业绩双位数增长，销售拿地聚焦核心

2024年3月28日公司披露2023年年报，全年实现营收2025.2 亿元，同比+12.3%；实现归母净利润256.1亿元，同比+10.1%； 每股基本盈利2.34元，全年每股派息0.8港元，派息率33%，股息率约7%。 资产减值、汇兑损失减少，营收利润均双位数增长：公司2023年房地产开发、商业运营收入分别同比+11.8%、+20.9%。归母净利润亦保持同比双位数增长主因：①受行业下行影响，公司2023年毛利率20.32%（仍为行业较高水平），较2022年下降0.97pct； ②2023年无减值损失计提，而2022年计提存货减值、应收账款减值损失合计28.5亿元；③随着市场汇率波动，2023年汇兑净损失 10.7亿元，2022年汇兑净损失42.8亿元。 销售规模逆势增长，重点城市市占率提升：公司2023年实现合同 港币(元)成交金额(百万元) 销售金额3098亿元（含合联营公司），同比+5.1%，行业排名第三 （2022年第五），市占率提升至2.66%，较2022年提升0.29pct。聚焦主流城市，2023年一线和强二线城市销售1973亿元，在31个城市市占率居当地前三（11个城市居第一）；在7个城市销售金额超百亿元，其中北京销售金额达614亿元，稳居市场第一。 发挥拿地综合实力，投资规模行业第一：公司2023年新增购地金 额1440亿元（含合联营公司），同比+19.1%，对应货值2640亿元，据中指数据新增投资规模行业第一。投资聚焦高能级城市，一线和强二线城市总购地金额达1236亿元（一线838亿元），对应货值2205亿元，占比均超过90%。 财务结构安全稳健，融资成本持续降低：截至2023年底，公司三 道红线指标稳居“绿档”，剔除预收账款的资产负债率51.8%、净负债率38.7%、现金短债比2.1。境内获取485.8亿元低息贷款，发行低利率公司债60亿元，境外提早偿还海外贷款，压降融资成本，2023年平均融资成本3.55%，维持行业最低区间。 24.00 22.00 20.00 18.0016.0014.0012.00 10.00 230328 230628 230928 231228 成交金额中国海外发展 1,200 1,000 800 600 400 200 240328 0 公司销售规模增长，拿地实力强劲，财务安全稳健，预计未来业绩有望持续增长。我们调整公司2024/2025年归母净利润至290.0 和322.2亿元（原为307.1/367.9亿元），新增2026年归母净利 润预测350.2亿元，同比增速分别为13.2%、11.1%和8.7%。公司股票现价对应PE估值为3.9/3.5/3.3倍，维持“买入”评级。 房地产市场销售持续低迷；华北市场下行；人民币汇率波动。 附录：三张报表预测摘要 损益表(人民币百万)资产负债表(人民币百万) 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 主营业务收入 242,241 180,322 202,524 218,547 233,922 246,274 货币资金 129,861 109,709 105,629 119,042 143,867 157,994 增长率 30.4% -25.6% 12.3% 7.9% 7.0% 5.3% 应收款项 54,065 47,496 51,784 56,675 60,504 63,768 主营业务成本 185,215 141,928 161,371 171,996 181,758 189,631 存货 450,620 488,813 487,641 495,196 514,569 538,937 %销售收入 76.5% 78.7% 79.7% 78.7% 77.7% 77.0% 其他流动资产 14,410 18,381 9,598 12,606 15,613 17,537 毛利 57,026 38,394 41,153 46,550 52,165 56,643 流动资产 648,957 664,400 654,652 683,519 734,553 778,236 %销售收入 23.5% 21.3% 20.3% 21.3% 22.3% 23.0% %总资产 74.6% 72.8% 70.9% 70.2% 70.0% 69.6% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 40,571 33,069 46,302 50,932 56,026 61,628 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 3,129 4,945 6,904 7,046 7,181 7,310 销售费用 3,778 3,919 4,262 4,602 4,971 5,219 %总资产 0.4% 0.5% 0.7% 0.7% 0.7% 0.7% %销售收入 1.6% 2.2% 2.1% 2.1% 2.1% 2.1% 无形资产 2,004 1,763 56 56 56 56 管理费用 3,191 2,603 2,614 2,823 3,049 3,202 非流动资产 220,950 248,854 268,952 290,748 314,350 339,913 %销售收入 1.3% 1.4% 1.3% 1.3% 1.3% 1.3% %总资产 25.4% 27.2% 29.1% 29.8% 30.0% 30.4% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 869,907 913,254 923,604 974,2671 ,048,903 1,118,148 %销售收入0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 38,221 30,558 21,158 22,216 23,327 24,493 