2023年11月深圳房地产市场报告

2023年11月深圳房地产市场报告 2023.12 核心内容总结 土地：11月，全市新增13宗土地供应，供应土地面积为116.49万m，同比上升421.69%；全市共5宗土地 成交，成交土地面积为10.15万m，同比下降80.34%。 一手商品住宅：11月，深圳新增13个住宅供应，新增供应套数6021套，供应面积58.85万m；成交套数 2773套，成交面积27.68万m，环比上升6.00%，同比上升6.78%；成交均价为62188元/m，环比下降 %%9：%8%0 0.99%，同比上升7.78% 二手商品住宅：11月，深圳二手商品住宅市场共成交3133套，环比上升12.94%，同比上升44.51%；成交 面积30.70万m，环比上升15.67%，同比上升49.64%。 公寓：11月，全市公寓新增供应面积1.28万m，环比下降68.94%，同比下降89.29%；成交面积3.04万m 写字楼：11月，全市写字楼无新增供应；成交面积5.64万m，环比上升26.51%，同比下降21.58%；成交 均价24621元/m，环比上升13.29%，同比下降48.58%。 世联行 30%宏观经济与政策环境 土地市场表现 商品住宅市场表现 目录公寓市场表现 Content写字楼市场表现 深圳市场动态 世联行 Part 1宏观经济与政策环境 世联行 )世联行 【宏观经济】11月份中国采购经理指数与上月基本持平 一11月份，制造业采购经理指数（PMI）为49.4%，比上月下降0.1个百分点，制造业景气水平略有回落。本月主要特点为（一）生产指数保持扩张生产指数为50.7%，比上月下降0.2个百分点，仍保持在临界点以上。（二）新订单指数基本持平。新订单指数为49.4%，比上月略降0.1个百分点 （三）大型企业PMI保持扩张。大型企业PMI为50.5%，比上月下降0.2个百分点，连续6个月保持在扩张区间，今年5月份以来大型企业生产指数和新 订单指数始终位于临界点以上，大型企业产需持续释放；中小型企业PMI分别为48.8%和47.8%，景气水平仍然偏弱。（四）新动能较快增长。从重 点行业看，高技术制造业PMI为51.2%，比上月上升2.0个百分点，重返扩张区间：装备制造业PMI为51.6%，比上月上升0.9个百分点，行业扩张有所 加快。高耗能行业PMI为47.3%，景气水平有所回。（五）企业信心继续向好。生产经营活动预期指数为55.8%，比上月上升0.2个百分点，继续位于 较高景气区间，制造业企业对市场发展前景总体保持乐观。 11月份，非制造业商务活动指数为50.2%，比上月下降0.4个百分点，仍高于临界点，非制造业扩张步伐有所放缓。本月主要特点为：（1）服务业 景气水平回。受假期效应消退等因素影响，服务业商务活动指数为49.3%，比上月下降0.8个百分点，服务业市场活跃度有所回落。（2）建筑业扩张 加快。建筑业商务活动指数为55.0%，比上月上升1.5个百分点，升至较高景气区间，建筑业施工进度继续加快。 (%) 2022.11-2023.11中国制造业PMI指数（经季节调整） (%) 2022.11-2023.11中国非制造业PMI指数（经季节调整） 53.052.651.958.2 56.356.4 52.058.0 51.050.150.2 54.4 54.553.2 50.0 49.2 49.549.453.0 46.7 49.048.048.0 48.047.0 43.0 47.0 46.038.0 【数据来源：国家统计局，世联行】 世联行 【全国政策《关于加强和规范规划实施监督管理工作的通知》发布 2023年11月23日，自然资源部印发《关于加强和规范规划实施监督管理工作的通知》（自然资发【2023】237号），以严格国 土空间规划实施监督管理，促进社会经济高质量发展。 重点内容 依据法定规划实施用途管制。经依法批准的国土空间规划是开展各类国土空间开发保护建设活动、实施统一用途管制的基本依据。总体规划和详细规划是实施城乡开发建设、整治更新、保护修复活动和核发规划许可的法定依据。 规范规划条件设置。