房地产行业点评：政策持续优化，房地产新模式加速构建

行业事件 2024年3月5日，国务院总理向十四届全国人大二次会议作政府工作报告，就房地产行业工作作出了相关部署。重点提及“标本兼治化解房地产风险”，“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”，“加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度”，“积极推进新型城镇化”等方面。 标本兼治化解房地产风险，统筹发展和安全 报告指出，在过去一年中，通过因城施策制定了一揽子地方债务方案，积极推进保交楼工作，避免发生系统性风险。2024年将坚持以高质量发展促进高水平安全,以高水平安全保障高质量发展,标本兼治化解房地产风险,维护经济金融大局稳定。我们认为，防范地产风险仍然是目前的重点任务，但2024年也会更注重统筹发展和安全，持续推出行业政策带动市场复苏。 优化房地产政策，促进市场平稳发展 报告指出，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持,促进房地产市场平稳健康发展。我们认为，2024年或将仍是政策持续宽松推动市场复苏，政府加大对房企的支持力度，房企融资问题得到改善，2024年初住建部推出房地产项目“白名单”，更有针对性地助力行业融资改善。 加速住房双轨制落地，构建房地产发展新模式 报告指出，今年将继续加大保障性住房的建设和供给，完善商品房相关基础性制度,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。同时也将根据城镇化发展趋势和市场供需关系，构建新的房地产发展模式。我们认为，目前楼市基本面发生重大变化，需要加大城市更新和旧区改造的力度来调节和适应市场，推进保障房+商品房双轨制建设。预计保障房建设将配合市场需求合理推进，改善性高品质商品房有望带来新的增量。 推动城乡融合和区域协调发展 报告指出，注重以城市群、都市圈为依托，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，促进大中小城市协调发展。推动成渝地区双城经济圈建设，支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区等经济发展优势地区更好发挥高质量发展动力源作用。我们认为，短期看城中村改造有望带来主要增量，中长期看城镇化率提升仍然是需求端的重要支撑，优势地区资源有望进一步集中。 投资建议 我们认为，2024年国家在需求端、供给端、资金端的地产政策或将持续发力，带动市场逐步修复，城中村改造和城镇化建设依然贡献主要的需求增量。保障房+商品房双规制的建立将促进市场供需关系的稳定，高端住宅有望带动改善性需求。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。 风险提示：行业修复不及预期；政策提振不及预期；信用风险加剧。