2023城中村改造支持政策主要模式资金来源影响及受益企业分析报告

2023年深度行业分析研究报告 目录 1.城中村是怎么产生的7 2.城中村改造政策支持力度如何9 3.本轮城中村改造的范围是什么12 4.城中村改造与棚改、旧改有什么区别17 5.超大、特大城市城中村改造的规划19 6.城中村改造的主要模式是什么24 6.1.政府主导型——杭州新盛村城中村改造项目25 6.2.村集体主导型——广州猎德村改造项目26 6.3.开发商主导型——上海蟠龙村改造项目26 7.城中村改造的资金来源是什么28 8.城中村改造的收益来源是什么32 9.城中村改造的影响有多大34 9.1.本轮城中村改造对房地产开发投资的影响35 9.2.本轮城中村改造对商品房销售的影响37 10.哪些企业会受益38 图表目录 图1：深圳市龙华区元芬村改造前7 图2：改革开放以来我国城镇化率快速提高8 图3：2022年超大、特大城市在核心经济、财政指标中占比13 图4：2022年我国超大、特大城市商品房销售额（单位：亿元）14 图5：我国31%住宅建成时间早于2000年14 图6：上海房屋建成时间分布图15 图7：北京房屋建成时间分布图15 图8：广东房屋建成时间分布图15 图9：天津房屋建成时间分布图15 图10：广州市三旧改造规划面积22 图11：广州市旧村庄改造模式22 图12：深圳市城中村空间分布现状图22 图13：深圳市城中村改造对公共服务配套的要求23 图14：城中村改造需综合考虑多方利益24 图15：新盛村城中村改造安置房项目全过程代建开发定标结果公示25 图16：新盛村城中村改造安置房项目现状25 图17：猎德村改造土地利用原则26 图18：猎德村改造前26 图19：猎德村改造后26 图20：蟠龙村改造项目实施单位股权结构27 图21：蟠龙天地鸟瞰图27 图22：城中村改造模式及潜在资金来源28 图23：低成本PSL为棚改提供了长期稳定的资金来源（单位：亿元）29 图24：PSL资金流向29 图25：地方政府棚户区改造专项债券资金流向29 图26：中交城投凤溪城中村项目银团签约仪式30 图27：商业银行城中村改造贷款30 图28：城中村改造收益来源32 图29：城中村改造对开发商综合能力要求较高38 图30：华润置地销售额及租金收入40 图31：华润置地加权融资成本40 图32：华润置地购物中心租金收入40 图33：购物中心出租率维持高位40 图34：华润置地购物中心主打产品线—万象城40 图35：经营性资产土地储备（单位：万㎡）40 图36：大冲村旧貌41 图37：深圳大冲旧村改造后现状41 图38：城建发展销售额（单位：亿元）42 图39：城建发展加权融资成本42 图40：2022年末城建发展土储分布（单位：万㎡）42 图41：城建发展商业板块稳步扩张42 图42：崔各庄乡奶西村棚户区改造项目区位42 图43：天坛府项目效果图42 图44：首开股份销售额（单位：亿元）43 图45：首开股份加权融资成本43 图46：首开股份物业经营板块概况43 图47：中华企业销售额（单位：亿元）44 图48：中华企业加权融资成本44 图49：中华企业商业板块概况45 图50：中华企业土储分布（单位：万㎡）45 图51：三林楔形绿地示意图45 图52：中企云萃森林效果图45 图53：上海临港销售额（单位：亿元）46 图54：上海临港加权融资成本46 图55：上海临港园区租赁板块概况46 图56：上海临港毛利率46 图57：原上海冶金矿山机械厂46 图58：临港新业坊·静安万荣路改造后46 图59：浦东金桥商业板块概况47 图60：浦东金桥加权融资成本47 图61：北外滩135街坊区位优越47 图62：“碧云·北外滩”135街坊开工仪式47 图63：光明地产销售额（单位：亿元）49 图64：光明地产加权融资成本49 图65：光明地产商业板块概况49 图66：六灶社区03-04保障房住宅效果图49 图67：奉贤泰日地区“城中村”改造项目签约仪式49 图68：明荷馨苑选房现场49 图69：天健集团销售额（单位：亿元）51 图70：天健集团土储分布51 图71：罗湖“二线插花地”棚改项目改造后51 图72：碧海花园棚改项目改造前51 图73：绿景中国地产销售额（单位：亿元）52 图74：绿景中国地产融资成本52 图75：绿景白石洲项目效果图52 图76：绿景白石洲一期项目备案信息52 图77：越秀地产销售额（单位：亿元）53 图78：越秀地产融资成本53 图79：越秀地产商业板块概况53 图80：2022年末商业板块分布53 图81：TOD销售额逐年提高54 图82：越秀地产TOD土储占比54 表1：2020年以来城市更新、城中村政策梳理9 表2：7个特大城市、14个超大城市情况（单位：万、亿元）12 表3：低效用地再开发试点工作名单城市16 表4：棚改、旧改/三旧改造、城中村改造对比18 表5：超大、特大城市城市更新方案及规划梳理19 表6：深圳市各区城中村居住用地综合整治分区划定规模23 表7：城中村改造主要模式对比24 表8：部分城中村改造项目全流程时间28 表9：新盛村改造安置房（A-07地块）项目专项债券资金计划表30 表10：已上市保障性租赁住房REITs概况31 表11：上海蟠龙天地有限公司通过招拍挂取得上海蟠龙村改造项目相关地块33 表12：上海蟠龙村改造项目商品住宅销售情况33 表13：城中村存量房重置成本较高34 表14：城中村改造投资测算关键假设35 表15：城中村改造拉动投资规模测算36 表16：城中村改造房地产销售测算关键假设37 表17：货币补偿比例、拆除比例对超大、特大城市商品房销售额的影响37 表18：优先受益于本轮城中村改造企业名单39 城中村改造相关政策： 2023年4月28日，中共中央政治局召开会议，会议指出： “要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。” 