①严格依据详细规划核定规划条件，明确用地位置、面积、土地用途、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度、建筑退让、停车泊位以及公共服务市政交通设施配建、城市设计、风貌管控等。②以有偿使用方式供应国有建设用地使用权或集体经营性建设用地入市的，市、县自然资源主管部门应当依据详细规划核定规划条件，作为出让公告、有偿使用合同、入市方案的组成部分。以划拨方式供应国有建设用地使用权或批准使用集体土地举办乡镇企业、建设乡（镇）村公共设施和公益事业的，依据详细规划核定用地的位置、面积、允许建设的范围，纳入国有建设用地划拨决定书或集体建设用地批准文件。③市、县自然资源主管部门不得擅自改变规划条件。确需变更的，应当符合经依法批准的详细规划、法律法规以及相关规范的要求。变更内容不符合详细规划的，应当依法定程序修改详细规划后方可办理规划条件 变更手续。 严格规划许可管理。①依据详细规划核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（含临时）；依据村庄规划、县或乡镇国土空间规划管理规定核发乡村建设规划许可证。②核发建设工程规划许可证前，应将建设工程设计方案的总平面图予以批前公示，经依法审定后不得随意修改，确需修改的，应当采取适当方式听取利害关系人的意见，并依法办理相应的变更手续。对开发经营类多宗出让地块实施统一规划的，建设工程设计方案相关指标应符合各宗地地块出让合同附具的规划条件，不得通过统一规划规避容积率等控制指标和配套要求。地方应依法明确改建、扩建项目重新办理建设工程规划许可的情形和程序。不得以集体讨论、会议决定等非法定方式替代或改变规划许可。③严格依据规划条件开展规划核实。规划核实必须两人以上现场审核并全过程记录，核实结果及时进行公开，接受社会监督。采取隐满手段骗取通过规划核实或违法违规通过规划核实的，应依法纠正规划核实意见。存在未按照规划许可内容进行建设行为的，应依法进行处罚，涉及追究相关人员责任的，应依法追究相关责任。加强监测评估和监督检查。地方各级自然资源主管部门要依托国土空间基础信息平台、规划实施监测网络、用途管制监管系统，加强国土空间规划实施情况的监督检查， 确保实施与规划、审批、许可内容的一致性。依法查处违反国士空间规划和用途管制要求的建设行为。 世联行 【全国政策】《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》发布 11月21日，自然资源部办公厅印发了《支持城市更新的规划与士地政策指引（2023版）》。提出坚持规划统筹、坚持底线管控 坚持节约集约、坚持绿色低碳、坚持多方参与、坚持因地制宜的基本原则；明确将城市更新要求融入国土空间规划体系，总体 规划要提出城市更新目标和工作重点，详细规划要面向城市更新的规划管理需求，专项规划要因地制宜、多措并举适应城市更 新，规划许可要有效保障城市更新实施。 重点内容 针对城市更新特点，改进国土空间规划方法。开展针对性调查，做好体检评估；梳理更新需求和更新意愿；开展城市设计等专题研究，前置运营设计；明确更新重点和更新对策；确定更新方式和更新措施；拟定更新实施安排 细化士地使用年限和年期。在城市更新中为适应市场需求，鼓励灵活确定士地出让年限和租赁年期。对城市更新项目重新组织国有建设用地使 用权出让的，可以重新设定出让年限。为适应产业发展的实际需要，城市更新可考虑采用少于法定最高出让年限或租赁年期供应产业用地，并 实施差别化税费计收。以“无收益、不缴税”为原则，城市更新项自可依法享受行政事业性收费减免和税收优惠政策，同时加强对国有建设用地使用税的征管。对在城市更新项目中提供公益性建设、实施产业转型升级的，鼓励相应土地在流转中适度减免土地增值税或降低所得税税率。探索差别化的国有建设用地使用税税收政策，对闲置和低效的城镇用地加强国有建设用地使用税的征管，促进土地高效利用。 优化地价计收规则。鼓励在城市更新中优化完善地价计收规则。改变用途后，补缴土地价款的计收，可以分区域、用地类别，制定以公示地价 （或市场评估价）的一定比例核定的统一规则。综合考虑城市更新项自土地整理投入、移交的公益用地或建筑面积、配建基础设施和公共服务 和增加容积率的，不再增收士地价款 世联行 （地方政策多地实行“认房不认货“、优化公积金贷款政策、降低首付比例等 北京：11月1日起公积金将执行“认房不认商贷”。