业绩增长融资畅通，拿地聚焦销售稳健

事件：3月22日，公司发布2023年年报。 2023年公司营收业绩双增，历史包袱逐步减轻未来业绩向好。2023年，公司实现营业收入1313.8亿元（同比+3.3%，下同），净利润66.8亿元（-24.9%），归母净利润31.2亿元（+13.1%），核心净利润64.2亿元（+0.0%）。净利润有所下滑，主要受毛利率下行影响，期内整体毛利率13.0%（-4.3pct）；以及公司计提资产及信用减值16.2亿元。归母净利润保持增长，主要是归属母公司股东净利润占比提升至46.7%（2022年为31.0%）。我们认为，伴随往年高价地等“历史包袱”逐步减轻，以及近年来公司项目权益比持续的提升，公司未来业绩有望稳健增长。 融资渠道保持畅通，财务稳健安全边际高。公司2023年经营性现金流继续为正，达230亿元。融资端，虽然房地产行业融资环境有所收缩，公司凭借自身稳健的经营表现、股东背景加持，保持融资渠道畅通。2023年公司累计发行债券139亿元，平均利率3.93%。综合融资成本下降10BP至4.3%。至2023年底，公司可用资金达459亿元；期末存续债务工具389亿元，一年内到期债务325亿元，流动性压力较小。期末公司三道红线升为绿档，剔预资产负债率为69.7%，净负债率63.8%，现金短债比2.26倍。 自投销售规模稳居TOP10，销售权益比显著提升。公司2023年实现合同销售金额（含代建）3011亿元，同比增长0.3%。其中，自投销售金额1943亿元，同比下降8.7%；自投权益销售金额为1276亿元，同比增长4.2%，自投权益比提升至65.7%为近年最高。横向对比看，公司自投销售规模排名克而瑞百强房企第7位，得益于公司土储布局核心城市，公司销售同比降幅整体小于行业均值。 拿地高度聚焦核心城市，投销比、权益比稳重有进，2024年销售有保障。公司2023年新增38个项目，权益拿地金额为595亿元，金额口径投销比为46.6%，预计可售货值1425亿元。从拿地结构看，一二线城市货值占比84%，其中北京、上海、杭州三城占比58%，拿地高度聚焦在核心城市。从投拓力度看，2023年公司权益口径投销比为46.6%，不论是拿地规模还是力度均较上年有所提升。同时，公司拿地权益比较往年已明显提升，2023年已达75.1%。公司2023年末土地储备建面为3720万方，可售面积2499万方，权益可售面积1557万方，其中一二线城市货值占比为80%。优质且充裕的土地储备为公司后续销售及业绩打下坚实基础。 投资建议：考虑到公司（1）国资背景背书，具备公开市场融资能力，短端到期债务压力小，流动性无忧；（2）高度聚焦核心城市拿地，投销比、权益比稳中有进，叠加产品品质领先，销售去化确定性强；（3）已售未结资源充足，历史包袱逐步减轻，业绩向好。维持“买入”评级。基于目前行业下行周期以及公司结转节奏 ， 我们调整盈利预测 ，预测公司2024/2025/2026年的收入为1343.1/1318.0/1367.9亿元 ， 归母净利润为31.4/32.3/34.2亿元 ，EPS为1.24/1.28/1.35元/股，对应的PE为4.6/4.4/4.2倍。 风险提示：房地产政策放松力度不及预期；拿地规模及毛利率不及预期。 财务指标 财务报表和主要财务比率 资产负债表 （百万元） 现金流量表（百万元） 图表1：绿城中国主营业务收入及同比 图表2：绿城中国归母净利润及同比 图表3：绿城中国核心净利润及同比 图表4：绿城中国毛利率与归母净利率 图表5：绿城中国自投销售金额及同比 图表6：绿城中国权益拿地金额及金额口径投销比 免责声明 国盛证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。 本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，可能会随时调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本报告版权归“国盛证券有限责任公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。任何机构或个人如引用、刊发本报告，需注明出处为“国盛证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法，结论不受任何第三方的授意或影响。我们所得报酬的任何部分无论是在过去、现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 投资评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准。 买入 相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持持有减持增持中性 相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间相对同期基准指数跌幅在5%以上相对同期基准指数涨幅在10%以上 股票评级 相对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 行业评级 减持 相对同期基准指数跌幅在10%以上 国盛证券研究所北京 上海 地址：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产地址：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区广场东塔7层22栋 邮编：100077 邮编：200120 邮箱：gsresearch@gszq.com 电话：021-38124100 邮箱：gsresearch@gszq.com深圳 南昌 地址：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大地址：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼厦邮编：518033 邮编：330038 邮箱：gsresearch@gszq.com 传真：0791-86281485 邮箱：gsresearch@gszq.com