中国房地产行业 - 国家统计局 5M23 数据一致 ： 预计 7 月份销售增长将恢复

2023年6月16日 招银国际全球市场|股票研究|行业更新 中国房地产行业 国家统计局5M23数据一致：预计7月份销售增长将恢复 国家统计局5月份数据显示，销售额同比增长从4月份的28%收窄至7%，符合市场预期。 根据国家统计局的数据，随着高线城市销售比例的上升以及核心一二线城市价格的持续上涨 ，销售量转为下降，反映出ASP的上涨.展望未来，基于高频数据和高基数，我们预计6月份将出现负增长，随后销售将恢复，因为1）我们的领先指标表明7月会更好，2）政策仍然支持，3）关键政策利率释放的额外流动性可能会促进销售。由于对宽松政策的更高预期，房地产股已经上涨了14％MTD，而我们只希望更多的二线城市像青岛一样加入放松政策（报告 ）。我们继续喜欢开发商：CRL/越秀。 /滨江。物业管理：保利服务/滨江服务/CRMixc/COPH。物业代理:BEKE 5月23日国家统计局的房地产数据-投资持续下降，新开工仍然低迷。土地购买可能会拖累投资。由于在2023年4月，7月和10月设定了对住房交付资金支持的结果评估，因此在4月达到峰值后，竣工增长收窄。 -5月23日房地产投资同比进一步下降至-11%（2023年4月/3月同比-7%/-7%）由于5月份新开工同比仍低迷-27.3％（而2022年4月/3月为-27％/-29％）。我们认为另一个拖累可能是土地购买费，反映了大约一年前的土地销售 ，因为允许在招标后最多一年内完成付款，我们注意到2022年5月的土地销售增长达到了历史低点，同比-72％（图5）。 -房地产销售价值增长收窄5月23日同比增长7%，4月23日同比增长28%。5月份销售GFA转为下降（同比-3%，而4月同比+5%)，这反映了房地产ASP的持续上升，这主要是由1)1&2线城市的GFA销售比例较高推动的，5月23日，主要 30个城市的GFA销售比例合计为81%，而3月23日，76%，2）根据国家统计局的数据，一线/二线城市新房ASP同比增长1.7%/0.5%，但三线城市同比下降1.6%（图6）。展望6月，高频数据显示6月销售略弱。MTD6月新屋销售与月 环比持平，截至6月14日同比下降11%（与5月/4月同比增长25%/31%）。6月MTD二手房销售月环比下降3%，截至6月14日同比增长收窄至25%（与59% /65%，5月/4月）。我们预计6月份的销售额将同比下降，这主要是由于去年上海重新开放的高基数。展望未来，我们预计销售增长将继续复苏，因为1）我们的销售领先指标表明6月后势头更好，2）青岛/大连的城市层面放松证明了政策仍然具有支持性，以及3）关键利率释放的流动性降息将促进销售。 -峰值过后，5月份竣工同比增长收窄至24%4月（同比增长42%），主要是因为中央政府和地方银行直接资金支持的结果评估定于4月、7月和10月 -已完成但未售出的库存增长缓慢：整体未售出住宅库存为3.11亿平方米，同比增长16%，而2023年4月为+15%。我们认为这是由于竣工增长>销售增长导致库存积累。 请阅读最后的分析师认证和重要披露PAGE 跑赢大盘 (维护) 中国房地产行业苗章 (852)37618910 NikaMa (852)39000805 1 来自彭博社的更多报告：RESPCMBR<GO>或 图1：5M23年国家房地产数据快速视图 5月23日同比月环比Apr-YoY5M23YoY2022YoY 房地产销售总建筑面积（百万平 88 -3% 14% 77 5% 464 -1% 1,358 -24% 方米）房地产销售（十亿元人 1,004 7% 9% 921 28% 4,979 8% 13,331 -27% 民币）新开工（百万平方米） 85 -27% 20% 71 -27% 397 -23% 1,206 -39% 在建建筑面积（百万平方米）竣工建筑 7,795 -6% 1% 7,713 -6% 7,795 -6% 9,050 -7% 面积（百万平方米）房地产投资（十 41 24% -3% 43 42% 278 20% 862 -15% 1,019 -11% 7% 954 -7% 4,570 -7% 13,290 -10% 亿元人民币）开发商国内贷款（十亿元） 103 -13% -10% 115 -12% 718 -11% 1,739 -25% *红色/绿色表示比上个月更好/更差 来源：国家统计局，CMBIGM 图2：领先指标显示，在6月低谷之后，7月出现复苏 资料来源：公司、审评委、CMBIGM 图3：30个城市的一级市场周销量 来源：Wind，CMBIGM 图4：二级市场周GFA在8个城市销售 来源：Wind，CMBIGM 图5：100个城市的土地销售情况 来源：Wind，CMBIGM 图6：70个城市的房地产价格 资料来源：国家统计局，Wind，CMBIGM Disclosures&Disclaimers 分析师认证 对本研究报告内容负有全部或部分主要责任的研究分析师证明，就该分析师在本报告中涉及的证券或发行人而言：（1）所发表的所有观点均准确地反映了其对标的证 券或发行人的个人观点；（2）其报酬的任何部分，与该分析师在本报告中表达的具体观点直接或间接相关。 