房地产行业2024年Q1土地市场总结：流拍率下行，不同能级城市分化明显

2024Q1全国土地供应及成交情况 土地推出建面方面，2024年Q1全国供给土地规划建面5.94亿方，同比增速为-22.1 3%。土地出让金方面，2024年Q1全国实现土地出让金0.49万亿，同比增速为-12.1 4%。 溢价率数据方面，2024年Q1土地出让平均溢价率4.19%，相比2023年Q1下降0.29个百分点。从城市能级来看，2024年Q1一线、二线、三四线城市土地出让平均溢价率分别为5.32%、5.7%、2.48%。分区域来看，2024年Q1长三角及中西部地区的溢价率相对高于其他区域。 流拍率方面，2024年Q1平均流拍率为6.86%，2023年Q1流拍率为9.19%，相比下降2.33个百分点。2024年Q11-3月流拍率分别为6.76%、13.06%、2.36%。 高总价及高溢价率地块的城市分析 2024年Q1高总价地块数共有4宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024年Q1总价超过50亿元的地块北京有2块、上海有1块、深圳1块。 从高溢价率城市数量来看，2024年3月，全口径土地溢价率超过20%的城市数量为15城（1月、2月分别为8、9城）；溢价率超过30%的城市数12城（1月、2月分别为 6、7城）。住宅口径土地溢价率方面，2024年3月单月溢价率超过20%的城市数为2 2城（1月、2月分别为20、21城），溢价率超过30%的城市数为13城（1月、2月均为6城）。 2024年Q1有13个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，上海2024年Q1土地出让同比+709.28%，福建、天津、黑龙江、北京、重庆、海南、山东、新疆建设兵团、河北、陕西、宁夏、湖北同比分别为+148.1%、+136.64%、+75.64%、+66.4 9%、+45.83%、+44.06%、+35.6%、+26.88%、+18.81%、+13.6%、+8.98%、+3.9 9%。 从绝对数值来看，浙江、北京和江苏的累计土地出让金排名全国前三。 投资建议：2024年Q1土地推出规划面积同比下滑约2成，成交金额下滑约1成，成交溢价率与去年同期大体持平，流拍率较2023年Q1下降2.33个百分点。可以看出土地市场整体成交量的下行趋势在收窄，溢价率稳住，流拍率降低，土地市场已接近底部。 投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.2024Q1全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2024年Q1全国供给土地规划建面5.94亿方，同比增速为-22.13%。土地出让金方面，2024年Q1全国实现土地出让金0.49万亿，同比增速为-12.14%。 图表1：全国累计供给建面及同比 图表2：全国累计出让金及同比 从Q1单月表现来看，2024年1-3月全国全口径推出建面分别为2.41亿平、1.48亿平、2.04亿平，同比+15.64%、-34.68%、-37.48%。各月全口径成交规划建面分别为1.93亿平、1.18亿平、1.57亿平，同比+3.39%、-37.96%、-36.03%。全口径出让金分别为1828.57亿元、1339.35亿元、1757.15亿元，同比+29.96%、-26.42%、-26.12%。 图表3：全国单月推出和成交建面及同比 图表4：全国单月出让金及其同比 从城市能级来看，2024年Q1一线城市的土地出让金为860.48亿元，同比+46.68%，占全国比重17.47%，二线城市的土地出让金为1888.94亿元，同比-12.59%，占全国比重38.35%，三四线城市的土地出让金为2175.63亿元，同比-21.58%，占全国比重的44.17%。总体来看，2024年Q1一线城市土地出让同比上升幅度较大，二线城市和三四线城市的土地出让仍处于较低位置。 重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2024年Q1全口径累计土地出让金分别为506.89亿元、232.67亿元、60.94亿元、59.98亿元，同比分别为+66.49%、+709.29%、-59.44%、-41.9%。 图表5：2024Q1各线城市土地出让金及其同比 图表6：2024Q1一线城市土地出让金及其同比 图表7：2023年以来单月各线城市土地出让金同比 1.2.溢价率 从溢价率数据来看，2024年Q1土地出让平均溢价率4.19%，相比2023年Q1下降0.29个百分点。从城市能级来看，2024年Q1一线、二线、三四线城市土地出让平均溢价率分别为5.32%、5.7%、2.48%。从单月数据来看，2024年3月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为5.22%、8.02%、5.82%、3.54%。 分区域来看，2024年Q1长三角及中西部地区的溢价率相对高于其他区域，从单月数据来看，2024年3月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为2.69%、6.15%、4.45%、6.52%、3.54%。 从各城市溢价率大于20%的地块数来看，百色市2024年Q1的溢价率大于20%的地块数为19块。 图表8：各线城市单月全口径土地溢价率 图表9：各区域城市单月全口径土地溢价率 图表10：2024Q1各城市溢价率大于20%的地块数（全口径） 图表11：2024Q1重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径) 1.3.流拍率 流拍率方面，2024年Q1平均流拍率为6.86%，2023年Q1流拍率为9.19%，相比下降2.33个百分点。2024年Q11-3月流拍率分别为6.76%、13.06%、2.36%。 图表12：全国土地单月流拍率（%） 2.高总价及高溢价率地块的城市分析 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 2024年Q1高总价地块数共有4宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024年Q1总价超过50亿元的地块北京有2块、上海有1块、深圳1块。 图表13：2023年以来地价>50亿元地块按城市分布 图表14：2023年以来地价>50亿元地块按月分布 图表15：2024Q1土地总价超过50亿元地块概览 2.2.3月高溢价率城市数量较1-2月增多 从高溢价率城市数量来看，2024年3月，全口径土地溢价率超过20%的城市数量为15城（1月、2月分别为8、9城）；溢价率超过30%的城市数12城（1月、2月分别为6、7城）。 住宅口径土地溢价率方面，2024年3月单月溢价率超过20%的城市数为22城（1月、2月分别为20、21城），溢价率超过30%的城市数为13城（1月、2月均为6城）。 图表16：按全口径溢价率的城市数目分布情况 图表17：按住宅溢价率的城市数目分布情况 2.3.各省市土地出让金统计 2024年Q1有13个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，上海2024年Q1土地出让同比+709.28%，福建、天津、黑龙江、北京、重庆、海南、山东、新疆建设兵团、河北、陕西、宁夏、湖北同比分别为+148.1%、+136.64%、+75.64%、+66.49%、+45.83%、+44.06%、+35.6%、+26.88%、+18.81%、+13.6%、+8.98%、+3.99%。 从绝对数值来看，浙江、北京和江苏的累计土地出让金排名全国前三。 图表18：2024年Q1各省市全口径出让金及增速 3.投资建议 2024年Q1土地推出规划面积同比下滑约2成，成交金额下滑约1成，成交溢价率与去年同期大体持平，流拍率较2023年Q1下降2.33个百分点。可以看出土地市场整体成交量的下行趋势在收窄，溢价率稳住，流拍率降低，土地市场已接近底部。 投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等。 4.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。