2024年半年报点评：拿地坚持聚焦，核心城市销售贡献稳步提升

2024年上半年，招商蛇口实现营业收入512.73亿元，同比下降0.33%；归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%；扣非归母净利润13.99亿元，同比提升0.45%；经营性净现金流314.3亿元，同比增长41.75%；基本每股收益0.11元/股，同比下降50.0%。毛利率为11.98%，净利率为3.60%，开发业务毛利率为12.24%。综合资金成本较2023年同期下降22个BP至3.25%。

利润下降主要受开发业务结转毛利率和转让子公司股权投资收益影响。开发结转面积同比增长4.34%，但营收同比下降4.15%，毛利率下降5.58pct，主要因结转产品平均单价下降。投资收益同比下降24.02%。

销售表现稳健，权益占比和核心城市贡献提升。1-6月签约销售面积438.71万平方米，金额1009.52亿元，销售权益占比上升9个百分点，行业排名第5。销售聚焦高能级城市，“强心30城”销售额占比91%，“核心10城”贡献66%。上半年获取7宗地块，总地价约146.14亿元，其中“核心10城”投资占比86%。截至6月末，剔除预收账款的资产负债率为62.42%，净负债率为59.17%，现金短债比为1.63，三道红线指标均处绿档。

投资建议：公司作为低融资成本央企，持续降低融资成本，核心区域优质土储和稳步销售规模为未来增长奠定基础。预测2024-2026年营业收入分别为1916.97亿元/1925.04亿元/1947.99亿元，PB倍数维持0.7倍。随着融资政策宽松、土储优化及销售企稳回升，公司开发、土储及运营优势将凸显，维持“推荐”评级。

风险提示：市场竞争上升、市场需求不及预期、资产减值超预期、政策变动。