房地产行业Q4土地市场总结：Q4土地出让降幅收窄，一二线城市同比改善

2023Q4全国土地供应及成交情况 土地推出方面，2023年全国供给土地规划建面41.9亿方，同比-15.8%；2023年Q1-Q 4分别为7.52亿方、9.43亿方、9.8亿方、15.2亿方，同比分别-12%、-20%、-27%、-11%。土地出让方面，2023年全国完成土地出让金4.7万亿，同比-14.8%；2023年Q 1-Q4分别为0.55万亿、1.02万亿、1万亿、2.1万亿，同比分别-13%、-21%、-30%、-4%。 溢价率方面，2023年全年土地出让平均溢价率为4.88%，、较2022年上升0.95个百分点。分城市能级看，2023年一线城市Q4溢价率较Q3有所下行，7-9月月均在6-7%，而10-12月没有1个月超过5%，二线城市Q3月均溢价率在3.2%附近，Q4则有两个月低于3.2%，三四线城市Q4溢价率相较于2023Q3整体有所下降。分区域来看，202 3Q4长三角及中西部地区的溢价率相对高于其他区域。 流拍率方面，2023年流拍率为9.58%，2022年流拍率为19.07%，较2022年下降了9. 49个百分点。土地市场在7-8月有过一段时间的复苏，随着房地产市场的回暖土地市场热度上行，流拍率下降；但转入四季度后，随着楼市冷却房企拿地热情降低，同时土地供给又大幅上升，流拍率随之上升，土地市场进入淡季，目前依旧弱势。 高总价及高溢价率地块的城市分析 2023年Q4高总价地块数共有12宗，主要分布在一线和核心二线城市。从城市分布来看，2023年Q4总价超过50亿元的地块北京有3块、上海有5块、广州2块、武汉1块、南京1块。 从高溢价率城市数量来看，2023年12月，全口径土地溢价率超过20%的城市数量为1 8个（10月、11月分别为8、9城）；溢价率超过30%的城市数7城（10月、11月分别为3、4城）。住宅口径土地溢价率方面，12月单月溢价率超过20%的城市数为19城（10月、11月分别为19、17城），溢价率超过30%的城市数为12城（10月、11月均为11城）。 2023年有6个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，天津2023年土地出让同比+58.68%，吉林、黑龙江、北京、海南、内蒙古同比分别+35.3%、+15.03%、+14.37%、+1.74%、+0.71%。从绝对数值来看，江苏、浙江和广东的累计土地出让金排名全国前三。 投资建议：2023全年大多数省份的累计土地出让金同比为负数，土地市场成交低迷的背后反映了房地产销售市场的疲软，随着9月以来各地政策频出，我们看好楼市在政策的持续宽松环境下逐渐企稳，土地市场的表现跟随销售市场有望迎来复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团、万科A等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.2023Q4全国土地供应及成交情况 1.1.推出建面与土地出让金 土地推出建面方面，2023年全国供给土地规划建面41.9亿方，同比增速为-15.8%； 2023年Q1-Q4分别为7.52亿方、9.43亿方、9.8亿方、15.2亿方，同比增速分别为-12%、-20%、-27%、-11%。 土地出让金方面，2023年全国实现土地出让金4.7万亿，同比增速为-14.8%； 2023年Q1-Q4分别为0.55万亿、1.02万亿、1万亿、2.1万亿，同比增速分别为-13%、-21%、-30%、-4%。 图表1：全国累计供给建面及同比 图表2：全国累计出让金及同比 从Q4单月表现来看，2023年12月全国全口径推出建面为2.88亿平，同比-19.75%，全口径成交规划建面6.5亿平，同比-13.32%，全口径出让金为11265.17亿元，同比+2.42%。12单月土地出让金同比转正，可以理解为年末各地对于土地出让提升了积极性，同时考虑到出让面积为负，那么土地出让单价大概率同比上升，说明土地出让的能级和地块质量较去年整体有一定程度的提升。 图表3：全国单月推出和成交建面及同比 图表4：全国单月出让金及其同比 从城市能级来看，2023年一线城市的土地出让金为6436.11亿元，同比增速为-14.67%；二线城市的土地出让金为17027.32亿元，同比增速为-14.16%；三四线城市的土地出让金为22463.75亿元，同比增速为-19.88%。 2023Q4一线城市的土地出让金为2162.54亿元，同比44.96%，占全国比重10.27%，二线城市的土地出让金为6839.7亿元，同比3.69%，占全国比重32.49%，三四线城市的土地出让金为12051.8亿元，同比-13.21%，占全国比重的57.24%。总体来看，2023年Q4一线城市土地出让同比上升幅度较大，二线城市土地出让同比小幅上升，三四线城市仍处于较低位置。 