房地产行业2022年11月报：基本面持续底部震荡，政策力度进一步加大可期

|研究院•零售信贷部 行内偕作·月度报告 2022年12月26日 房地产2022年11月报—— 基本面持续底部震荡，政策力度进一步加大可期 ■11月融资端限制全打开，预示着政策转向实质性宽松。中央经济工作会议定调积极，后续需求端发力可期。11月地产融资“三支箭”的先后出台标志着政策转向实质性宽松，是本轮地产放松最为实质的政策，意味着降杠杆调控融资限制 的打开，同时意味着行业供给侧出清基本完成。12月中央经济工作会议中对明年地产政策定调积极，且重点放在了需求提振上。将“支持住房改善”放在了扩大内需的首位，同时提及“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，后续需求端出台强力政策的预期增强。 ■低基数下销售再度下探，房价跌幅有所收窄。1-11月商品房销售面积同比为-23.3%。11月国内疫情反复直接影响到销售表现。此外，政策主要在供给端提振，难以直接影响销售，市场观望情绪仍然较重。目前疫情限制虽已放开，但感染人数不断攀升，因此对近期的商品房销售和经济恢复情况产生较大影响，12月受疫情影响销售也难以恢复。市场回暖仍需关注明年出台的需求端提振政策以及疫情过后经济的恢复情况。房价方面，11月新房房价跌幅收窄，主要受到开发商不再大力降价促销影响。 ■11月全国土地成交单月同比重回负值，土地市场热度仍然不高。11月全国土地成交面积、出让金单月同比分别为-8.7%、-10.6%，受集中供地节奏影响11月全国土地成交单月同比重回负值。土地市场热度不高，整体跌幅仍然较大。1-11月全国土地成交建面、出让金累计同比分别为-28.1%、-31.6%。此外，11月土地溢价率指标小幅回升至2.9%，仍处于低位波动状态。 ■新开工进一步下探，开发投资降幅持续扩大。11月新开工面积同比为-50.8%，11月开工水平为2022年最差表现，同时也是2009年7月以来的最差表现；11月竣工同比再次回落。11月单月竣工面积同比为-20.2%。疫情发散背景下，“保交楼”推进趋缓；开发投资额方面，11月单月全国房地产开发投资额同比-19.9%，1-11月全国房地产开发投资额同比-9.8%。一方面由于销售低迷、疫情发散，建安投资支撑减弱；另一方面拿地低迷下土地投资也对开发投资造成拖累。近期融资政策频出，但见效仍需时日，房企到位资金持续承压，仍然较难拉动投资。融资资金到位后房企要优先恢复正常运转，再拿地投资，投资恢复仍待时日。 杨侦誉行业研究员 ：0755-82947832 ：sunyzy@cmbchina.com 邱国锋信贷政策制度岗 ：0755-83638202 ：qiuguofeng@cmbchina.com 相关研究报告 《房地产2022年10月报——融资端政策指导发力，销售端低迷 仍待改善》2022.11.24 《房地产2022年9月报——三季度边际修复有限，四季度或仍处于底部盘整阶段》2022.10.27 《房地产2022年8月报——市场持续磨底，能否回稳还看“用好用足”工具箱》2022.09.27 《房地产2022年7月报——“稳地产”尚存压力，市场信心亟待 修复》2022.07.25 感谢实习生许琦冰对本文的贡献 目录 1.政策环境：融资端限制全打开，需求端有望加大发力1 1.1总体基调：11月政策转向实质性宽松，中央经济工作会议定调积极1 1.2销售端政策：按揭利率调降节奏放缓，因城施策持续发力2 1.2.1按揭贷款：新增居民中长期贷款持续偏弱，按揭利率调降节奏放缓2 1.2.2地方因城施策：核心城市加大限购放松力度，强力政策出台预期进一步增强4 1.3房企端政策：房企融资限制打开，意味着供给侧出清接近结束4 2.成交市场：销售再度下探，房价跌幅收窄5 2.1销售：11月销售降幅走阔，需求端复苏仍待时日5 2.2房价：房价跌幅收窄，但修复仍待观察6 3.土地市场：单月成交同比重回负值，土地市场表现仍然偏弱8 4.开发投资：新开工、竣工表现低迷，开发投资降幅持续扩大8 4.1新开工、竣工：新开工进一步下探，竣工同比增速回落8 4.2开发投资额：11月开发投资降幅持续扩大，房企到位资金全面承压9 图目录 图1：本轮房地产放松政策梳理2 图2：新增居民中长期贷款及同比增速3 图3：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期LPR3 图4：投向房地产业贷款余额及同比增速5 图5：房企境内债/信托/海外债发行及到期规模5 图6：全国商品房销售面积单月/累计同比6 图7：分区域商品房成交面积累计同比6 图8：70大中城市新建、二手住宅价格单月同比7 图9：70大中城市新建、二手住宅价格单月环比7 图10：70大中城市新建商品住宅价格单月同比7 图11：70大中城市新建商品住宅价格单月环比7 图12：70大中城市二手住宅价格单月同比7 图13：70大中城市二手住宅价格单月环比7 图14：全国土地成交建筑面积、出让金单月同比8 图15：全国土地溢价率与流拍率8 图16：施工、新开工、竣工面积累计同比9 图17：房地产开发投资额单月同比/累计同比10 图18：房地产开发资金来源累计同比10 表目录 表1：11月房地产主要指标趋势回顾1 附录 附录1本轮因城施策放松政策汇总（截至2022.12.20）11 目前房地产处于“强政策，弱基本面”的阶段。在政策端，融资限制已全面打开，主要看政策落地效果，同时我们预期需求端将会持续放松。而基本面来看，11月受全国疫情反复影响，房地产各项指标在去年低基数情况下再度下跌。从全年表现来看，除了房价以外，房地产各项指标在今年均实现了硬着陆。我们认为，未来房地产政策及基本面沿着以下路径演绎：供给侧出清完成 ——融资端限制打开——需求端政策预期——销售企稳——投资企稳。