测算：地产超跌了吗？“三大工程”管用吗？

报告摘要

自然状态下的地产投资趋势与预测

• 长期趋势：随着人口老龄化、购房年龄人口增速放缓以及城镇化速度的下降，中国房地产市场正处于长期下行周期。
• 短期波动：参考日本的经验，尽管人口增速持续下降，但房地产销售和投资的跌幅并未持续扩大，表明市场存在自我调整机制。2022-2023年中国房地产市场连续两年下滑，跌幅接近日本2003年的水平，这预示着短期内跌幅可能不会进一步显著扩大。
• 定性分析：考虑到房地产市场存在刚性和改善性需求基础，预计市场将逐步寻找到一个底部，但房价的企稳可能需要更长时间。

定量计算2024年地产投资跌幅

• 环比推算：假设2024年环比跌幅较2022-2023年持平，预计2024年地产投资同比跌幅约为-14.6%；如果环比跌幅较前两年收窄一半，则同比跌幅可能降至-6.7%。中性假设下，预计同比跌幅约为-10.7%。
• 结构推算：通过土地购置费和建筑安装投资的预测，推算出2024年地产投资跌幅约为-9.0%，相比2023年的-9.6%有所收窄。

政策支持下的投资拉动

• 城中村改造：预计每年投资规模在5000亿至10000亿元之间，主要集中在超大和特大城市，全国范围可能达到0.5-1万亿元/年。
• 保障房建设：计划解决约4769万户家庭的住房困难，按照五年内解决一半的需求计算，每年需要筹建约232万套住房，对应的总投资规模在2400亿至5600亿元之间。
• 平急两用基建：综合考虑不同城市的规划，预计年均投资规模在1500亿至3200亿元。

结论与风险提示

• 在政策支持下，预计“三大工程”能额外拉动约1万亿左右的地产投资，使得2024年地产投资增速有望收窄至-5%以内，但转正难度较大。
• 需关注各地工程的落地进度和资金到位情况。

请注意，上述总结是基于提供的文本内容进行的，旨在提供一个清晰、条理化的概览，帮助快速理解报告的主要观点和数据。