房地产行业跟踪报告：业绩筑底，关注政策宽松下销售修复情况

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 业绩筑底，关注政策宽松下销售修复情况 行业核心观点： ——房地产行业跟踪报告 2023年09月12日 行业相对沪深300指数表现 2023年上半年房地产行业整体业绩呈现筑底趋势，当前行业 基本面仍承压，但政治局会议后，房地产行业利好政策持续推出并落地，核心城市亦积极跟进，利好政策的持续释放有利于扭转消费者预期，销售端有望逐步企稳回升，建议积极关注政策推出后市场成交情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产沪深300 行业研 究 行业跟踪报 告 证券研究报 告 收入及利润增速有所改善，不同属性房企业绩表现分化：我们统计的72家房企2023H1整体营收同比增速为4.17%，较Q1上升4.12pct。2023H1头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为- 1.33%/+12.51%/+28.81%,国/央企、非国央企背景房企营业总收入同比增速为13.80%、-1.50%；利润方面，我们统计的72家房企2023年H1归母净利润为同比下降4.11%，下滑幅度环比Q1收窄 7.41pct，国/央企背景房企23H1归母净利润同比增速为-7.98%，环比Q1下降幅度收窄了19.32pct；非国央企背景房企归母净利润同比增速为5.58%，环比Q1增速下降49.78pct，但优于行业整体水平。 A股房企盈利能力持续承压，国央企背景房企盈利能力更强，非国央企背景房企盈利能力环比有所改善：我们统计的72家房企2023年H1毛利率水平为17.57%，较去年同期下降1.95pct，环比Q1上升0.25pct。其中，头部/中型/小型房企2022年H1毛利率水平为16.77%/16.89%/28.17%，较去年同期-2.13pct/-1.10pct/-6.83pct；国央企/民营房企2023年H1毛利率水平为 20.49%/15.58%。 杠杆水平稳中有降，国央企背景房企销售回款更优，已售未结算金额对营收的覆盖度略有下降：我们统计的72家房企2023年H1整体净负债率为80.80%，较Q1下降0.60pct，较2022H1变动 +5.37pct，整体剔除预收账款后的资产负债率为70.84%，持续下降；72家房企销售商品、提供劳务收到的现金2023H1同比增速为1.80%，国/央企、非国央企背景房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速分别为+24.88%、-15.80%，较去年同期分别变动 +53.2pct、+23pct；2023H1预收账款营收覆盖率为109.46%，较去年同期下降9.07pct。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 发行交易机制持续优化 核心城市兑现“认房不认贷”政策，首付比例下调进一步打开政策空间 优化调整政策持续落地 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1行业业绩增速筑底回升4 1.1收入：整体增速有所回升，不同类型表现有所差异4 1.2利润：利润有所改善，不同属性房企表现有所分化5 2房企盈利能力仍然承压6 2.1毛利率与净利率水平：整体承压，不同属性房企表现分化6 2.2费用率水平：各类型房企期间费用率同比均有所下降7 2.3资产减值损失：资产减值规模整体下降9 3杠杆水平稳中有降，销售回款仍偏弱10 3.1杠杆水平：净负债率环比微降，资产负债率下降10 3.2短期偿债能力：行业整体现金短债比保持相对稳定12 3.3销售回款：销售持续下滑，回款承压12 3.4预收账款对营收覆盖度：销售下滑下预收款增速下滑14 4板块估值与投资建议15 图表1：A股不同规模房企营收增速情况（%）4 图表2：A股不同性质房企营收增速情况（%）4 图表3：A股不同规模房企营业利润同比增速（%）5 图表4：A股不同性质房企营业利润同比增速（%）5 图表5：A股不同规模房企归母净利润同比增速（%）6 图表6：A股不同性质房企归母净利润同比增速（%）6 图表7：A股不同规模房企毛利率（%）6 图表8：A股不同性质房企毛利率（%）6 图表9：A股不同规模房企净利率（%）7 图表10：A股不同性质房企净利率（%）7 图表11：房企各项费用率均值变动情况（%）8 图表12：A股不同规模房企期间费用率（%）8 图表13：A股不同性质房企期间费用率（%）8 图表14：A股不同规模房企财务费用率（%）8 图表15：A股不同性质房企财务费用率（%）8 图表16：A股不同规模房企管理费用率（%）9 图表17：A股不同性质房企管理费用率（%）9 图表18：A股不同规模房企销售费用率（%）9 图表19：A股不同性质房企销售费用率（%）9 图表20：A股不同规模房企资产减值损失金额（亿元）10 图表21：A股不同性质房企资产减值损失金额（亿元）10 图表22：A股不同规模房企净负债率（%）11 图表23：A股不同性质房企净负债率（%）11 图表24：A股不同规模房企剔除预收款项后的资产负债率（%）11 图表25：A股不同性质房企剔除预收款项后的资产负债率（%）11 图表26：A股不同规模房企资产负%债）率...