2024年半年报点评：拿地坚持聚焦，核心城市销售贡献稳步提升

招商蛇口（001979.SZ）2024年半年报点评 拿地坚持聚焦，核心城市销售贡献稳步提升2024年09月02日 事件：2024年8月，招商蛇口发布2024年半年报，2024年上半年公司实现营业收入512.73亿元，同比下降0.33%，实现归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%，扣非归母净利润13.99亿元，同比提升0.45%，经营性净现金流 314.3亿元，同比增长41.75%；基本每股收益0.11元/股，同比下降50.0%；毛利率和净利率分别为11.98%和3.60%，其中开发业务毛利率12.24%。综合资金成本较23年同期下降22个BP至3.25%。 营收同比微降，归母净利润受开发业务结转毛利率与转让子公司股权投资收益影响有所下降：2024年上半年公司利润总额为29.59亿元，同比下降40.51%。公司利润总额与归母净利润同比出现下降主要由于1）开发业务及其毛利率受结转产品类型、结转体量、地区结构等因素影响有所下降—2024年上半年公司开发结转面积398.8万方，较2023年同期的382.18万方同比增长4.34%，开发业务实现营收39.90亿元，较2023年同期下降4.15pct。毛利率为12.24%，较2023年同期下降5.58pct，主要由于上半年房公司房地产项目平均结转单价下降，开发业务营业收入同比减少所致。2）转让子公司股权投资收益有所下降 —2024年上半年公司投资收益为11.15亿元，较2023年同期下降24.02%。 销售权益占比与核心城市贡献占比持续提升，拿地坚持聚焦，三道红线稳居绿档。根据公司公告，2024年1-6月公司签约销售面积438.71万平方米、销售金额1009.52亿元，销售权益占比上升9个百分点。全口径签约金额行业排名第5位，在行业调整中呈现出较强的稳定性。公司销售聚焦高能级城市，“强心30城”签约销售额占比高达91%，与23年同期持平，“核心10城”销售业绩贡献占比达66%，相较2023H1上升2个百分点。2024年上半年公司获取7宗地块，总计容建面约80.13万方，总地价约146.14亿元，其中“核心10城”投资金额占比86%。截至2024年6月末，公司剔除预收账款的资产负债率为62.42%，净负债率为59.17%，现金短债比为1.63，三道红线指标均处于绿档。 投资建议：公司作为具有低融资成本优势的央企，持续降低融资成本，核心区域的优质土储和稳步提升的销售规模为公司未来业绩的增长打下坚实基础。我们预测公司2024-2026年营业收入达1916.97亿元/1925.04亿元/1947.99亿元，24-26年PB倍数为0.7/0.7/0.7。随着融资政策宽松、土储结构优化以及未来销售的企稳回升，我们认为公司在开发能力、土储质量和运营能力方面的优势将凸显，维持“推荐”评级。 风险提示：市场竞争上升风险；市场需求端变化不及预期风险；资产减值超预期风险；政策变动风险。 推荐维持评级 当前价格：9.23元 分析师李阳 执业证书：S0100521110008 邮箱：liyang_yj@mszq.com 分析师徐得尊 执业证书：S0100524070011 邮箱：xudezun@mszq.com 相关研究 1.招商蛇口（001979.SZ）2023年年报点评归母净利润同比高增，高额分红彰显诚意-2024/03/21 2.招商蛇口（001979.SZ）2023年三季报点评：归母净利润同比高增，投资聚焦保障业绩增长-2023/11/01 3.招商蛇口（001979.SZ）首次覆盖报告：融招商血脉，聚蛇口基因，百年沉淀铸就央企龙头-2023/08/10 盈利预测与财务指标项目/年度 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元） 175,008 191,697 192,504 194,799 增长率（%） -4.4 9.5 0.4 1.2 归属母公司股东净利润（百万元） 6,319 4,324 4,412 7,951 增长率（%） 48.2 -31.6 2.0 80.2 每股收益（元） 0.70 0.48 0.49 0.88 PE 13 19 19 11 PB 0.7 0.7 0.7 0.7 资料来源：Wind，民生证券研究院预测；（注：股价为2024年8月30日收盘价） 公司财务报表数据预测汇总 利润表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 主要财务指标2023A 2024E 2025E 2026E 营业总收入 175,008 191,697 192,504 194,799 成长能力（%） 营业成本 147,204 162,902 166,274 161,837 营业收入增长率-4.37 9.54 0.42 1.19 营业税金及附加 6,155 8,816 7,938 7,948 EBIT增长率-22.52 -0.56 -13.43 61.96 销售费用 4,328 4,741 4,761 4,818 净利润增长率48.20 -31.58 2.04 80.20 管理费用 2,374 2,600 2,611 2,643 盈利能力（%） 研发费用 158 173 174 176 毛利率15.89 15.02 13.63 16.92 EBIT 12,576 12,506 10,827 17,535 净利润率3.61 2.26 2.29 4.08 财务费用 912 2,286 2,126 1,915 总资产收益率ROA0.70 0.46 0.46 0.83 资产减值损失 -2,276 -3,367 -1,663 -782 净资产收益率ROE5.28 3.70 3.70 6.35 投资收益 2,481 2,717 2,729 2,761 偿债能力 营业利润 14,182 9,571 9,766 17,599 流动比率1.56 1.55 1.56 1.58 营业外收支 -194 0 0 0 速动比率0.49 0.53 0.54 0.60 