息税前利润（EBIT）50,353 31,872 34,277 39,125 44,145 48,222 应付款项 79,339 82,111 88,628 83,369 98,389 101,223 %销售收入20.8% 17.7% 16.9% 17.9% 18.9% 19.6% 其他流动负债 176,341 168,482 175,915 185,765 194,156 204,408 财务费用-1,373 -1,259 -1,427 -390 -492 -807 流动负债 293,901 281,151 285,701 291,349 315,871 330,123 %销售收入-0.6% -0.7% -0.7% -0.2% -0.2% -0.3% 长期贷款 197,302 231,028 216,696 238,365 262,202 288,422 其他长期负债 21,598 27,977 28,296 29,711 31,196 32,756 负债 512,800 540,156 530,692 559,426 609,270 651,301 投资收益3,686 2,181 1,627 2,229 2,370 2,697 普通股股东权益 343,560 354,480 373,018 393,260 416,177 441,352 %税前利润5.8% 6.1% 4.0% 4.9% 4.7% 4.9% 其中：股本 74,034 74,035 74,035 74,035 74,035 74,035 营业利润 51,726 30,825 35,490 39,300 44,423 48,814 未分配利润 269,109 281,481 298,982 319,225 342,141 367,316 营业利润率 21.4% 17.1% 17.5% 18.0% 19.0% 19.8% 少数股东权益 13,546 18,618 19,894 21,582 23,457 25,495 营业外收支 负债股东权益合计 869,907 913,254 923,604 974,2671 ,048,903 1,118,148 税前利润 63,130 36,007 41,120 45,532 50,795 55,514 利润率 26.1% 20.0% 20.3% 20.8% 21.7% 22.5% 比率分析 所得税 20,068 11,451 14,074 14,846 16,700 18,451 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 所得税率 31.8% 31.8% 34.2% 32.6% 32.9% 33.2% 每股指标 净利润 43,062 24,556 27,047 30,686 34,095 37,064 每股收益 3.67 2.13 2.34 2.65 2.94 3.20 少数股东损益 2,906 1,291 1,437 1,688 1,875 2,038 每股净资产 31.39 32.39 34.08 35.93 38.02 40.32 归属于母公司的净利润 40,155 23,265 25,610 28,998 32,220 35,025 每股经营现金净流 2.06 -0.96 3.22 1.59 2.69 1.61 净利率16.6% 12.9% 12.6% 13.3% 13.8% 14.2% 每股股利 0.99 0.71 0.72 0.80 0.80 0.80 现金流量表(人民币百万) 回报率净资产收益率 11.69% 6.56% 6.87% 7.37% 7.74% 7.94% 2021A 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 总资产收益率 4.62% 2.55% 2.77% 2.98% 3.07% 3.13% 净利润 40,155 23,265 25,610 28,998 32,220 35,025 投入资本收益率 5.80% 3.42% 3.57% 3.90% 4.09% 4.13% 少数股东损益 2,906 1,291 1,437 1,688 1,875 2,038 增长率 非现金支出 -11,225 -13,468 6,621 -2,821 -2,609 -2,591 主营业务收入增长率 30.38% -25.56% 12.31% 7.91% 7.04% 5.28% 非经营收益 EBIT增长率 -1.20% -36.70% 7.55% 14.14% 12.83% 9.24% 营运资金变动 -6,773 -20,982 2,316 -9,185 -560 -15,164 净利润增长率 -8.54% -42.06% 10.08% 13.23% 11.11% 8.71% 经营活动现金净流 22,565 -10,518 35,280 17,350 29,416 17,642 总资产增长率 5.62% 4.98% 1.13% 5.49% 7.66% 6.60% 资本开支 -226 -649 -1,959 -500 -500 -500 资产管理能力 投资 -11,108 -7,978 -30,617 -22,946 -25,300 -26,314 应收账款周转天数 11.5 10.9 7.7 7.5 8.0 8.0 其他 -3,131 488 10,517 7,260 7,452 7,834 存货周转天数 883.1 1,191.4 1,089.2 1,028.6 1,000.0 1,000.0 投资活动现金净流 -14,465 -8,140 -22,058 -16,186 -18,347 -18,980 应付账款周转天数 155.7 204.8 190.4 180.0 180.0 189.5 股权募资 -108 1 0 0 0 0 固定资产周转天数 4.2 8.1 10.5 11.5 10.9 10.6 债权募资 32,312 17,029 -23,732 22,727 24,947 2