房地产行业跟踪报告：持仓比重持续下降，关注政策变化情况

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 持仓比重持续下降，关注政策变化情况 行业核心观点： ——房地产行业跟踪报告 2024年02月01日 行业相对沪深300指数表现 我国宏观经济弱复苏，房地产行业是经济稳定修复中的关键变 量，针对供给端，近期房地产行业融资支持力度持续加大，预计后续关于支持房企融资相关政策仍有空间，针对行业需求端，降准以及结构性降息落地，LPR调降预期加强，我国货币政策空间打开，如果后续房贷利率调降、首付比例下调等宽松政策进一步释放，或将对需求端具有一定的提振作用，建议关注后续“三大工程”推进情况以及政策端催化下行业销售修复进展情况。 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% 房地产沪深300 行业研 究 行业跟踪报 告 证券研究报 告 投资要点： 行业：重仓配置比例持续5个季度下降。我们根据同花顺iFind数据统计了内地公募基金重仓股情况，2023年Q4末公募基金重仓SW房地产行业的总市值为324.71亿元，环比2023Q3末下降24.40%，占基金重仓持股市值规模1.18%，较标配比例低0.48pct，环比2023Q3末下降0.27pct，自2022年四季度持续下降。持仓集中度进一步下降。2023Q4公募基金重仓SW房地产行业前10大和前20大个股市值合计分别为260.94亿元和299.41亿元，环比2023Q3分别下降27.29%和26.62%，占公募基金重仓SW房地产行业总市值比重为80.36%和 92.21%，环比2023Q3分别降低2.71pct和2.22pct。 3446 个股：蓝筹股普遍遭减持，物业管理板块个股普遍获增持。从各个细分板块来看，（1）住宅开发板块，增持幅度居前的企业有海南机场、中国海外宏洋集团、华发股份；减持幅度居前的房企有保利发展、中华企业、金地集团、万科A。其中，保利发展和金地集团2023年连续四季度遭减持；（2）商业地产板块，陆家嘴、南国置业增持股数居前，招商蛇口、华侨城A、新城控股遭减持；（3）物业管理板块，除绿城管理控股遭减持外，其他主要个股均获增持。 陆股通持仓情况：开发板块中金地集团获明显增持、产业地产中张江高科获增持明显。从陆股通持股市值角度来看，截至2023年末，陆股通持有SW房地产行业市值居前10的个股有保利发展、万科A、招 商蛇口、金地集团、华侨城A、张江高科、海南机场、新城控股、滨江集团和大名城。从细分板块综合来看，（1）开发板块中，龙头个股增减持情况有所分化。万科、金地获增持，而保利遭减持，另，天健集团、华发股份遭较大幅度减持；（2）商业地产板块，华侨城A、招商蛇口获增持，大悦城与陆家嘴遭减持；（3）物业管理板块中，招商积余获小幅增持；（4）产业地产方面，张江高科获得明显增持，其他个股均有一定幅度减持。 风险因素：政策传导不及预期、消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、数据统计偏误等。 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 经营性物业贷款条件放松，广州进一步优化限购政策 融资端再迎利好政策 12月统计局数据公布：竣工端维持较高增速，全年新开工降幅有所收窄 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 12023Q4房地产行业基金重仓配置情况3 1.1行业：重仓配置比例持续5个季度下降3 1.2个股：蓝筹股普遍遭减持，物业管理板块个股普遍获增持4 1.2.1基金重仓持有房地产行业个股情况4 1.2.2基金重仓配置比例变动前20大情况5 2陆股通持仓情况：开发板块中金地集团获明显增持、产业地产中张江高科获增持明显6 3投资建议与风险提示8 图表1：公募基金重仓SW房地产行业配置比例情况3 图表2：SW房地产行业与沪深300季度区间涨跌幅以及房地产行业相对收益情况比较（%）3 图表3：2023年末基金重仓SW房地产行业持仓市值前20大个股情况（持仓市值，左轴；季报持仓变动，右轴）4 图表4：2023年末基金重仓房地产行业持股占流通股比前20大个股情况（持仓变 动，右轴；季报持股占流通股比，左轴）4 图表5：23年末基金重仓配置增持比例前20大情况5 图表6：23年末基金重仓配置减持比例居前个股情况5 图表7：最近四个季度房地产行业基金重仓个股情况6 图表8：2023年末SW房地产行业陆股通持仓市值TOP20公司（亿元）7 图表9：2023年末SW房地产行业陆股通持股流通比例TOP20公司7 图表10：2023年末SW房地产行业陆股通增持流通股比例居前的公司7 图表11：2023年末SW房地产行业陆股通减持流通股比例居前的公司7 图表12：2023年末陆股通对SW房地产行业持仓主要个股情况7 12023Q4房地产行业基金重仓配置情况 1.1行业：重仓配置比例持续5个季度下降 我们根据同花顺iFind数据统计了内地公募基金重仓股情况，2023年Q4末公募基金重仓SW房地产行业的总市值为324.71亿元，环比2023Q3末下降24.40%，占基金重仓持股市值规模1.18%，较标配比例低0.48pct，环比2023Q3末下降0.27pct，自2022年四季度持续下降。 从市场表现来看，我们可以看到2023年Q4SW房地产行业相对收益（相对于沪深300指数涨跌幅）为-7.47%，明显跑输大盘，预计主要是受行业景气度下行影响。 图表1：公募基金重仓SW房地产行业配置比例情况 14.00%8.00% 12.00% 6.