房地产行业2025年1月投资策略：基本面维持相对高位，关注城改扩围的博弈机会

证券研究报告|2024年12月30日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：成交量年末季节性回升，基本面保持相对高位。从日频跟踪来看，30城新建商品房成交量年末季节性回升。截至2024年12月27日，30 城新建商品房当年累计成交9954万㎡，同比-21%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-21%、-20%、-2%、+24%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为 -12%、-25%、-24%。 从日频跟踪来看，18城二手住宅成交量保持在高位。截至2024年12月 27日，18城二手住宅当年累计成交79.6万套，同比+9%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为+13%、+73%、 +19%、+4%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+23%、+4%、+5%。 从统计局数据看，11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续。观察相对历史同期的销售规模，11月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的57%和52%，较9-10月高点有所回落，但仍好于7-8月谷底水平，9月以来出台的需求端利好政策效果仍然延续。 板块：本月跑输沪深300指数4.3个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块下跌4.3%，跑输沪深300指数6.7个百分点，在31个行业中排31名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为35.5倍。 投资策略：受需求端利好和季节性因素的影响，基本面维持在年内高位，从中期趋势上，地产板块的行情仍然取决于楼市量价修复的持续性。短期内，我们认为城改的扩围是近年来逻辑最顺畅，方向最明确，也是预计效果最好的政策，建议重点关注城改扩围带来的博弈机会。1月推荐布局三四线布局较多，经营较为稳健的房企中国海外宏洋集团。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2024E 2025E 2024E 2025E 0081 中国海外宏洋集团 优于大市 1.77 65 0.52 0.50 3.2 3.3 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 房地产 优于大市·维持 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《全国住房城乡建设工作会议解读-城改变棚改趋势渐明》——2024-12-25 《统计局2024年1-11月房地产数据点评-11月单月销售同比转 正，需求端利好政策效果延续》——2024-12-17 《数据背后的地产行业图景（三）-房价初现修复迹象，开发投资仍在低位》——2024-11-27 《统计局2024年1-10月房地产数据点评-销售量价边际改善， 开发投资尚未好转》——2024-11-19 《房地产税收新政解读-减税让利居民和房企，有效活跃住房交易》——2024-11-14 房地产行业2025年1月投资策略 基本面维持相对高位，关注城改扩围的博弈机会 优于大市 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：成交量年末季节性回升，基本面保持相对高位4 高频数据：新房成交量年末季节性回升，二手房保持相对高位4 统计局数据：11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续6 板块：本月跑输沪深300指数4.3个百分点10 投资策略11 风险提示11 图表目录 图1：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡）4 图2：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）4 图3：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）4 图4：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）5 图5：30城新建商品房成交面积累计同比5 图6：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套）5 图7：一线城市单日成交7天移动平均（套）6 图8：二线城市单日成交7天移动平均（套）6 图9：三线城市单日成交7天移动平均（套）6 图10：18城二手住宅成交套数累计同比6 图11：商品房销售额累计同比7 图12：商品房销售额单月同比7 图13：商品房销售面积累计同比7 图14：商品房销售面积单月同比7 图15：商品房单月销售金额与2019年同期相比7 图16：商品房单月销售面积与2019年同期相比7 图17：商品房销售均价累计同比8 图18：商品房销售均价单月同比8 图19：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比8 图20：分城市能级新建商品住宅销售价格同比8 图21：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比9 图22：分城市能级新建商品住宅销售价格环比9 图23：70个大中城市二手住宅销售价格同比9 图24：分城市能级二手住宅销售价格同比9 图25：70个大中城市二手住宅销售价格环比9 图26：分城市能级二手住宅销售价格环比9 图27：上期报告发布至今主流地产股涨幅10 图28：地产板块PE变化10 图29：上期报告发布至今各板块涨幅10 行业：成交量年末季节性回升，基本面保持相对高位 高频数据：新房成交量年末季节性回升，二手房保持相对高位 从日频跟踪来看，30城新建商品房成交量年末季节性回升。截至2024年12月27日，30城新建商品房当年累计成交9954万㎡，同比-21%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-21%、-20%、-2%、+24%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-12%、-25%、-24%。 图1：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图2：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图3：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图4：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图5：30城新建商品房成交面积累计同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 从日频跟踪来看，18城二手住宅成交量保持在高位。截至2024年12月27日， 18城二手住宅当年累计成交79.6万套，同比+9%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为+13%、+73%、+19%、+4%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+23%、+4%、+5%。 图6：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图7：一线城市单日成交7天移动平均（套）图8：二线城市单日成交7天移动平均（套） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图9：三线城市单日成交7天移动平均（套）图10：18城二手住宅成交套数累计同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 统计局数据：11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续 2024年1-11月，商品房销售额85125亿元，同比-19.2%，降幅较1-10月收窄了 1.7个百分点；11月单月，商品房销售额同比+1.0%，较10月提升了2.0个百分点，自2023年6月以来首次为正。 2024年1-11月，商品房销售面积86118万㎡，同比-14.3%，降幅较1-10月收窄 了1.5个百分点；11月单月，商品房销售面积同比+3.2%，较10月提升了4.8个 百分点，同样是17个月以来首次为正。 观察相对历史同期的销售规模，11月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的57%和52%，较9-10月高点有所回落，但仍好于7-8月谷底水平， 9月以来出台的需求端利好政策效果仍然延续。 图11：商品房销售额累计同比图12：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图13：商品房销售面积累计同比图14：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图15：商品房单月销售金额与2019年同期相比图16：商品房单月销售面积与2019年同期相比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 2024年1-11月，全国商品房销售均价9885元/㎡，同比-5.7%，降幅较1-10月 收窄了0.3个百分点；11月单月，商品房销售均价10101元/㎡，环比-3.2%，同 比-2.2%，较10月下降了2.8个百分点。 从城市维度看，2024年11月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-6.1%，降幅较10月收窄了0.1个百分点，环比-0.2%，降幅较10月收窄了0.3个百分点，尤其一线城市环比为0%，14个月来首次止跌；70个大中城市二手住宅销售价格同比-8.5%，降幅较10月收窄了0.4个百分点，环比-0.3%，降幅较10月收窄了 0.2个百分点，尤其一线城市环比+0.4%，连续2个月为正。二手住宅销售价格修复情况好于新房。 图17：商品房销售均价累计同比图18：商品房销售均价单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图19：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比图20：分城市能级新建商品住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图21：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比图22：分城市能级新建商品住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图23：70个大中城市二手住宅销售价格同比图24：分城市能级二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图25：70个大中城市二手住宅销售价格环比图26：分城市能级二手住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 板块：本月跑输沪深300指数4.3个百分点 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌4.3%，跑输沪深300指数6.7个百分 点，在31个行业中排31名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为35.5倍。 图27：上期报告发布至今主流地产股涨幅图28：地产板块PE变化 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图29：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资策略 受需求端利好和季节性因素的影响，基本面维持在年内高位，从中期趋势上，地产板块的行情仍然取决于楼市量价修复的持续性。短期内，我们认为城改的扩围是近年来逻辑最顺畅，方向最明确，也是预计效果最好的政策，建议重点关注城改扩围带来的博弈机会。1月推荐布局三四线布局较多，经营较为稳健的房企中国海外宏洋集团。 风险提示 政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，