利润总额 13,989 9,571 9,766 17,599 现金比率0.21 0.23 0.25 0.31 所得税 4,882 3,340 3,409 6,143 资产负债率（%）67.34 68.65 68.42 67.52 净利润 9,106 6,230 6,358 11,457 经营效率 归属于母公司净利润 6,319 4,324 4,412 7,951 应收账款周转天数7.57 6.62 6.74 6.82 EBITDA 15,923 15,965 14,535 21,551 存货周转天数1,012.78 921.72 900.13 894.62 总资产周转率0.19 0.21 0.20 0.20 资产负债表（百万元） 2023A 2024E 2025E 2026E 每股指标（元） 货币资金 88,290 101,783 111,397 136,222 每股收益0.70 0.48 0.49 0.88 应收账款及票据 3,500 3,578 3,631 3,750 每股净资产13.21 12.89 13.15 13.81 预付款项 8,957 11,403 13,302 14,565 每股经营现金流3.47 1.69 2.00 3.73 存货 416,702 417,464 414,021 390,324 每股股利0.32 0.22 0.22 0.40 其他流动资产 146,511 161,988 159,864 158,688 估值分析 流动资产合计 663,960 696,216 702,215 703,549 PE13 19 19 11 长期股权投资 80,142 80,142 80,142 80,142 PB0.7 0.7 0.7 0.7 固定资产 11,618 12,276 13,115 14,140 EV/EBITDA13.94 13.90 15.27 10.30 无形资产 1,915 1,915 1,915 1,915 股息收益率（%）3.47 2.37 2.42 4.36 非流动资产合计 244,549 246,682 247,820 249,145 资产合计 908,508 942,899 950,034 952,694 短期借款 1,379 3,379 3,379 3,379 现金流量表（百万元）2023A 2024E 2025E 2026E 应付账款及票据 60,662 67,876 73,899 74,175 净利润9,106 6,230 6,358 11,457 其他流动负债 363,983 377,210 373,948 366,900 折旧和摊销3,347 3,459 3,709 4,016 流动负债合计 426,024 448,465 451,226 444,454 营运资金变动15,196 1,185 4,602 15,898 长期借款 118,771 131,177 131,177 131,177 经营活动现金流31,431 15,349 18,080 33,795 其他长期负债 67,024 67,628 67,628 67,628 资本开支-6,584 -4,041 -4,458 -4,954 非流动负债合计 185,794 198,805 198,805 198,805 投资-6,916 612 0 0 负债合计 611,818 647,270 650,032 643,259 投资活动现金流-12,241 -1,394 -1,729 -2,192 股本 9,061 9,061 9,061 9,061 股权募资23,391 0 0 0 少数股东权益 176,967 178,874 180,819 184,325 债务募资8,292 11,421 0 0 股东权益合计 296,690 295,629 300,003 309,435 筹资活动现金流-17,353 -462 -6,737 -6,778 负债和股东权益合计 908,508 942,899 950,034 952,694 现金净流量1,797 13,494 9,614 24,825 资料来源：公司公告、民生证券研究院预测 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师，基于认真审慎的工作态度、专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点，结论不受任何第三方的授意、影响，研究人员不曾因、不因、也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 评级说明 投资建议评级标准评级说明 以报告发布日后的12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的涨跌幅为基准。其中：A股以沪深300指数为基准；新三板以三板成指或三板做市指数为基准；港股以恒生指数为基准；美股以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。 免责声明 公司评级行业评级 推荐相对基准指数涨幅15%以上 谨慎推荐相对基准指数涨幅5%～15%之间中性相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避相对基准指数跌幅5%以上 推荐相对基准指数涨幅5%以上 中性相对基准指数涨幅-5%～5%之间 回避相对基准指数跌幅5%以上 民生证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司境内客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告仅为参考之用，并不构成对客户的投资建议，不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，客户应当充分考虑自身特定状况，不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任。 本报告是基于已公开信息撰写，但本公司不保证该等信息的准确性或完