2023年9月房地产行业运行情况报告：9月楼市出现积极变化，市场信心仍需政策呵护

——2023年9月房地产行业运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 9月楼市出现积极变化市场信心仍需政策呵护 核心观点： 销售端：在购房政策持续放宽背景下，9月楼市出现积极信号，全国商品房销售面积、销售额环比分别增长47.0%和41.6%，同比降幅也有所收窄，但绝对水平依然处于历史低位，销售端压力不容小觑。我们认为，政策刺激对9月销量回升具有积极影响，但开发商降价促销、客户加速落单等因素也对销量回升起到关键作用，后续楼市能否延续回暖趋势还有赖政策持续呵护；价格方面，一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格均表现出企稳迹象，尤其是二手住宅价格环比止跌回升，但二三线城市价格延续下跌趋势。整体来看，市场情绪还未得到根本性的扭转。 投资端：9月房地产开发投资完成额同比降幅仍在扩大，表明当前房企资金面仍然紧张；房企开工意愿有所好转，新开工面积和施工面积降幅较上月有明显收窄，竣工面积增速保持在双位数水平；土地市场方面，供需关系有所改善，多城放宽地价上限，市场作出积极解读。 政策端：9月以来，一二线城市积极跟进政策调整，重点在放宽限购、“仍房不认贷”、降低首付比和贷款利率等方面作出调整。我们认为，当前市场情绪仍然脆弱，接下来，为进一步引导楼市回暖和市场预期的扭转，需要政策持续跟进。 近期，一直以经营风险稳健著称，在业界口碑良好的金地集团，因董事长凌克辞职一事遭遇市场股债双杀。当前金地主要财务指标尚可，高管人事变动仍引发市场震动，我们认为核心原因在于，房地产市场销售需求回暖基础仍不稳固制约市场信心恢复；同时，上一阶段碧桂园、远洋等头部房企信用坍塌对市场信心的打击尚未消弭，碧桂园服务股权捐赠事件、恒大等房企高管被带走调查等事件，也进一步打击了脆弱的市场信心。在此背景下，民营房企信用风险仍处于高位紧绷状态，当务之急仍是引导房地产行业的平稳发展和市场预期的回归。 报告正文： 一、销售端：在购房政策持续放宽背景下，9月楼市出现积极信号，全国商品房销售面积、销售额环比分别增长47.0%和41.6%，同比降幅也有所收窄，但绝对水平依然处于历史低位，销售端压力不容小觑。我们认为，政策刺激对9月销量回升具有积极影响，但开发商降价促销、客户加速落单等因素也 对销量回升起到关键作用，后续楼市能否延续回暖趋势还有赖政策持续呵护；价格方面，一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格均表现出企稳迹象，尤其是二手住宅价格环比止跌回升，但二三线城市价格延续下跌趋势。整体来看，市场情绪还未得到根本性的扭转。 1.销售情况 9月出现积极信号，但销售端仍面临较大压力。1-9月全国商品房销售面积、销售额分别为84806.0 万平方米和89070.0亿元，同比分别下降7.5%和4.6%，较1-8月降幅分别扩大0.4个百分点和1.4个 百分点。从单月数据来看，9月全国商品房销售面积、销售额分别为10857.4万平方米和10912.1亿元，环比分别增长47.0%和41.6%，9月销量出现企稳回升；但同比分别下降10.1%和13.6%，绝对水平仍处历史低位，销售端仍面临较大回暖压力。 整体来看，“认房不认贷”“调整优化差别化住房信贷政策”“降低存量首套住房贷款利率”等政策出台引起了市场的连锁反应，9月楼市出现起色。我们也关注到，9月全国商品房销售均价环比下跌3.7%，表明销量增加与开放商降价促销、以价换量也有一定关联；另外，政策加码促进购房客户的加速落单，也是导致短期内销量回升的原因之一。 图表1：2021年-2023年9月全国商品房销售面积及同比变化情况 数据来源：Wind，东方金诚整理 2.价格表现 9月，70城新建商品住宅价格环比下跌城市数量持续增加，价格整体维持下跌态势。70大中城市中价格环比上涨城市数量由上月的17个减少至15个，环比下跌城市数量由52个增至54个。具体看， 9月70城新建商品住宅价格同比下跌0.57%，跌幅较8月扩大0.02个百分点；环比下跌0.30%，跌幅 较8月扩大0.01个百分点。分城市能级看，一线城市价格环比持平，下跌趋势中断；二三线城市环比 均下跌0.3%，其中二线城市跌幅较上月扩大0.1个百分点，三线城市跌幅较上月缩小0.1个百分点。 图表2-3：2021年-2023年9月70大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚整理 二手住宅价格延续下跌趋势，跌幅与上月持平。9月二手住宅价格环比下跌城市数量为65个，价格环比上涨城市较上月增加1城至4城。具体看，9月70城二手住宅价格同比下跌3.25%，已连续下跌20个月，跌幅较上月扩大0.07个百分点；70城二手住宅价格环比下跌0.48%，跌幅较上月持平。各能级城市表现分化，一线城市价格企稳回升，环比上涨0.2%；二三线城市环比均下跌0.5%，其中二线城市跌幅较上月持平，三线城市跌幅较上月扩大0.1个百分点。 