房地产行业跟踪报告：行业整体表现仍较弱，政策端有望持续发力

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 行业整体表现仍较弱，政策端有望持续发力 行业核心观点： ——房地产行业跟踪报告 2023年11月17日 行业相对沪深300指数表现 房地产行业销售、开工等指标表现仍较弱，仍需政策端持续加码，根 3437 据中央金融工作会议，后续有望通过“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”以“促进金融与房地产良性循环”，推动供给端修复，通过持续优化需求端政策推动需求信心的修复，后续关于城中村改造等“三大工程”有望持续推进，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企，以及受益于城中村改造的相关个股。 投资要点： 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产沪深300 行业研 究 行业跟踪报 告 证券研究报 告 投资：受土地市场等因素影响投资端仍下滑。2023年1-10月房地产开发投资完成额下滑9.3%，较前值下滑幅度扩大0.2pct；10月单月投资增速下滑16.7%，较前值下滑幅度收窄2pct。在销售端修复进程反复、土地市场降温的背景下，投资端持续承压，关注后续城中村改造等“三大工程”推进情况。 土地：10月百城土地市场成交规模环比继续改善。从百城土地数据来看，近两月土地成交月度数据环比有所上升，百城土地1-10月成交总价下降21.9%，成交规划建面同比-16.5%，较前值下滑幅度有所收窄，10月单月环比来看，成交规划建面和成交总价均有所增长。10月百城 土地成交溢价率为3.34%，环比有所下降。 开竣工：受土地市场降温影响开工端持续承压，预计竣工端短期景气度可延续。1-10月新开工面积同比下降23.2%，降幅较前值收窄0.2pct，10月单月下滑21.2%，环比变动-6pct。竣工端景气度延续较高，1-10月竣工面积同比增长19%，较前值变动-0.8pct，10月单月增长13.4%，增速较前值-10.5pct。 销售：10月销售回落，受高能级城市利好政策影响销售金额和销售面积表现有所分化。1-10月销售面积和销售金额同比变动-7.8%和-4.9%，较前值变动-0.3pct和-0.3pct，单月环比分别-28.4%和-25.9%。10月单月销售面积和销售金额同比增速为-20.3%和-14.4%，较9月增速变动-0.6pct和+4.82pct，销售面积下滑幅度扩大而销售金额下滑幅度收 窄，预计或由于受高能级城市利好政策影响。1-10月销售均价环比基本持平，当月销售均价同比增速+7.4%，环比+3.6%。 资金：销售端脉冲回落预收款及按揭到位资金增速再走弱，房企融资压力仍较大，国内贷款及自筹资金仍下滑。1-10月到位资金来源同比下滑13.8%，较前值下滑幅度扩大0.3pct，其中国/内自贷筹款资金/ 定金及预收款/个人按揭同比分别-11.0%/-21.4%/-10.4%/-7.6%，较前值变化+0.3pct/+0.4pct/-0.8pct/-0.7pct。10月当月到位资金规模9278亿元，环比-15.3%。 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 四部委联合召集房企座谈 整体业绩仍承压，关注优质个股公募基金重仓持股比例续降 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企信用风险持续发酵、房企盈利能力大幅下降等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共9页 正文目录 1投资：受土地市场等因素影响投资端仍下滑4 2土地：成交规模环比继续改善4 3开竣工：受土地市场降温影响开工端持续承压，预计竣工端短期景气度可延续5 4销售：销售端回落，销售面积和销售金额表现分化7 5资金：销售端脉冲回落及融资环境偏紧到位资金仍下滑7 6投资建议与风险提示8 图表1：房地产开发投资累计同比增速（%）4 图表2：房地产开发投资当月同比增速4 图表3：各区域房地产开发投资完成额累计同比增速（%）4 图表4：百城土地供应规划建筑面积（万平）5 图表5：百城土地成交规划建筑面积（万平）5 图表6：房屋新开工面积累计同比增速（%）6 图表7：房屋新开工面积当月同比增速6 图表8：房屋竣工面积累计同比增速（%）6 图表9：房屋竣工面积当月同比增速6 图表10：房屋施工面积累计同比增速（%）6 图表11：房屋待售面积累计同比增速（%）6 图表12：销售面积与销售金额累计同比增速（%）7 图表13：销售面积与销售金额当月同比增速7 图表14：销售均价（左轴，元/平）累计与当月同比增速（右轴，%）8 图表15：开发资金来源累计与当月同比增速（%）8 1投资：受土地市场等因素影响投资端仍下滑 投资：投资端表现仍较弱。2023年1-10月房地产开发投资完成额下滑9.3%，较前值下滑幅度扩大0.2pct；10月单月投资增速下滑16.7%，较前值下滑幅度收窄2pct。