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% 0.00%-4.00% 超配比例（右轴）标配比例（左轴）基金重仓比例（左轴） 资料来源：同花顺iFind，万联证券研究所，注：标配比例以SW房地产行业流通市值/同花顺全A流通市值计算 图表2：SW房地产行业与沪深300季度区间涨跌幅以及房地产行业相对收益情况比较（%） 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 -10.00 -20.00 -30.00 -40.00 沪深300SW房地产相对收益 资料来源：wind，万联证券研究所 1.2个股：蓝筹股普遍遭减持，物业管理板块个股普遍获增持 1.2.1基金重仓持有房地产行业个股情况 持仓集中度进一步下降。从持仓个股角度看，2023Q4公募基金重仓SW房地产行业前10大和前20大个股市值合计分别为260.94亿元和299.41亿元，环比2023Q3分别下降27.29%和26.62%，占公募基金重仓SW房地产行业总市值比重为80.36%和92.21%，环比 2023Q3分别降低2.71pct和2.22pct。 从重仓房地产行业持仓市值角度看，2023Q4末公募基金重仓SW房地产行业前十的个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华发股份、滨江集团、招商积余、中海物业、越秀地产和海南机场。 从基金重仓房地产行业持股占流通股比来看，居于前10的有华发股份、保利发展、滨江集团、招商蛇口、招商积余、保利物业、中海物业、绿城服务、中国海外宏洋集团、万业企业。 图表3：2023年末基金重仓SW房地产行业持仓市值前20大个股情况（持仓市值，左轴；季报持仓变动，右轴） 1,200,000.00 1,000,000.00 800,000.00 600,000.00 400,000.00 200,000.00 0.00 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 0.00 -5,000.00 -10,000.00 保利发展 招商蛇口 万科A中国海外发展 华发股份滨江集团招商积余中海物业越秀地产海南机场万业企业 华润万象生活 华润置地碧桂园服务新城控股绿城服务华侨城A 中国海外宏洋集团 万科企业南京高科 -15,000.00 持股总市值(万元)季报持仓变动(万股) 资料来源：wind，万联证券研究所 图表4：2023年末基金重仓房地产行业持股占流通股比前20大个股情况 （持仓变动，右轴；季报持股占流通股比，左轴） 1220,000 1015,000 810,000 5,000 6 0 4-5,000 2-10,000 华发股份保利发展滨江集团招商蛇口招商积余保利物业中海物业绿城服务 中国海外宏洋集团 万业企业 万科A越秀地产南京高科天健集团城建发展碧桂园服务万科企业海南机场新城控股 华侨城A 0-15,000 持股占流通股比(%)季报持仓变动(万股) 资料来源：wind，万联证券研究所 1.2.2基金重仓配置比例变动前20大情况 从2023年末基金重仓个股季度增减持角度看，2023Q4获得增持数量占流通股比例前10的个股分别为中国海外宏洋集团、招商积余、万业企业、海南机场、华发股份、南国置业、陆家嘴、华润万象生活、京基智农、中海物业。2023Q4遭减持数量占流通股比例居前的个股有金地集团、中华企业、城建发展、越秀地产、华侨城A、保利发展、新城控股、中新集团、天健集团、万科A。 图表5：23年末基金重仓配置增持比例前20大情况图表6：23年末基金重仓配置减持比例居前个股情况 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% 0.00% -0.20% -0.40% -0.60% -0.80% -1.00% -1.20% 中国海外宏洋集团 招商积余万业企业海南机场华发股份南国置业陆家嘴 华润万象生活 京基智农中海物业碧桂园服务绿城服务新大正 南京高科广汇物流福瑞达绿城中国 建发国际集团 中国国贸上海临港 -1.40% 首开股份张江高科华润置地 中国海外发展 绿地控股滨江集团万科企业新城发展招商蛇口 绿城管理控股 万科A天健集团中新集团新城控股保利发展华侨城A越秀地产城建发展中华企业金地集团 -1.60% 资料来源：wind，万联证券研究所，以增持股票数量与对应个股流通股数量比值计算 资料来源：wind，万联证券研究所，以减持股票数量与对应个股流通股数量比值计算 从各个细分板块来看，（1）住板宅块开，发增持幅度居前的企业有海南机场、中国海外宏洋集团、华发股份；减持幅度居前的保房利企发有展、中华企业、金地集团、万 科A。其中，保利发展和金地集团2023年连续四季度遭减持；（2）商业地产板块，陆家嘴、南国置业增持股数居前，招商蛇口、华侨城A、新城控股遭减持；（3）物业管 理板块，除绿城管理控股遭减持外，其他主要个股均获增持。图表7：最近四个季度房地产行业基金重仓个股情况 资料来源：wind，万联证券研究所 2陆股通持仓情况：开发板块中金地集团获明显增持、产业 地产中张江高科获增持明显 从陆股通持股市值角度来看，截至2023年末，陆股通持有SW房地产行业市值居前10的个股有保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、华侨城A、张江高科、海南机场、新城控股、滨江集团和大名城。从持仓流通股比看，前10标的有大名城、金地集团、荣安地产、华侨城A、天健集团、万科A、保利发展、香江控股、滨江集团、城建发展。 从季度持仓变动角度看，2023Q4期间SW房地产行业中陆股通增持流通股比前5个股有光大嘉宝、上实发展、*ST新联、凤凰股份、云南城投；减持流通股比居前5的个股有津滨发展、珠江股份、深物业A、华远地产、三湘印象。 从细分板块综合来看，（1）开发板块中，龙头个股增减持情况有所分化。万科、金地获增持，而保利遭减持，另，天健集团、华发股份遭较大幅度减持；（2）商业地产板块，华侨城A、招商蛇口获大增悦持城，与陆家嘴遭减持；（3）物业管理板块中，招 商积余获小幅增持；（4）产业地产方面，张江高科获得明显增持，其他个股均有一定幅度减持。 图表8：2023年末SW房地产行业陆股通持仓市值TOP20公司（亿元） 图表9：2023年末SW房地产行业陆股