广东珠海：提高公积金贷款额度。 自2023年11月1日起，公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况。如借款《通知》提出，在资金流动性控制指标范围内，实施合理的配贷系数，单缴职申请人（含共同申请人，下同）在北京市无房且在全国范围内无公积金贷款记录的，工贷款最高限额保持不变，双缴职工贷款最高限额调整为90万元，而此前这一执行首套住房公积金贷款政策；如借款申请人在北京市有1套住房的，或在北京市无额度为80万元。实施“认房不认”公积金配套政策。套数认定以职工家庭 住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的，或在北京市有1套住房且全国范围内有1（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）在珠海市不动产登记中心确定的购 笔公积金贷款记录，住房记录与公积金贷款记录不论是否为同一套的，执行二套住房房套数为准；如果职工家庭无珠海市房产，全国范围内第一次使用公积金贷款公积金贷款政策；如借款申请人在北京市有2套及以上住房，或已使用过2次公积金贷按照首套房政策执行：如果职工家庭首次公积金贷款结清，且名下无珠海房产，款的，不予公积金贷款。全国范围内第二次使用公积金贷款，可按照首套房政策执行；对在珠海市购买 第三套及以上住房或全国范围内已使用过两次住房公积金贷款的职工家庭，不 山东淄博：支持新市民、青年人群体购买商品住房，优化公积金贷款服务。予发放住房公积金贷款。 化支持新市民、青年人租购房政策：三是继续实施多子女家庭住房公积金支持政策。广西北海：实施购房补贴，支持提取住房公积金支付首付款。 《通知》提出，新市民、青年人在淄博市连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及通知明确，自文件印发之日起至2024年3月31日，在北海市城市规划区（不含合 配偶在淄博市无自有住房且租赁住房的，可按照上月本人住房公积金月缴存额提取住浦县）购买新建商品住房，并完成商品房合同登记备案及契税缴纳的个人，按 房公积金等等。照相当于所缴纳契税金额的100%给予补贴，并由市财政局落实购房契税补贴资 金。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买中心城区的商广州：住房公积金实行“认房不认贷”首套房最低首付比例20%。品住房时，家庭成员在北海市中心城区名下无成套住房的，不论是否已利用贷通知提出，家庭名下住房套数以该市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产款购买过住房，在北海市的商业银行均按首套住房执行住房信贷政策。 （王地、房屋类）信息省询结果》显示家庭（含所有家庭成员）已拥有住房套数核算 对购买该市首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为20%。对无住房贷江苏：公积金贷款可用于购买法拍房。 款（含商业性住房贷款和公积金贷款，下同）记录或住房贷款记录已结清，且在该市意见明确，公积金法拍贷业务适用于各级人民法院对江苏省内个人住房组织网拥有1套住房的购房人家庭，公积金货款最低首付款比例为30%。对有未结清住房贷络司法拍卖的活动，由各地住房公积金管理中心或受其委托开办住房公积金个款记录且在该市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为40%人住房贷款业务的商业银行受理。符合住房公积金个人住房贷款条件的法拍房 买受人，可在未付清全款前办理住房公积金个人住房贷款 )世联行 %% （地方政策）多地取消土地限价、调整住房限售和首付比例政策等 浙江丽水：商住地块出让取消“双限”，试点购房落户政策。广西贵港：支持非住宅商品房规划性质变更 为更好的满足居民刚性和改善性住房需求，自发文之日起至2024年6月30日，在市区贵港市首套住房商业性个