（11 图表27：A股不同性质房企资产负债率（%）11 图表28：A股不同规模房企现金短债比（倍）12 图表29：A股不同性质房企现金短债比（倍）12 图表30：A股不同规模房企销售商品提供劳务收到的现金/营业收入（%）12 图表31：A股不同性质房企销售商品提供劳务收到的现金/营业收入（%）12 图表32：A股不同规模房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速(%)13 图表33：A股不同性质房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速(%)13 图表34：A股不同规模房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例（%）13图表35：A股不同性质房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例（%）13图表36：A股不同规模房企预收账款同比增速（%）14 图表37：A股不同性质房企预收账款同比增速（%）14 图表38：A股不同规模房企预收账款/营业收入（%）14 图表39：A股不同性质房企预收账款/营业收入（%）14 图表40：A股不同规模房企少数股东损益占净利润的比重（%）15 图表41：A股不同性质房企少数股东损益占净利润的比重（%）15 图表42：A股不同规模房企存货占总资产的比重（%）15 图表43：A股不同性质房企存货占总资产的比重（%）15 我们以申万行业分类(2021)中A股房地产行业中72只核心个股2023年中期业绩整理如下： 1行业业绩增速筑底回升 1.1收入：整体增速有所回升，不同类型表现有所差异 2023年H1房地产行业整体营收增速有所回升。我们统计的A股上市的72家房企，整体营收增速自2019年达到22.60%的高点后，增速呈下行趋势，2022年增速由正转负降至-8.58%，2023年H1整体营收增速为4.17%，较Q1提升4.12pct。按照营业 收入规模（按照2022年营业收入规模超1000亿元的为头部房企，100-1000亿元的为中型房企，低于100亿元的为小型房企）分为头部（6家）、中型（28家）、小型房企（38家），其中中小型房企表现较好，2023年上半年头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为-1.33%/+12.51%/+28.81%，环比Q1增速变动 +2.86pct/+7.62pct/+11.69pct。 国央企背景房企增速更高。2023年H1国/央企房企营业总收入同比增速为13.80%，较2022年H1增速上升13.68pct，环比Q1上升5.96pct；2023H1非国央企房企营业总收入同比增速为-1.50%，较2022年H1增速上升20.96pct，环比Q1上升2.77pct。 2023年H1国/央企营业收入增速明显优于非国央企背景的房企。图表1：A股不同规模房企营收增速情况（%） 40.00% 2018 2019 2020 2021 2022 2023H1 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% -10.00% -20.00% 整体头部房企中型房企小型房企 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表2：A股不同性质房企营收增速情况（%） 30.00% 2018 2019 2020 2021 2022 2023H1 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% -20.00%整体国企/央企非央国企 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2利润：利润有所改善，不同属性房企表现有所分化 营业利润方面，2023年H1房地产行业整体营业利润同比明显上升。自2018年以来整体营业利润增速表现为下行趋势，我们统计的72家房企2023年H1房地产行业整体营业利润为715.43亿元，同比增速为-4.37%，较Q1增速高4.29pct。 中型房企营业利润同比增速大幅度增长。头部/中型/小型房企2023年H1营业利润同比增速为-13.25%/+705.41%/+19.80%，头部房企较Q1增速下降3.59pct，中型/小型房企较Q1增速提升了704.74pct/26.37pct。中型房企同比增速大幅提升 主要是由于中南建设、荣盛发展、金科股份、ST阳光城、*ST蓝光等此前出险房企业绩波动较大所致。 国/央企背景房企营业利润增速下滑幅度同环比均有收窄，低基数下非国央企房企营业利润增速更高。2023年H1国/央企背景房企营业利润同比增速为-13.04%，较去年同期下滑幅度收窄14.85pct，环比Q1下滑幅度收窄12.22pct;2023H1非国 央企营业利润同比增速为7.62%，扭转下滑趋势，较去年同期增速提升63.40pct，较Q1增速下降20.55pct。非国央企营业利润同比增速明显高于行业整体水平。 图表3：A股不同规模房企营业利润同比增速（%）图表4：A股不同性质房企营业利润同比增速（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 归母净利润方面，2023年H1房地产行业整体归母净利润增速下滑幅度持续收窄。我们统计的72家房企2023年H1归母净利润增速同比下滑4.11%，降幅明显收窄，下滑幅度环比Q1收窄7.41pct，较2022年H1收窄54.07pct。 头部房企归母净利润同比增速降幅收窄。头部/中型/小型房企2023年H1归母净利润同比增速为-10.10%/8.89%/+30.80%，中型/小型房企增速环比Q1分别回升45.42pct/36.76pct。头部房企增速环比Q1下降4.04pct,增速低于行业整体水平。 国/央企背景房企归母净利润降幅明显收窄，非国央企房企归母净利润增速较Q1明显下降。我们统计的国/央企背景房企2023年上半年归母净利润同比增速为-7.98%，环比Q1下降幅度收窄了19.32pct；非国央企背景房企归母净利润同比增 速为5.58%，环比Q1增速下降49.78pct，但优于行业整体水平。 图表5：A股不同规模房企归母净利润同比增速（%）图表6：A股不同性质房企归母净利润同比增速（%） 100.00% 0.00% 2018 2019 2020 2021 2022 2023H1 -100.00% -200.00% -300.00% -400.00% -500.00% -600.00% -700.00% -800.00% -900.00% 整体 头部房企 中型房企 小型房企 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2