房地产行业2023年12月投资策略：关注受益于开工端、城改、楼市热度边际改善的核心标的

证券研究报告|2023年11月30日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：基本面表现较弱，需求端持续放松。1.销售：从交易量看，累计降幅持续扩大。1-10月，商品房销售额同比-4.9%，降幅较1-9月扩大了0.3个 百分点；销售面积同比-7.8%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点。10月单 月，销售额同比-8%，降幅较9月收窄了6个百分点；而销售面积同比-11%， 降幅较9月扩大了0.8个百分点。截至目前出台的地产政策效果持续性欠佳， 潜在购房者观望情绪仍较重。高频数据显示，销售表现依旧较弱，截至11 月26日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-20.7%；其中，长三角、 华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-23%、-35%、 +2%、-26%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分 别为-3%、-14%、-49%。截至2023年11月26日，30城商品房累计成交面积 为11989万㎡，同比-8.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-11%、-11%、-2%、-12%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为0%、-9%、-15%。2.投融资：开发投资和到位资金降幅均扩大。1-10月，房地产开发投资同比-9.3%，降幅较1-9月扩大了0.2个百分点；10月单月，开发投资环比-17%，同比-11.3%，降幅与9月持平。10月百强房企拿地积极，主要受热点城市土地供应节奏的影响，在城市维度土地市场表现依旧较弱。房企资金压力仍较大，1-10月，房企到位资金同比-13.8%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点；10月单月， 到位资金环比-15%，同比-17%，降幅较9月收窄了1.1个百分点。3.开竣工 新开工表现依旧疲软，竣工增速略有收窄。根据统计局数据，2023年1-10 月，房屋新开工面积同比-23.2%，降幅较1-9月收窄了0.2个百分点；竣工 面积同比+19.0%，较1-9月收窄了0.8个百分点。10月单月，房屋新开工面 积环比-14%，同比-21.1%，降幅较9月扩大了6.5个百分点；竣工面积环比 +30%，同比+13.3%，较9月收窄了12.1个百分点。但我们判断，在高土储和低库存的图景下，明年开工势能较大。 板块：本月跑赢沪深300指数2.0个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块上涨2.5%，跑赢沪深300指数2.0个百分点，在31个行业中排21名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为9.9倍比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高31.7%。 投资策略：随着高能级城市需求端政策逐步落地，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善，取得销售和规模的稳定增长。同时，在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，城改+保障房建设将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益，结合当前城投拿地比例和“14号文”的纲领，代建龙头企业未来也将大有可为。12月核心推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《数据背后的地产基建图景（四）-地产基本面仍较弱，看好基建投资增速年内企稳》——2023-11-27 《房地产行业2024年投资策略-筑底期接近尾声，开工端值得期 待》——2023-11-17 《统计局10月房地产数据点评-基本面表现仍较弱，期待年底政 策发力》——2023-11-16 《2023年10月房地产数据点评-销售同比改善验证基数效应，期待需求端政策继续发力》——2023-11-03 《房地产行业2023年11月投资策略-看好基本面修复与政策共 振行情》——2023-10-30 房地产行业2023年12月投资策略 关注受益于开工端、城改、楼市热度边际改善的核心标的 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：基本面表现较弱，需求端持续放松5 商品房销售累计降幅扩大，潜在购房者观望情绪仍较重5 开发投资降幅扩大，房企资金压力较大9 新开工表现依旧疲软，竣工增速略有收窄13 板块：本月跑赢沪深300指数2.0个百分点14 投资策略15 风险提示15 图表目录 图1：商品房销售额累计同比5 图2：商品房销售面积累计同比5 图3：商品房销售额单月同比5 图4：商品房销售面积单月同比5 图5：百强房企单月销售额及当年累计同比6 图6：百强房企单月销售额同比6 图7：Top20房企2023年1-10月累计销售额及累计同比6 图8：30城商品房累计成交面积同比7 图9：分能级商品房累计成交面积同比7 图10：商品房销售均价累计同比7 图11：商品房销售均价单月同比7 图12：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比8 图13：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比8 图14：各能级城市新建商品住宅销售价格同比8 图15：各能级城市新建商品住宅销售价格环比8 图16：70个大中城市二手住宅销售价格同比9 图17：70个大中城市二手住宅销售价格环比9 图18：各能级城市二手住宅销售价格同比9 图19：各能级城市二手住宅销售价格环比9 图20：房地产开发投资累计同比10 图21：房地产开发投资单月同比10 