此外，分析师确认，分析师及其同伙（在香港证券交易委员会发布的行为守则中定义）（1）在本报告发布之日前的30个日历日内交易或交易了本研究报告中涵盖的股票； （2）在本报告发布之日起3个工作日后，将本研究报告中涵盖的香港公司和香港公司的任何上市权益进行交易或交易；（3） CMBIGM评级 BUY：未来12个月潜在回报率超过15%的股票 HOLD：未来12个月潜在回报率为+15%至-10%的股票 销售：未来12个月潜在亏损超过10%的股票 NOT评级：股票未被CMBIGM评级 跑赢大盘：预计未来12个月行业表现将优于相关大盘基准市场表现：预计未来12个月行业表现将与相关大盘基准一致表现不佳：预计未来12个月行业表现将不及相关大盘基准 招行国际环球市场有限公司 Address:香港花园道3号冠军大厦45楼,电话:(852)39000888传真:(852)39000800 招行国际环球市场有限公司（“CMBIGM”）是招行国际金融有限公司（招商银行全资子公司）的全资子公司。 重要披露 任何证券交易都存在风险。本报告中包含的信息可能不适合所有投资者的目的。CMBIGM不提供个性化的投资建议。本报告的编写不考虑个人投资目标、财务状况或特殊要求。过去的业绩没有表 明未来的业绩，实际情况可能与报告中的情况大不相同。任何投资的价值和回报都是不确定的，不能保证，并且可能因其依赖于基础资产的表现或其他可变市场因素而波动。CMBIGM建议投资者应独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问，以便做出自己的投资决策。 本报告或此处包含的任何信息均由CMBIGM准备，仅用于向CMBIGM的客户或其分支机构提供信息。本报告不是也不应被解释为买卖任何证券或任何证券权益或进行任何交易的要约或招揽。CMBIGM及其任何关联公司、股东、代理人、顾问、董事、高级管理人员或员工均不对因依赖本报告所载信息而造成的任何直接或间接损失、损害或费用负责。任何利用本报告所载信息的人这样做的风险完全由他们自己承担。 本报告中包含的信息和内容基于对被认为是公开且可靠的信息的分析和解释。CMBIGM已尽一切努力确保但不保证其准确性，完整性，及时性或正确性。CMBIGM在“现状”的基础上提供信息、建议和预测。信息和内容如有更改，恕不另行通知。CMBIGM可能会发布其他出版物，其中包含与本报告不同的信息和/或结论。这些出版物在编写时反映了不同的假设、观点和分析方法。CMBIGM可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或采取专有立场。 CMBIGM可能不时为自己和/或代表其客户持有本报告中提到的公司的头寸、做市或作为委托人或从事证券交易。投资者应假设CMBIGM确实或寻求与本报告中的公司建立投资银行或其他业务关系。因此，收件人应意识到CMBIGM可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突，CMBIGM对此不承担任何责任。本报告仅供预期收件人使用，未经CMBIGM事先书面同意，不得出于任何目的全部或部分复制、转载、出售、再分发或出版本出版物。 有关推荐证券的更多信息，可应要求提供。 对于本文档在英国的收件人 本报告仅提供给（I）属于《2000年金融服务和市场法（金融促进）令》第19（5）条（不时修订）（“该命令”）或（II）属于第49（2）（a）至（d）条（“高净值公司，非法人协会等。，)的订单，未经CMBIGM事先书面同意，不得提供给任何其他人。 对于在美国的本文档的收件人 CMBIGM不是美国的注册经纪交易商。因此，CMBIGM不受U.S.关于编写研究报告和研究分析师独立性的规则。主要负责本研究报告内容的研究分析师未在金融业监管局（“FINRA”）注册或具有研究分析师资格。分析师不受FINRA规则的适用限制，旨在确保分析师不受可能影响研究报告可靠性的潜在利益冲突的影响。本报告仅供在美国分发给“美国主要机构投资者”，如美国1934年证券交易法规则15a-6所定义，经修订，不得提供给美国任何其他人。通过接受本报告而收到本报告副本的每个主要美国机构投资者均表示并同意，不得将本报告分发或提供给任何其他人。任何U.S.本报告的收件人希望根据本报告提供的信息进行任何买卖证券的交易，只能通过美国S.-注册经纪自营商。 本文件在新加坡的收件人 本报告由CMBI(新加坡)私人有限公司在新加坡分发。有限公司（CMBISG）（公司注册。No.201731928D)，《财务顾问法》(第110)由新加坡金融管理局监管。CMBISG可以根据《财务顾问条例》第32C条的安排分发其各自的外国实体、附属公司或其他外国研究机构制作的报告。如果报告在新加坡分发给不是《证券和期货法》（第289），CMBISG仅在法律要求的范围内对此类人员承担报告内容的法律责任。新加坡收件人应致电+6563504400与CMBISG联系，了解报告引起的或与报告有关的事项。 请阅读最后的分析师认证和重要披露PAGE4