分区域来看，东部地区、中部地区、西部地区、东北地区2023年1-10月房地产开发投资额累计同比增速分别为-4.80%、-8.70%、-19.0%、-26.7%，东部和中部下滑幅度略有扩大，西部和东北区域下滑幅度略有收窄。在销售端修复进程反复、土地市场降温的背景下，投资端持续承压，关注后续城中村改造等“三大工程”推进情况。 图表1：房地产开发投资累计同比增速（%）图表2：房地产开发投资当月同比增速 10.00 5.0% 8.006.00 0.0% 4.002.00 -5.0% 0.00 -2.00 -10.0% -4.00-6.00-8.00 -15.0% -10.00-12.00 -20.0%-25.0% 房地产开发投资完成额:累计同比 房地产开发投资：当月同比 资料来源：wind，万联证券研究所资料来源：wind，万联证券研究所 图表3：各区域房地产开发投资完成额累计同比增速（%） 15.00 10.00 5.00 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 0.00 -5.00 -10.00 -15.00 -20.00 -25.00 -30.00 -35.00 东部地区中部地区西部地区东北地区 资料来源：wind，万联证券研究所 2土地：成交规模继环续比改善 土地：10月百城土地市场成交规模环比继续改善。从百城土地数据来看，近两月土地成交月度数据环比有所上升，百城土地1-10月成交总价下降21.9%，成交规划建面同 比-16.5%，较前值下滑幅度有所收窄，10月单月环比来看，成交规划建面和成交总价均有所增长。10月百城土地成交溢价率为3.34%，环比有所下降。 图表4：百城土地供应规划建筑面积（万平） 45,000.00 40,000.00 35,000.00 30,000.00 25,000.00 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 0.00 中国:100大中城市:供应土地规划建筑面积:三线城市:当月值万平方米中国:100大中城市:供应土地规划建筑面积:二线城市:当月值万平方米中国:100大中城市:供应土地规划建筑面积:一线城市:当月值万平方米 资料来源：wind，万联证券研究所 图表5：百城土地成交规划建筑面积（万平） 40,000.00 35,000.00 30,000.00 25,000.00 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-10 0.00 中国:100大中城市:成交土地规划建筑面积:三线城市:当月值万平方米中国:100大中城市:成交土地规划建筑面积:二线城市:当月值万平方米中国:100大中城市:成交土地规划建筑面积:一线城市:当月值万平方米 资料来源：wind，万联证券研究所 3开竣工：受土地市场降温影响开工端持续承压，预计竣工 端短期景气度可延续 2023年1-10月施工面积累计-增7.速3%为，较前值下滑幅度扩大0.2pct。1-10月新开 工面积同比下降23.2%，降幅较前值收窄0.2pct，10月单月下滑21.2%，环比变动-6pct。竣工端景气度延续较高，1-10月竣工面积同比增长19%，较前值变动-0.8pct，10月单月增长13.4%，增速较前值-10.5pct。 新政后销售端脉冲回落，库存再次上行。截至10月末商品房待售面积为64,835.00万平，环比9月末上升0.5%。 图表6：房屋新开工面积累计同比增速（%）图表7：房屋新开工面积当月同比增速 0.0 -5.0 -10.0 -15.0 -20.0 -25.0 -30.0 -35.0 -40.0 -45.0 0.0% -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% -60.0% 房屋新开工面积:累计同比(%) 房地产新开工当月同比 资料来源：wind，万联证券研究所资料来源：wind，万联证券研究所 图表8：房屋竣工面积累计同比增速（%）图表9：房屋竣工面积当月同比增速 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 -5.00 -10.00 -15.00 -20.00 -25.00 -30.00 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 -10.0% -20.0% -30.0% -40.0% -50.0% 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2023-04 2023-05 2023-06 2023-07 2023-08 2023-09 2023-10 房屋竣工面积：当月同比 资料来源：wind，万联证券研究所资料来源：wind，万联证券研究所 图表10：房屋施工面积累计同比增速（%）图表11：房屋待售面积累计同比增速（%） 0.00 -1.00 -2.00 -3.00 -4.00 -5.00 -6.00 20.0