整体来看，一线城市新建商品住宅价格与二手住宅价格均出现企稳迹象，或与一线城市购房政策出现“质变”对需求产生较大刺激有关，9月北京、上海和广州日均商品房成交套数（仅住宅）环比分别出现9.8%、47.7%和65.1%的增长，仅深圳无明显变化；二三线城市政策更多体现为“量变”，且部分开发商采用以价换量的营销策略，对二三线城市价格下跌趋势也产生一定影响。 图表4-5：2021年-2023年9月70大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚整理 二、投资端：9月房地产开发投资完成额同比降幅仍在扩大，表明当前房企资金面仍然紧张；房企开工意愿有所好转，新开工面积和施工面积降幅较上月有明显收窄，竣工面积增速保持在双位数水平；土地市场方面，供需关系有所改善，多城放宽地价上限，市场作出积极解读。 9月房地产开发投资完成额同比仍为双位数的大幅负增。当月房地产开发投资完成额为10369.0亿元，较上月增加1186.2亿元，但同比下降11.3%，降幅较上月扩大0.3个百分点；1-9月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大至9.1%，较1-8月扩大0.3个百分点。整体来看，在政策和销量的双重驱动下，房企的投资意愿有所好转，但由于市场情绪未得到根本性的扭转，整体投资水平仍维持低位。 图表6：2021年至2023年9月全国房地产开发投资完成额及同比变化 数据来源：Wind，东方金诚 1.开工情况 9月全国房地产新开工面积和施工面积分别为8231.9万平方米和9272.8万平方米，同比分别下降 14.6%和7.1%，降幅较上月分别收窄8.9个百分点和25.7个百分点。政策加码、销量回升，对于房企 开工意愿提升形成利好；竣工方面仍延续稳步推进的态势，当月全国房地产竣工面积为4978.9万平方米，同比增长25.3%，增速较上月扩大14.8个百分点。 图表7：2021年-2023年9月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%） 数据来源：iFind，东方金诚 2.土地市场 本月土地市场供需关系出现明显改善，成交量环比有所提升。我们跟踪了100大中城市土地供应 和成交情况，9月100大中城市供应土地437宗，较上月减少231宗；成交土地399宗，较上月增加 95宗。具体看，一二三线城市供应数量分别为37宗、91宗和309宗，成交土地数量分别为11宗、110 宗和278宗。 据媒体报道，自然资源部于9月底给各省市自然资源主管部门下发文件，包含建议取消土地拍卖 中的地价限制、取消远郊区容积率1.0限制等内容。目前，已有多个城市跟进执行，这意味着，土地竞拍将不再受最高溢价率15%的政策限制。我们认为，当前土地市场低迷，取消地价限制符合市场发展规律，且为政策进一步放宽做好了铺垫。 图表8：2021年-2023年9月100大中城市土地供应和成交情况（单位：宗） 数据来源：Wind，东方金诚 三、政策端：9月以来，一二线城市积极跟进政策调整，重点在放宽限购、“仍房不认贷”、降低首付比和贷款利率等方面作出调整。 整体来看，一二线城市对本轮房地产政策调整的跟进力度较大。首先，中央层面发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》后，北上广深四个一线城市迅速跟进，起到良好的带动作用。其次，一二线城市在取消或放宽限购方面作出较大改变。据统计，9月以来，苏州、厦门、西安等约20个一二线城市先后宣布取消或放宽限购区域或限购要求。尤其是10月16日杭州发布的《关于优化调整房地产调控措施的通知》引发市场较高关注，该政策聚焦对限购区域和限购条件的放宽，被市场解读为对一线城市具有一定借鉴意义的积极信号。最后，一二线城市进一步优化调整首付比例和贷款利率，广州、宁波等多个一二线城市已对首付比例和贷款利率进行了跟进调整，虽然部分一二线城市调整后的首付比例和贷款利率仍高于全国水平，但较调整前已有明显优化。 我们认为，当前市场情绪仍然脆弱，为进一步引导楼市回暖和市场预期的扭转，后续还需要政策进一步呵护。近期，一直以经营风险稳健著称，在业界口碑良好的金地集团，因董事长凌克辞职一事遭遇市场股债双杀。虽然金地集团明确表示董事长辞任确因个人身体原因，但在悲观市场情绪影响下，市场仍对此作出负面解读。根据金地2023年上半年年报数据显示，受行业下行周期影响，上半年金地集团经营情况不及预期，但财务状况却好于同业水平，且上半年在上海、杭州、南京、西安、东莞等城市连续拿地；同期，金地集团剔除预收款项后的资产负债率为62.9%，净负债率为53.5%，债务融资加权平均成本为4.39%，主要财务指标尚可。但在此情形下，高管人事变动仍引发市场震动，我们认为核心原因在于，房地产市场销售需求回暖基础仍不稳固制约市场信心恢复；同时，上一阶段碧桂园、远洋等头部房企信用坍塌对市场信心的打击尚未消弭，碧桂园服务股权捐赠事件、恒大等房企高管被 带走调查等事件，也进一步打击了脆弱的市场信心。在此背景下，民营房企信用风险仍处于高位紧绷状态，当务之急仍是引导房地产行业的平稳发展和市场预期的回归。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。