2023年7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议审议通过了 《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》： “会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。” 2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，会议指出： “要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。” 2023年9月14日，自然资源部发布自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知，通知提出： “长期以来，在一些城镇和乡村地区，包括城中村、老旧厂区，普遍存在存量建设用地布局散乱、利用粗放、用途不合理等问题。以城中村和低效工业用地改造为重点，以政策创新为支撑，推动各类低效用地再开发，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，促进形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。” 1.城中村是怎么产生的 城中村是指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄；或全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。 图1：深圳市龙华区元芬村改造前 数据来源：深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引、东北证券 我国城乡二元结构、土地二元所有制是城中村产生的深层次原因： （1）城乡二元结构：在制度上指把城镇居民和农村居民在身份上分为两个截然不同的社会群体，如户籍制度方面，户口在性质上分为农业户口和非农业户口，两者不能自由转换，在这种二元户籍制度下，大量进城务工农村居民，虽然已经不再从事农业，也大部分时间不在农村居住，但并不能真正获得市民身份，无法在城市享受同城镇居民相同的待遇； （2）土地二元所有制：根据《中华人民共和国土地管理法》，我国土地的所有权分为国家所有、集体所有，其中城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 改革开放以来我国城镇化进程快速推进，市区的快速扩张不断将农村纳入城市的规划范围。1978-2022年，我国城镇化率由17.92%提高至65.22%，在快速推进城镇化的过程中暂时忽视了深层次城乡二元结构、土地二元所有制的问题，城市周边的农村逐渐被城市的高楼大厦包围，成为了都市里的村庄。 图2：改革开放以来我国城镇化率快速提高 70 60 50 40 30 20 10 0 数据来源：wind、东北证券 城镇化率（%） 2.城中村改造政策支持力度如何 中央层面高度重视城中村改造、城市更新等问题。2020年以来国务院、财政部、住建部等部门多次在各类会议、各项政策中提及城市更新、城中村改造。 在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。2023年4月28日，中共中央政治局召开会议，提出在超 大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；2023年7 月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导 意见》；2023年7月24日，中共中央政治局召开会议，提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产；2023年7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰指出积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。 表1：2020年以来城市更新、城中村政策梳理 序号 发布时间 政策 发布单位 内容 1 2020/4/3 国务院联防联控机制新闻发布会 财政部 根据中央经济工作会议“加强城市更新和存量住房改造提升、做好城镇老旧小区改造”的要求，在专项债的使用范围方面作了调整，将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围。 2 2020/4/16 国务院政策例行吹风会 国务院 自2019年起，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，安排中央补助资金支持。2019年，各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。2020年，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。 3 2020/7/20 《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 国务院办公厅 2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。 4 2020/7/21 国务院政策例行吹风会 国务院 2019年计划改造城镇老旧小区1.9万个，国家发改委分两批在中央预算内投资保障性安居工程专项中安排250亿元予以支持；2020年《政府工作报告》明确计划改造城镇老旧小区3.9万个，中央预算内投资安排543亿元，目前已