房地产行业周报：多地开展现房销售试点，民企拿地边际改善

核心观点：多地开展现房销售试点，民企拿地边际改善 2月房地产因城施策宽松演化持续，山东多城降低首套首付比例，限购放松及首套房贷利率降低政策继续推进。同时继河南、安徽、山东等地提出开展现房销售试点后政策后，经济日报发声称现房销售或将成为大势所趋，现有住房预售制度或将面临改革，将对房企资金铺排造成较大影响。在杭州和郑州集中土拍下，新城控股和建业地产分别斩获一宗地块，预示着在融资回暖的预期下，民营房企拿地边际改善，我们预计后续优质民企投资拿地也将陆续修复。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：人民币贷款同比多增，多地降低首套首付比例 中央层面：央行公布1月份人民币贷款增加4.9万亿元，同比多增9227亿元，其中住户贷款增加2572亿元。经济日报提出实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋，可以找准时机，因城施策，逐步推广。 地方层面：山东威海、临沂、东营：首套首付由30%降低为20%，提高公积金贷款额度。河南将以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。武汉官宣限购区家庭可新增一个购房资格，无锡首套房贷利率最低降至3.8%。 市场端：商品住宅成交同比增长，三城完成集中土拍 销售端：2023年第6周，全国64城商品住宅成交面积315万平米，同比增加7%，环比增加9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1617万平米，累计同比下降26%。全国23城二手房成交面积为146万平米，同比增速111%，前值3756%；年初至今累计成交面积645万平米，同比增速15%，前值2%。 投资端：2023年第6周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1312万平方米，成交土地规划建筑面积2168万平方米，成交溢价率为2.3%。北京2022年第五批出让6宗地块，3宗价格触顶，成交总金额约132亿元，越秀地产以总价59.11亿元在竞得两宗地块。杭州2022年五批次5宗地块，3宗触顶摇号，成交总金额89.57亿元，新城控股摇号竞得临平区地块。郑州2023年一批次土拍11宗住宅用地出让，主城地块中有1宗流拍，1宗本土房企建业地产底价摘得，其余8宗均由城投底价成交，成交总金额52亿元。 融资端：国内信用债发行同比增加 2023年第6周，信用债发行34.5亿元，环比减少30%，平均加权利率3.12%，环比减少123BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、人民币贷款同比多增，多地降低首套首付比例 中央层面：（1）央行：1月份人民币贷款增加4.9万亿元，同比多增9227亿元。 分部门看，住户贷款增加2572亿元，其中，短期贷款增加341亿元，中长期贷款增加2231亿元。1月份人民币存款增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元。其中，住户存款增加6.2万亿元。（2）经济日报：实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。现房销售可以找准时机，因城施策，逐步推广。 （3）自然资源部：召开党组会议，表示，要统筹优化“十四五”时期土地计划指标分配，适当增加2023年指标，支持“十四五”规划重大工程尽快落地。 地方层面：（1）广州：住建局支持项目“拿地即开工”，着力推进中心城区旧改，精细化补齐城市基础设施短板。（2）武汉：官宣限购区购房的家庭可新增一个购房资格，非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数。（3）河南：将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。（4）无锡：多家银行表示首套房贷利率由4.1%降至3.8%，二套仍为4.9%。（5）太原：购买首套住房申请住房公积金个人贷款的，首付比例为不低于购房总价的20%。（6）山东威海、临沂、东营：首套首付由30%降低为20%，提高公积金贷款额度。 表1：人民币贷款同比多增，多地降低首套首付比例 2、销售端：低基数下住宅成交量同比增长 2.1、64大中城市新房成交增速同环比增长 根据房管局数据，2023年第6周，全国64城商品住宅成交面积315万平米，同比增加7%，环比增加9%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1617万平米，累计同比下降26%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比增长 图2：64大中城市单周新房成交面积环比增长 图3：2023年第6周64大中城市成交面积同比环比增长 图4：2023年第6周64大中城市中一线城市成交面积同比环比增长 图5：2023年第6周64大中城市中二线城市成交面积同比环比增长 图6：2023年第6周64大中城市中三四线城市成交面同比环比下降 根据房管局数据，2023年第6周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-26%。一二线城市回暖进程优于三四线城市，一、二、三四线单周成交同比增速分别为53%、38%、-39%，年初至今累计增速-15%、-21%、-40%。 图7：2022年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2023年第6周，全国23城二手房成交面积为146万平米，同比增速111%，前值3756%；年初至今累计成交面积645万平米，同比增速15%，前值2%。 图8：23城二手房成交单周同比增长 图9：二线城市二手房市场单周成交情况相对更好 3、投资端：土地成交同比增长，三城完成集中土拍 2023年第6周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1312万平方米，成交土地规划建筑面积2168万平方米，同比增加14392%，成交溢价率为2.3%。一线城市成交土地规划建筑面积142万平方米，二线城市成交土地规划建筑面积503万平方米，三线城市成交土地规划建筑面积1523万平方米。北京2022年第五批出让6宗地块，3宗价格触顶，总建面约53.18万平米，成交总金额约132亿元，越秀地产以总价59.11亿元在竞得石景山苹果园、昌平信息园两宗热门地块。杭州2022年五批次5宗地块，3宗触顶摇号、1宗溢价、1宗底价，揽金89.57亿元，新城控股摇号竞得临平区地块。郑州2023年一批次土拍11宗住宅用地出让，主城地块中，1宗流拍，1宗本土房企建业底价摘得，其余8宗均由城投底价成交，总揽金52亿元。 图10：100大中城市土地成交面积同比增长 图11：100大中城市土地成交总价同比增长 图12：100大中城市土地成交溢价率环比下降 4、融资端：国内信用债同比增加 2023年第6周，信用债发行34.5亿元，环比减少30%，平均加权利率3.12%，环比减少123BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比增加 图14：海外债无新增发行 图15：信用债累计发行规模同比增长 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2023年2月6-10日，下同）房地产指数上涨1.13%，沪深300指数下跌0.85%，相对收益为1.99%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第8位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的个股分别为：世荣兆业、华发股份、深振业A、招商蛇口、城建发展，涨跌幅排名后5位的个股分别为广汇物流、特发服务、泰禾集团、泛海控股、香江控股。 图16：本周房地产指数上涨1.13%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中世荣兆业、华发股份、深振业A涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中广汇物流、特发服务、泰禾集团跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 2月房地产因城施策宽松演化持续，山东多城降低首套首付比例，限购放松及首套房贷利率降低政策继续推进。同时继河南、安徽、山东等地提出开展现房销售试点后政策后，经济日报发声称现房销售或将成为大势所趋，现有住房预售制度或将面临改革。在杭州和郑州集中土拍下，新城控股和建业地产分别斩获一宗地块，预示着在融资改善的预期下，民营房企拿地边际改善，我们预计后续优质民企投资拿地也将陆续修复。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。