重点一线城市中，北京、上海、广州、深圳在2023Q4全口径累计土地出让金分别为520亿元、1138.75亿元、480亿元、23.14亿元，同比分别为+201%、+287%、-45%、-85%。单月表现上，12月全国城市出让金同比+2.42%，较10月、11月有所提升；其中三四线城市在12月的成交同比降幅为-8.79%，二线城市同比+16.16%好于11月份的+10.3%，一线城市同比+74.93%大幅高于11月份同比-56.93%，一线城市变动较大主要受集中供地的统计错配影响。 图表5：2023Q4各线城市土地出让金及其同比 图表6：2023Q4一线城市土地出让金及其同比 图表7：2023年单月各线城市土地出让金同比 1.2.溢价率 从溢价率数据来看，2023年全年土地出让平均溢价率为4.88%，2022年全年土地出让平均溢价率为3.93%，较2022年上升0.95个百分点。从城市能级来看，2023一线城市Q4溢价率较Q3有所下行，7-9月月均在6-7%，而10-12月没有1个月超过5%，二线城市Q3月均溢价率在3.2%附近，Q4月则有两个月低于3.2%，三四线城市10月溢价率达到过3.14%，11月有所下行2.4%，12月为3.83%，相较于2023Q3整体有所下降。 从单月数据来看，2023年12月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为3.19%、3.31%、2.03%、3.83%，分别较11月+0.01%、+3.31%、-2.94%、+1.43%。 分区域来看，2023Q4长三角及中西部地区的溢价率相对高于其他区域，从单月数据来看，12月东北、珠三角、中西部、长三角、环渤海溢价率分别为0.37%、2.07%、4.05%、3.19%、2.07%。从各城市溢价率大于20%的地块数来看，浙江金华市2023年Q4的溢价率大于20%的地块数为86块。 图表8：各线城市单月全口径土地溢价率 图表9：各区域城市单月全口径土地溢价率 图表10：2023Q4各城市溢价率大于20%的地块数（全口径） 图表11：2023Q4重点城市溢价率排名前十的地块概况(住宅用地口径) 1.3.流拍率 流拍率方面，2023年流拍率为9.58%，2022年流拍率为19.07%，较2022年下降了9.49个百分点。土地市场在7-8月有过一段时间的复苏，随着房地产市场的回暖土地市场热度上行，流拍率下降；但转入四季度后，随着楼市冷却房企拿地热情降低，同时土地供给又大幅上升，流拍率随之上升，土地市场进入淡季，目前依旧弱势。 图表12：全国土地单月流拍率（%） 2.高总价及高溢价率地块的城市分析 2.1.高总价地块主要分布在一线城市和重点二线城市 2023年Q4高总价地块数共有12宗，主要分布在一线和核心二线城市。从城市分布来看，2023年Q4总价超过50亿元的地块北京有3块、上海有5块、广州2块、武汉1块、南京1块。 图表13：2023年地价>50亿元的地块按城市分布 图表14：2023年地价>50亿元的地块按月分布 图表15：2023Q4土地总价超过50亿元地块概览 2.2.12月高溢价率城市数量较10-11月增多 从高溢价率城市数量来看，2023年12月，全口径土地溢价率超过20%的城市数量为18个（10月、11月分别为8、9城）；溢价率超过30%的城市数7城（10月、11月分别为3、4城）。 住宅口径土地溢价率方面，12月单月溢价率超过20%的城市数为19城（10月、11月分别为19、17城），溢价率超过30%的城市数为12城（10月、11月均为11城）。 图表16：按全口径溢价率的城市数目分布情况 图表17：按住宅溢价率的城市数目分布情况 2.3.各省市土地出让金统计 2023年有6个省份及直辖市累计出让金同比为正：从增速上来看，天津2023年土地出让同比+58.68%，吉林、黑龙江、北京、海南、内蒙古同比分别+35.3%、+15.03%、+14.37%、+1.74%、+0.71%。从绝对数值来看，江苏、浙江和广东的累计土地出让金排名全国前三。 图表18：2023年各省市全口径出让金及增速 3.投资建议 2023全年大多数省份的累计土地出让金同比为负数，土地市场成交低迷的背后反映了房地产销售市场的疲软，随着9月以来各地政策频出，我们看好楼市在政策的持续宽松环境下逐渐企稳，土地市场的表现跟随销售市场有望迎来复苏。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复，建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企保利发展、华发股份、招商蛇口、滨江集团、万科A等。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等。 4.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。