沫化和货币化问题很厉害，但现在发生了根本的扭转。郭树清表示，“现在房地产的价格做一些调整，需求方面结构也有所变化，对金融业来说是一个好事。但是我们不希望调整太剧烈了，对经济影响太大，要平稳的转换。”（澎湃新闻） 3月3日，安徽省宣城市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》（下称《通知》）。《通知》明确对符合条件的引进人才在首次使用住房公积金贷款时最高限额增加10万元。对45周岁以下住房公积金缴存职工家庭，首次使用公积金贷款购买住房的，保底可贷额20万元。（澎湃新闻） 3月3日，厦门市自然资源和规划局公告称，厦门将在3月24日公开出让10宗地块，包括思明区3宗，湖里区2宗，集美区2宗，同安区3宗。计价总建筑面积为72.46万平方米，起拍总价达184.3亿元。（澎湃新闻） 3月4日，银保监会、人民银行联合正式下发了《关于加强新市民金融服务工作的通知》（下称《通知》）。《通知》支持银行保险机构通过参与保障性租赁住房试点、助力政府部门搭建住房租赁综合服务平台等方式，推动增加长租房源供给，完善住房租赁市场供应体系。 支持商业银行依法合规为专业化、规模化的住房租赁企业提供信贷支持，降低住房租赁企业资金成本，助力缓解新市民住房压力。（新京报） 3月4日，富力地产（02777.HK）发布了2022年2月的未经审核营运数据。公告显示，2022年2月，富力地产总销售收入共约45.1亿元，同比下降50.16%，销售面积达约433700平方米。2022年前两个月，富力地产总销售收入约91.1亿元，同比下降55.38%，销售面积达约856500平方米。（澎湃新闻） 3月4日，央行召开2022年金融市场工作电视会议。会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管