房地产：多地放松限购，一季度销售有望边际改善

港股地产股走强，重点房企普遍上涨 港股龙年第一周房地产管理和开发板块行业指数上涨2.36%,恒生指数上涨3.77%。个股表现来看，港股重点关注的7家房企全部上涨，新鸿基地产、华润置地、中国海外发展、万科企业、越秀地产、贝壳、长实集团龙年第一周分别增长2.10%、5.96%、5.11%、8.70%、8.96%、7.74%、1.98%。 深圳等多地放松限购，配合融资改善，一季度地产销售有望回暖 继1月份广州上海等地优化限购政策后，北京、深圳两大一线城市相继出台政策放松限购。2月6日，北京市取消在通州区落户或就业的家庭购买商品房时在通州落户或纳税、社保满三年的限制；2月7日深圳市住建局发布通知，本市户籍家庭限购2套住房，成年单身人士限购1套住房； 非本市户籍连续缴纳3年个税或社保，限购1套住房。多个一线城市放松限购，需求端有望得到释放。 融资方面，2月6日，金融监管总局召开专题会议，进一步部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。要求各监管局成立工作专班，商业银行主动对接协调机制。依托于房地产融资协调机制，房企融资需求有望得到进一步满足，缓解资金端压力。 重点公司1月销售额仍有压力 近期多家重点房企发布2024年1月销售情况简报，多家重点关注企业1月份销售金额和销售面积同比下跌，房企销售表现有压力。A股房企中，招商蛇口、万科A、保利发展销售金额分别为120.21、194.5、203.23亿元，同比-23.76%、-32.06%、-31.21%；销售面积分别为58.09、125.4、118.8万平方米，同比-9.39%、-25.04%、-35.41%。港股房企中，华润置地、中国海外发展、越秀地产销售金额分别为114.2、105.04、65.45亿元，同比-28.70%、-20.40%、-26.30%；销售面积分别为53.03、56.04、22.9万平方米，同比-25.90%、-21.20%、-3.20%。 投资建议 我们认为房地产市场波动式回暖，一季度房地产市场表现有望在政策推动下缓慢修复。随着一线城市相继优化限购政策、金融监管总局推动地产金融协调机制落实，居民需求释放，房企资金有望得到改善。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场有一定复苏，建议关注存量房龙头企业。 风险提示：政策提振不及预期；竣工情况不及预期。