房地产：2023年11月上海住宅买卖市场

2023年11月上海住宅买卖市场 城市测量师行定期监测上海新建商品住宅和二手住宅市场，并发布《上海住宅买卖市场报告》。该报告旨在帮助大家了解上海住宅交易市场行情，欢迎持续关注！ 01新房供应量激增，新增存量去化困难 数据来源：城市资管服务云平台 11月，第十批次新房入市，新增供应量激增，仅次于今年最高的6月份，环比上涨24%。但成交表现持续低迷，成交面积与上月基本持平，与去年同期相比减少42%。 临近年末，开发商为确保资金流动性，新房推盘节奏均有提速。由于供应量持续增加，存量新房的购买需求正在逐渐被消耗。为尽快回笼资金，一些开发商对前期去化困难的楼盘采取降价 打折措施，并启动了中介分销。在此情形下，本月入市的新房面临更大的竞争压力。与此同时，在购房过程中，购房者对价格、房型、品质等因素有了更多的选择，购房决策更趋谨慎，这不仅导致新盘触发摇号积分制的数量降低，弃号率也在上升。 目前，上海新房市场的去化问题主要集中在远郊区域的楼盘。虽然多数项目在用不同的折扣力度去吸引客户，但由于位置或配套一般，短期内库存去化情况仍难以得到改善。 截至2023年11月底，上海新房市场近一年供求比达到1.18，新增存量面积扩大至166万平方米。 02新房触发积分制比例降低，中心城区出现分化 11月上海新房开盘数量增长至33个，其中触发摇号积分制的项目为5个，较上月减少1个，均位于郊环线以内。 11月开盘项目中，外环以内的项目出现分化，近半数楼盘认购率不足100%，其中位于前滩的楼盘世纪前滩天汇爆冷未触发积分制，且认购率仅50%。 外围区域中，仅个别楼盘表现尚可，例如位于唐镇板块、前期热门楼盘安高申宸院，11月加推再次触发积分制，当月网签去化率超过90%。不过，由于同板块的竞品浦发唐城三期在月底开启认购，导致本批次的安高申宸院弃号率高达60%以上。在未触发摇号积分制的项目中，超过六成的楼盘认购率不足50%。五大新城中，仅位于临港新城范围的陆家嘴滴水涟岸表现突出，其余楼盘表现惨淡。 03刚改产品成交活跃，成交结构下移 面积段方面，90-140平方米以上户型成交份额进一步增加；总价段方面，1000万元以上物业成交份额大幅下滑，300-1000万元物业成交占比不同程度增长。综合来看，受供应产品影响，11月新房市场刚改产品成交活跃，成交结构出现下移。 数据来源：城市资管服务云平台 01政策效果减弱，二手住宅市场修复节奏缓慢 11月，上海二手住宅市场量升价跌，月成交套数不足 1.4万套，低于今年1.5万套的月成交平均套数；成交均价环比下跌0.4%、至3.93万元 /平方米。 数据来源：城市资管服务云平台 与10月相比，11月上海二手住宅成交量小幅反弹，但挂牌量仍处于高位。随着二手房价格博弈日趋激烈，“以价换量”趋势明显，以中心城区售后公房小区为主的刚需楼盘议价空间不断放大。 再过去的三个月里，上海楼市迎来相对宽松的政策环境，并在短期内推动了部分存量需求释放。但随着时间推进，政策利好对成交的提振效果边际递减；购房者观望情绪浓厚，不仅对政策调整空间抱有更多期待，同时对房价下跌的预期也依然存在，导致市场修复节奏缓慢。 12月，上海楼市再次推出新政，调整本市普通住房标准并同时降低首套、二套住房的首付比例和商贷利率，对五大新城及宝山、金山的二套房首付比例和商贷利率做出更大幅度的下调。这一系列政策优化能够加快观望客群入市节奏，尤其对远郊房源去化起到积极作用。 02以价换量成为主流，成交结构向两端移动 面积段方面，70-90平方米户型和120-150平方米户型成交份额有所增加；总价段方面，160-200万元物业、500万元以上物业成交占比提升。综合来看，在以价换量成为主流的行情下，低端刚需和高端改善客群本月入市较多，成交结构向两端移动。 数据来源：城市资管服务云平台 03多数区域成交量上升，中心城区整体表现优于外围区域 11月，超过半数区域成交量环比上升，其中静安、黄浦、徐汇等中心城区表现突出，上涨幅度超过20%。外围区域中，青浦区在上个月跌幅最小，但由于其购房需求在短期内被消耗，导致本月的跌 数据来源：城市资管服务云平台 幅明显扩大。 数据来源：城市资管服务云平台 11月成交量环比增幅前十板块增幅均超过30%，但外环线以内的板块数量大幅减少，仅占三席。板块情况与区域表现存在一定差异，外围区域分化愈发明显。 徐汇区共有两个板块进入榜单，其中长桥板块本月成 交环比增幅位居全市第一。该板块位于中外环区域，拥有轨交15号线，基本配套设施比较齐全。板块内以售后公房小区为主，在徐汇区中此类小区价格仅高于华泾板块，这对于偏好中心城区且预算有限的刚需客群具有一定的吸引力。11月，板块内售后公房小区以价换量的情况较为突出，成 交套数达到今年新高。 黄浦滨江板块本月同环比提升均位于前列，主要是受到超高端公寓小区露香园集中登记成交的影响。该板块位于黄浦江畔、外滩南侧，区位条件优越，生活配套完善，板块内的楼盘品质和城市界面都较为优秀，适合改善型客群居住。 04热门小区套均总价大幅上升，远郊公寓小区成交回升 数据来源：城市资管服务云平台 据统计，近三个月上海二手住宅成交热门小区中，外环外区域占比为75%，与上期持平。具体来看，本期榜单中配套商品房小区数量增加1个，共有9个项目上榜；远 郊的公寓小区数量增加2个， 共有6个项目上榜。 位于黄浦区黄浦滨江板块的露香园是榜单中唯一套均总价超过千万元的小区。在过去的三个月里，该小区共计成交15套房源，其中有13 套房源于11月完成登记，套 均总价超过1500万元。在此推动下，本统计周期内热门成交小区套均总价均值大幅上升，提高至 290万元/套。 综合来看，刚需产品依然是二手住宅市场成交主力。刚需客群仍然希望在有限的预算中购买到品质更好的小区，因此远郊低总价公寓小区也有不错的成交表现。 免责声明 本报告刊载信息时间截止2023年12月14日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com电话：862163589988