中国房地产行业 ： NBS 11 月数据一致 ， 预计 12 月 BJ / SH 的新政策将提振二级市场

CMB国际全球市场|股票研究|行业更新 中国房地产行业 NBS11月数据一致，预计BJ/SH的新政策将在12月提振二级市场 国家统计局（NBS）11月的数据符合市场预期，房地产投资同比下降幅度从10月的-11.3 ％收窄至11月的-10.6％，原因是新的开工面积令人惊讶地出现正增长，并且NBS调整了-8％。-10月6%房地产销售持平，成交量/价值月环比上涨2/1%，在过去五年中几乎没有像这样的年终季节性（平均。11月11%的月环比）考虑到低购买情绪。北京（BJ）和上海（SH）于12月14日放松了购买政策，股市反应积极，第二天香港市场的房地产名称平均上涨了5％。政策的效果目前并不明显，在新政策推出后的两天内，BJ和SH的交易没有大幅增加（12月的第三个星期五-星期六）（图5）。我们的渠道检查显示，买家的访问/查询和二手房的上市数量显着增加，因此我们预计它将在12月在一定程度上促进交易，因为上市激增自然会支持营业额。对于股票，我们更喜欢房地产经纪人BEKE；PJM名称为绿城管理公司。，PM命名为华润MixC、COPH、保利服务、奥尼沃和越秀服务；以及开发商华润置地和滨江集团。 NBS房地产数据为11M23-尽管新开工降幅收窄，但REI显示年初至今降幅扩大。 -每月房地产投资显示11月至 从10月的-11.3%同比增长10.6%，但这一数字将11M23的跌幅从10M23的- 9.3％进一步扩大至-9.4％。结果受到多种因素的影响，包括竣工增长收窄（11 月从10月的13％同比增长12％），但新开工令人惊讶地实现了正增长（11月同比增长5％，10月为-21％），计算基准调整后的百分比从10月的6.1％扩大至11月的-8.4％ -由于购买情绪低迷，房地产销售失去了季节性高峰。 11月房地产销售量/价值报告同比变化-10%/-9% -11％/-8％，与平均月环比相比仅增长了2％/1％。过去五年11月的11％的月环比增长，这表明年底的季节性高峰在很大程度上被低购买情绪所抵消。高频数据也证明了这一点，截至12月16日，MTD新房销售月环比增长了20％，远低于过去五年的平均值45％。 预计BJ/SH的新政策将提振二级市场。BJ和SH于12月14日宣布了宽松政策，主要包括降低首付比例和更高的识别豪宅标准（意味着非豪宅的税收降低）。一些投资者认为放松幅度低于预期，但市场反应积极，香港市场的房地产名称平均上涨。5％的第二天。关于 政策效果，我们的渠道检查显示，购房者的访问和查询以及二手房挂牌量明显增加，但交易仅在少数社区增加。同样，数据显示，BJ/SH在新政策推出后的两天内的二级交易（12月的第三个星期五-星期六）没有出现大幅增长（图5）。我们预计12月的新政策将在一定程度上提振二级市场，因为上市激增自然会促进交易。截至12月16日，12月MTD二级销售预订-11%/+13%月环比（与11月11%/26%）。 请阅读过去的分析师认证和重要披露PAGE 跑赢大盘 (维护) 中国房地产业张苗 (852)37618910 NikaMa (852)39000805 1 来自彭博社的更多报告：RESPCMBR<GO>或 11 房地产销售总建筑面积（百万平 方米）房地产销售（十亿元人民币）新开工（百万平方米） 在建总建筑面积（百万平方米）完成总建筑面积（百万平方米）房地产投资（十亿元人民币） 开发商国内贷款（十亿元） 图1：11M23年国家财产数据的快速审查 月23日YoYMoM10月23日YoY11M23YoY10M23Yo YYoY2022YoY 79 -10% 2% 78 -11% 1,005 -8.0% 926 -7.8% 1,358 -24% 816 -9% 1% 809 -8% 10,532 -5.2% 9,716 -4.9% 13,331 -27% 83 5% 17% 71 -21% 875 -21.2% 792 -23.2% 1,206 -39% 8,313 -7% 1% 8,229 -7% 8,313 -7.2% 8,229 -7.3% 9,050 -7% 101 12% 56% 64 13% 652 17.9% 552 19.0% 862 -15% 812 -10.6% -6% 865 -11.3% 10,405 -9.4% 9,592 -9.3% 13,290 -10% 111 7% 9% 102 -10% 1,423 -9.8% 1,312 -11.0% 1,739 -25% *红色/绿色文字表示比上个月更好/更差 资料来源：NBS，CMBIGM 图2：NBS基础调整百分比-11M23的计算 调整后11月22日11M22 调整前 11月22日11M22 %已调整 11月22日11M22 同比无变化 基准调整 11月23日11M23 已售出物业总建筑面积（百平方米） 88 1,092 101 1,213 -12% -10% -21% -17% 房地产销售（十亿元人民币） 893 11,109 982 11,865 -9% -6% -17% -11% 新开始(mnsqm) 79 1,110 79 1,116 0% -1% 5% -22% 在建总建筑面积（百平方米） 8,958 8,958 8,969 8,969 0% 0% -7% -7% 完成总建筑面积（百平方米） 90 553 91 557 -2% -1% 10% 17% 房地产投资（十亿元人民币） 908 11,484 992 12,386 -8.4% -7.3% -18% -16% 开发商国内贷款（十亿元） 103 1,577 104 1,582 0% 0% 7% -10% 资料来源：NBS，CMBIGM 图3：12月新房MTD销售月环比+20%/-19%，年初至今同比-7% 来源：Wind，CMBIGM 请阅读最后一页的分析师认证和重要披露2