目前正处于需求端预期出台政策阶段，其力度及效果将是影响2023年销售、投资增速表现的最大变量。 表1：11月房地产主要指标趋势回顾 类别 11月趋势 1-11月趋势 11月单月同比 1-11月累计同 比 是否符合市场 预期 2022年预判 政策环境 总体基调 宽松 持续宽松 - 符合 延续宽松 需求端 符合 供给端 符合 成交市场 商品房销售面积 下跌 底部震荡 -33.3% -23.3% 符合 下调至-23% 70大中城市房价 下跌 持续下跌 - 符合 - 土地市场 土地成交建面 底部修复 6月筑底缓慢回升 -8.7% -28.1% 符合 - 土地出让金 底部修复 6月筑底缓慢回升 -10.6% -31.6% 符合 - 开发投资 新开工面积 大幅下跌 持续下跌 -50.8% -38.9% 符合 下调至-40% 竣工面积 下跌 7月筑底回升 -20.2% -19.0% 符合 下调至-20% 施工面积 下跌 持续下跌 - -6.5% 符合 下调至-7% 房地产开发投资额 下跌 持续下跌 -19.9% -9.8% 符合 下调至-10% 资料来源：招商银行研究院 1.政策环境：融资端限制全打开，需求端有望加大发力 1.1总体基调：11月政策转向实质性宽松，中央经济工作会议定调积极 本轮放松从去年4季度开启，在今年11月有了明显的转向，政策调控进入“深水区”。围绕“防风险”“稳增长”“保民生”三大目标，一年多以来的地产放松政策可划分为五个阶段。各目标下政策力度不同，其中，防风险目标下政策力度最强，保民生次之、稳增长相对较弱。从12月中央经济工作会议定调来看，明年房地产政策将稳增长放在首位，需求端出台强力政策预期进一步增强，政策再次回到“稳增长”目标。 11月地产融资“三支箭”的先后出台标志着政策转向实质性宽松，是本轮地产放松最为实质的政策，意味着降杠杆调控融资限制的打开，同时意味着行业供给侧出清基本完成。具体包括：（1）以“金融十六条”为代表的信贷放松， 央行出台实操性政策引导支持优质房企融资，并首提稳定房地产信托，同时对保交楼提供更多资金支持。（2）交易商协会重启“第二支箭”，预计支持包括房企在内的民营企业发债，金额约2500亿元。（3）时隔6年放开房企除IPO以外的股权融资。可为房企引入增量资金，优化其资产负债表。 当前的放松政策主要围绕着房企融资及保交楼开展，而若想地产企稳仍离不开需求端政策的发力。12月中央经济工作会议中对明年地产的政策定调积极，且重点放在了需求提振上。将“支持住房改善”放在了扩大内需的首位，同时提及“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，后续需求端出台强力政策的预期增强。 图1：本轮房地产放松政策梳理 资料来源：招商银行研究院 1.2销售端政策：按揭利率调降节奏放缓，因城施策持续发力 1.2.1按揭贷款：新增居民中长期贷款持续偏弱，按揭利率调降节奏放缓 新增居民中长期贷款持续偏弱。11月新增居民中长期贷款2103亿元，环比多增1771亿元，同比少增3718亿元。居民中长期贷款已连续12个月同比少增，显示居民受房价下跌、疫情反复、收入预期减少的影响，处于持续缩表阶段。 图2：新增居民中长期贷款及同比增速 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 80% 30% -20% -70% 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 -120% 金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值同比 资料来源：wind，招商银行研究院；注：2021年为两年平均增速 12月首套、二套房利率环比基本持平。根据贝壳研究院的监测，12月重点城市新增首套房贷款利率为4.09%、二套房贷款利率为4.91%，环比均持平，同比分别回落155BP和100BP。目前房贷利率已接近政策利率底线，因此下调趋缓，后续房贷利率的下调还需看政策及LPR的调整。 二套房贷款利率有望向下突破。根据贝壳研究院统计，受9月末央行、银 保监会阶段性施行差别化住房信贷政策的影响，截至12月18日，主要城市中已有19城首套房贷利率降至4%以下。相比之下，二套房贷款利率仍然较高，考虑到政策在改善性住房需求上有更多优化空间，后续政策重点大概率会向改善型住房倾斜，二套房利率有望向下突破。 图3：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期LPR 6.5% 6.0% 5.5% 5.0% 4.5% 4.0% 2021-01 2021-02 2021-03 2021-04 2021-05 2021-06 2021-07 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 3.5% 5.74% 4.91% 4.65% 4.60% 4.45% 4.30% 6.00% 4.09% 首套房贷平均利率二套房贷平均利率五年期LPR 资料来源：贝壳研究院，wind，招商银行研究院 1.2.2地方因城施策：核心城市加大限购放松力度，强力政策出台预期进一步增强 12月因城施策持续放松，值得关注的是核心城市限购放松力度增强。具体来看我们关注的一二类城市1政策变化： 限购放松方面，武汉、佛山与南京再次放松，其中以佛山全市取消限购力度最强。12月9日，佛山宣布全市取消限购，原限购区域新增限售3年。12 月8日，武汉宣布8日至31日房交会期间限购范围缩小至二环内（原7主城 区+东湖高新开发区限购）。12月11日，南京在限购区内有2套及以下房产 的家庭，可在江心洲生态科技岛、南部新城、红山新城、幕府创新城四地内买第3套房（原限购2套）。 限贷放松方面，南京与郑