图22：百强房企单月拿地金额及当年累计同比10 图23：百强房企单月拿地金额同比10 图24：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比11 图25：300城住宅用地单月成交面积同比11 图26：房地产开发企业到位资金累计同比11 图27：房地产开发企业到位资金单月同比11 图28：国内贷款占比vs销售回款占比12 图29：国内贷款拉动vs销售回款拉动12 图30：房企非银融资单月发行总额及同环比12 图31：房企非银融资单月发行额的类别构成12 图32：房企非银融资发行总额当年累计同比13 图33：分类别房企非银融资发行额累计同比13 图34：新开工面积累计同比13 图35：竣工面积累计同比13 图36：新开工面积单月同比14 图37：竣工面积单月同比14 图38：上期报告发布至今主流地产股涨幅14 图39：地产板块PE变化14 图40：上期报告发布至今各板块涨幅15 行业：基本面表现较弱，需求端持续放松 商品房销售累计降幅扩大，潜在购房者观望情绪仍较重 首先，从交易量看，根据统计局数据，2023年1-10月，商品房销售额为97161 亿元，同比-4.9%，降幅较1-9月扩大了0.3个百分点；商品房销售面积为92579 万㎡，同比-7.8%，降幅较1-9月也扩大0.3个百分点。10月单月，商品房销售 额8091亿元，环比-26%，同比-8.1%，降幅较9月收窄了6个百分点；销售面积 7773万㎡，环比-28%，同比-11.0%，降幅较9月扩大了0.8个百分点。截至目前，出台的地产政策效果持续性欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售面积累计同比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售额单月同比图4：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，10月百强房企销售额累计降幅持续扩大，且结构性差异明显。2023年1-10月，百强房企累计全口径销售额51003亿元，同比-14%，降幅较1-9月扩大了2个百分点。其中，在可比口径下未出险房企合计销售额累计同比为-2%，而已出险房企为-44%。10月单月，百强房企销售额4437亿元，环比+0.4%，单月同比-28%，降幅较9月收窄2个百分点，略有改善。Top20房企1-10月销售累计同比均较1-9月下滑。普遍来看，国央企的累计销售额同比表现相对于混合制房企及民营房企明显较好。 图5：百强房企单月销售额及当年累计同比图6：百强房企单月销售额同比 资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理 图7：Top20房企2023年1-10月累计销售额及累计同比 资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理 从城市维度看，高频数据显示，销售表现依旧较弱。截至11月26日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-20.7%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-23%、-35%、+2%、-26%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-3%、-14%、-49%。截至2023年11月26日，30城商品房累计成交面积为11989万㎡，同比-8.5%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-11%、 -11%、-2%、-12%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为0%、-9%、-15%。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 其次，从房价分析。根据统计局数据，2023年1-10月，商品房销售均价为10495 元/㎡，同比3.1%，与1-9月持平；2023年10月单月，商品房销售均价为10408元/㎡，环比+3.6%，同比+3.2%。但各能级城市间的分化较大，新房与二手房市场也呈现不同趋势。 图10：商品房销售均价累计同比图11：商品房销售均价单月同比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 从新房市场看，2023年10月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-0.6%，环比-0.4%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别+0.4%、+0.3%、-1.5%，环比分别为-0.3%、-0.2%、-0.5%，涨跌分化明显。 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图14：各能级城市新建商品住宅销售价格同比图15：各能级城市新建商品住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 从二手房市场看，2023年10月，70个大中城市二手住宅销售价格同比-3.4%，环比-0.6%，降幅均在扩大；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-1.9%、-3.3%、-3.6%，降幅均扩大且明显弱于新房表现，环比分别-0.8%、-0.5%、-0.6%，一线城市回落，再次回归价格下行的行列。 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 图18：各能级城市二手住宅销售价格同比图19：各能级城市二手住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 开发投资降幅扩大，房企资金压力较大 根据统计局数据，2023年1-10月，房地产开发投资为95922亿元，同比-9.3%， 降幅较1-9月扩大0.2个百分点。2023年10月单月，房地产开发投资8653亿元， 环比-17%，同比-11.3%，降幅与9月持平。 资料来源：国家统计局、Wi