房地产：2023年11月上海住宅买卖市场

上海住宅买卖市场报告（2023年11月）

新房市场

• 供应与去化：11月新房供应量激增，仅次于6月的历史高位，环比增长24%。然而，成交量并未随之增加，成交面积与上月基本持平，与去年同期相比减少42%。
• 竞争压力：年末为确保资金流动性，开发商加速推盘，但供应量的持续增加使得存量新房购买需求逐渐消耗，一些开发商采取降价和分销策略应对竞争。
• 价格与决策：购房者面对更多选择，导致新盘触发摇号积分制的数量降低，弃号率上升。去化问题主要集中在远郊区域，库存去化情况短期内难见改善。

二手房市场

• 量升价跌：11月，上海二手住宅市场成交量虽有小幅反弹，但挂牌量仍处高位。价格方面，以价换量趋势明显，尤其是中心城区售后公房小区的议价空间增大。
• 政策影响：近期政策调整对市场产生影响，特别是针对五大新城及宝山、金山的二套房首付比例和商贷利率的下调，预计能加快观望客群的入市节奏，对远郊房源去化起到积极作用。

成交结构与区域表现

• 成交结构变化：90-140平方米以上的户型成交份额增加，而1000万元以上的物业成交份额下滑，反映出刚改产品成交活跃，成交结构下移。
• 区域表现：超过半数区域成交量环比上升，中心城区如静安、黄浦、徐汇等区域表现突出，成交量上涨幅度超过20%。而青浦区在上月跌幅较小后，本月跌幅明显扩大。

热门小区分析

• 热门小区套均总价：统计周期内热门小区套均总价大幅上升，主要原因之一是黄浦区黄浦滨江板块内高端公寓小区露香园的集中成交，该小区套均总价超过1500万元。
• 成交分布：外环外区域的热门小区占比75%，配套商品房小区和远郊公寓小区的成交量增加，显示市场对远郊低总价公寓小区的需求也保持活跃。

结论

上海住宅买卖市场在11月呈现出新房供应激增、成交疲软、价格波动以及二手房市场以价换量的特点。政策调整对市场产生了一定影响，尤其是在鼓励远郊房源的去化方面。整体而言，市场在政策和供需关系的双重作用下，呈现出结构性调整的趋势。