【每周经济观察】近期城中村改造有哪些支持政策？

宏观研究 证券研究报告 每周经济观察2023年09月18日 【每周经济观察】 近期城中村改造有哪些支持政策？ 华创证券研究所 证券分析师：张瑜 电话：010-66500887 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com执业编号：S0360518090001 相关研究报告 《【华创宏观】全球利率图谱》 2023-09-11 《【华创宏观】欧元区：“滞”与“胀”的两难— —海外周报第20期》 2023-09-11 《【华创宏观】出行链热度有所回落，地产成交仍偏弱——每周经济观察第36期》 2023-09-11 《【华创宏观】近期政策能为百姓节省多少开支 ——每周经济观察第35期》 2023-09-05 《【华创宏观】金砖国家历史性扩员——海外周报第20期》 2023-08-28 核心观点： 1、中央层面：2023年7月，政治局、国务院密集部署城中村改造工作；8月央行、国开行表态加大金融支持力度；9月政策继续推进，自然资源部印发《开展低效用地再开发试点工作的通知》，以盘活存量土地，提高土地利用效率。 2、地方层面：各地多在探索阶段，广州推进较快，提出力争年底前出台《广州市城中村改造条例》；四大试点区力争年底前取得实质进展等。 3、资金方面：城中村改造或将获得专项债支持，但程度仍需观察，考虑到今年专项债发行已接近尾声，城中村改造专项债今年或难以期待。 一、中央层面：政策如何部署？ 此前：中央文件多将城中村改造置于“城市更新”之下。 2023年4月：政治局将城中村改造单列，提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，政策关注度有所提升。 2023年7月：政策密集部署城中村改造。政治局会议、国常会、国务院城中村改造工作部署会议等对城中村改造做出方向性部署：1）政策态度方面，7月政治局会议要求“积极推动城中村改造”，较4月“积极稳步推进”更为积极2）资金方面，主要为“多渠道筹措改造资金”；3）筹建方式方面，要因地制宜，分类改造；4）要“把城中村改造与保障性住房建设结合好。” 2023年8月：央行、国开行表态将加大金融支持力度。 2023年9月：政策继续推进：自然资源部印发《开展低效用地再开发试点工 作的通知》，部署4方面14点工作，以盘活存量土地，提高土地利用效率。 二、地方层面：政策如何推进？ 地方层面，各城市多在探索阶段，其中以广州推进最迅速，我们从广州市近期文件中，按照项目开发流程梳理支持政策如下： 第一，推进立法：广州正在制定《广州市城中村改造条例》，力争年底前出台。第二，加快项目审批：提出要优化规划建设许可手续，以加快项目推进进度。第三，多渠道筹集资金：1）要求抓紧做好城中村改造做地专项债项目储备工作；2）国开行表示争取对广州给予政策资源倾斜；3）鼓励银行保险机构依法依规提供金融支持；4）争取国家专项借款、专项贷款、中央财政补助等资金。第四，加快拆迁进度：推行“签一片、拆一片、供一片、批一片、建一片”模式，提出项目每片签约占总人数80%即可启动房屋拆除及后续工作。 第🖂，创新一级开发模式：推进“统筹做地”试点，力争年底前取得实质进展。第六，坚持市场化开发：提出要坚持“净地出让”，以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，并鼓励和支持民间资本参与。 第七，兼顾保障性住房：明确除安置用房外的住宅用地按一定比例建设保障性住房，此外也可集中建设以中小户型为主的保障性租赁住房。 三、城中村改造或将获得专项债支持 此前政策曾禁止专项债用于土储项目，从近期政策表态看，这一限制似乎有所松动，一是据证券时报8月30日报道，地方投融资人士表示专项债或将支持 符合条件的城中村改造项目。二是8月30日广州市要求“抓紧做好城中村改 造做地专项债项目储备工作”。 因此，专项债支持城中村改造的方向基本明确，但程度仍需观察，考虑到此前监管要求专项债于9月底前发行完毕，城中村改造专项债今年或难以期待，据证券时报报道，城中村改造专项债预计明年发行。 总体而言，城中村改造可急可缓，可大可小，从体量上有望成为一个“可用”的抓手，关键看政策意愿，后续重点关注项目建设周期、资金问题如何解决、配套支持政策等。 每周经济观察： 景气向上：1）货运物流及发电耗煤均有所回升。2）汽车零售增速转正。3） 国际油价继续上涨。 景气向下：1）华创宏观WEI指数回落。2）出行链热度继续回落。3）BDI指数降幅扩大。 风险提示：政策理解偏差。 目录 一、近期城中村改造有哪些支持政策？5 （一）中央层面：政策如何部署？5 （二）地方层面：政策如何推进？6 二、每周经济观察9 （一）华创宏观WEI指数下行9 （二）生产：货运物流及发电耗煤均有所回升10 （三）需求：出行链热度继续回落，汽车零售增速转正11 （四）物价：煤炭价格和国际油价继续上行13 （🖂）贸易：量下滑、价微幅回升14 （六）利率债：及时做好专项债券发行使用工作15 （七）资金：降准过后，银行间利率仍不算松17 图表目录 图表1近期城中村改造相关政策：中央层面6 图表2近期城中村改造相关政策：地方层面7 图表3土储专项债发行量：2018-2019年9 图表4当前经济压力大，仍需基建托底9 图表5华创宏观中国周度经济活动指数和中国季度实际GDP同比增长率10 图表6发电耗煤增速反弹11 图表7货运物流指数有所回升11 图表8水泥发运率持平前一周11 图表9螺纹表观消费变化不大11 图表109月9日-9月15日，各行业开工率变化11 图表11地铁客运量小幅回落12 图表12近期国内航班执行数有所回落12 图表13当周汽车零售增速转正12 图表14地产销售小幅回升12 图表15百城土地成交偏弱13 图表16土地溢价率处于低位13 图表17快递揽收维持高位13 图表18电影票房继续回落13 图表19猪肉和蔬菜价格小幅回落14 图表20动力煤和焦煤价格继续上涨14 图表21本周国际油价继续上涨14 图表228月以来铁矿石价格大幅上行14 图表23本周BDI指数同比下滑至-13.1%，RJ/CRB指数同比升至1.52%15 图表24本周我国出口集装箱运价指数同比继续回升至-67.3%15 图表259月前10日，韩国乘用车出口同比回升至32.4%15 图表26截至9月17日，年内新增专项债已发3.3万亿，待发约6300亿16 图表279月各地新增专项债发行计划更新16 图表28Q3各地新增专项债发行计划更新16 图表29本周与下周公开市场操作到期一览17 图表30银行间利率仍然偏紧17 图表31短端利率大幅抬升17 图表32债市杠杆率18 一、近期城中村改造有哪些支持政策？ （一）中央层面：政策如何部署？ 城中村改造并非新政，近年文件多置于“城市更新”之下，例如发改委《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》提出“推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等‘三区一村’改造为主要内容的城市更新行动。” 2023年4月政治局将城中村改造单列，提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”，且将改造对象框定为“超大特大城市”，政策关注度有所提升。 2023年7月，政策密集部署城中村改造。政治局、国常会、国务院城中村改造工作部署会议等对城中村改造提出方向性部署：1）政策态度方面，7月政治局会议要求“积极推动城中村改造”，较4月“积极稳步推进”更为积极；2）在资金方面，主要为“多渠道筹措改造资金”；3）在筹建方式上，因地制宜，“采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造”；4）此外，要“把城中村改造与保障性住房建设结合好。” 2023年8月，央行、国开行相继表态加大金融支持力度。8月2日国开行表态“积极服务推动超大特大城市城中村改造”，8月17日，央行二季度货政报告中提出要“加大对…城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度”。但具体支持方式、支持规模尚待明确。 2023年9月，政策继续推进：9月14日，自然资源部印发《开展低效用地再开发试点工 作的通知》，在北京等43个城市部署4方面14点主要任务，包括完善征地办法、探索不同类型用地置换模式、按一定比例建设保障性住房等，以盘活存量土地，提高土地利用效率。 图表1近期城中村改造相关政策：中央层面 时间 单位 文件/会议 主要内容 2023/4/28 政治局 政治局会议 在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设 国常会 会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。1)要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城 《关于在超大特 中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。 2023/7/21 大城市积极稳步推进城中村改造 2)要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保 的意见》 障性住房建设结合好。3)要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 2023/7/24 政治局 政治局会议 要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。 国务院 国务院副总理何立峰指出，……积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。从客观实际看，现阶段推进城中村改造困难大、矛盾多、情况复杂，要坚持问题导向和目标导向，以新思路新 在超大特大城市 方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等难题，探 2023/7/28 积极稳步推进城中村改造工作部 索出一条新形势下城中村改造的新路子。何立峰强调，城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、 署电视电话会议 整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。建设好配套公共基础设施，做好历史文化传承保护…… 国开行 2023年年中党建 2023/8/2 和经营工作座谈 积极服务推动超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。 会 2023/8/17 央行 2023年第二季度 加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。 货政报告 自然资源部 部署4方面14点主要任务，要点包括：1）项目收益平衡范围扩大：“加强全市域、分区域的规划统筹，从城市整体利益平衡出发谋划实施项目，避免过度依赖单一地块增容来实现项目资金平衡。”2）完善征地办法：“明确集体土地上房屋征收补偿标准和程序、依法申请强制执行情形 2023/9/14 《开展低效用地再开发试点工作的通知》 等规定。”3）探索不同类型用地置换模式：“探索集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间，按照‘面积相近或价值相当、双方自愿、凭证置换’原则，经批准后进行置换，依法办理登记。”4）结合保障房建设：“探索城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模按一定比例建设保障性住房，探索利用集体建设用地建设保障性租赁住房。”5）提升容积率：“增加建设用地有效供给，大幅提高利用存量用地的比重和新上工业项目的容积率，推广应用节地技术和节地模式，明显降低单位GDP建设用地使用面积。” 资料来源：中国政府网，国务院，央行，国开行，自然资源部，华创证券 （二）地方层面：政策如何推进？ 地方层面，各城市多在探索阶段，当前政策涉及问题主要包括工作部署（表态要积极推进城中村）、明确安置方式（房票安置+货币安置）等。 其中以广州推进最迅速、政策最为丰富，我们从广州市近期文件（《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》