房地产行业2023年5月投资策略：楼市温和复苏，政策边际放松

证券研究报告|2023年04月26日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：新房、二手房复苏节奏放缓，一线城市需求端政策边际放松。2023年1-3月，商品房销售额30545亿元，同比+4.1%，较2023年1-2月提升4.2 个百分点；商品房销售面积29946万平方米，同比-1.8%，降幅较2023年1-2 月收窄1.8个百分点。我们认为，以居住为核心需求的购房者信心正在逐步修复。 从新房维度，30城商品房成交量持续复苏。最近一周30城商品房7天移动平均成交面积同比+15%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为+50%、+16%、-9%、+15%；一线城市、二线城市、 三线城市7天移动平均成交面积同比分别为+107%、+4%、-19%。从二手房维 度，样本7城成交面积同比基本持平。最近一周样本7城二手住宅当周成交 面积134万㎡，环比+6%，成交量较上周略有修复。截至4月21日，样本7 城二手住宅当年累计成交面积1636万㎡，累计同比+66%，与上期基本持平， 较2021年同期-22%，较2019年同期+27%。 拿地方面，住宅类用地成交量累计同比降幅扩大。截至4月23日，100大中 城市住宅类用地累计成交面积9839万㎡，累计同比-17%，降幅比上期扩大， 较2021年同期-14%，较2020年同期-6%。 近日，上海、深圳需求端政策均出现边际放松态势。4月20日，深圳部分银行宣布二手房参考价不再作为贷款依据；4月21日，上海部分银行宣布二手房核验价和”三价就低“有所放松。我们认为上海、深圳对贷款限制的边际放松有助于延续复苏热度，帮助成交量快速企稳，且为其他一线城市后续的需求端放松提供了空间，意义重大。 板块：4月跑输沪深300指数1.8个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块下跌3.8%，跑输沪深300指数1.8个百分点，在31个行业中排13名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为10.0倍比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高62.2%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低2.0%。 投资策略：当前市场已从春节后的“强复苏”逐渐回到“弱复苏”的轨道，近两个月地产板块跑输大盘也源于销售端热度明显回落过度乐观的预。在“弱复苏、慢复苏”下，地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。 风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 房地产 超配·维持评级 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《统计局3月房地产数据点评-基本面延续弱复苏，但竣工持续 强劲修复》——2023-04-19 《房地产行业周观点-基本面弱复苏延续，个股机会凸显》——2023-04-17 《房地产行业周观点-新房、二手房复苏节奏放缓，多地持续优化公积金政策》——2023-04-10 《房地产行业周观点-销售持续复苏土地市场回温，积极推进不动产“带押过户”》——2023-04-03 《2023年3月房地产数据点评-供应端推动市场复苏，城市间分化依然明显》——2023-04-03 房地产行业2023年5月投资策略 楼市温和复苏，政策边际放松 超配 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：新房、二手房复苏节奏放缓，一线城市需求端政策边际放松4 统计局一季度商品房销售额同比回正4 四月新房、二手房复苏节奏放缓4 住宅类用地成交量累计同比降幅扩大7 一线城市需求端政策边际放松8 板块：4月跑输沪深300指数1.8个百分点8 投资策略9 重点推荐9 越秀地产：供股用于未来拓展，销售拿地双优9 风险提示9 免责声明10 图表目录 图1：商品房销售额累计同比4 图2：商品房销售额单月同比4 图3：商品房销售面积累计同比4 图4：商品房销售面积单月同比4 图5：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡）5 图6：长三角单日成交7天移动平均（万㎡）5 图7：华南单日成交7天移动平均（万㎡）5 图8：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）6 图9：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡）6 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）6 图13：30城商品房累计成交面积同比，20236 图14：30城分区域商品房累计成交面积同比，20237 图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，20237 图16：历年样本7城二手住宅累计成交面积（万㎡）7 图17：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比7 图18：历年100大中城市住宅类用地累计成交面积（万㎡）8 图19：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比8 图20：上期报告发布至今主流地产股涨幅8 图21：地产板块PE变化8 图22：上期报告发布至今各板块涨幅9 错误！未找到图形项目表。 行业：新房、二手房复苏节奏放缓，一线城市需求端政策边际放松 统计局一季度商品房销售额同比回正 2023年1-3月，商品房销售额30545亿元，同比+4.1%，较2023年1-2月提升4.2 个百分点；商品房销售面积29946万平方米，同比-1.8%，降幅较2023年1-2月 收窄1.8个百分点。由于商品房除商品住宅以外还包括办公楼和商业营业用房，后两者不论是销售额还是销售面积均有20%左右的同比跌幅；而商品住宅销售额同比+7.1%，销售面积同比+1.4%，实际恢复速度比商品房整体更快。我们认为，以居住为核心需求的购房者信心正在逐步修复。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 四月新房、二手房复苏节奏放缓 从新房维度，30城商品房成交量持续复苏。2023年4月22日，30城商品房7天移动平均成交面积同比+15%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域 7天移动平均面积同比分别为+50%、+16%、-9%、+15%；一线城市、二线城市、三 线城市7天移动平均成交面积同比分别为+107%、+4%、-19%。 截至2023年4月22日，30城商品房累计成交面积为4433万㎡，同比+7.2%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为+6%、+6%、 +5%、+19%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+21%、 +2%、+6%。 图5：历年30城商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图6：长三角单日成交7天移动平均（万㎡）图7：华南单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图8：华中&西南单日成交7天移动平均（万㎡）图9：华北&东北单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图10：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图11：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图12：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡）图13：30城商品房累计成交面积同比，2023 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图14：30城分区域商品房累计成交面积同比，2023图15：30城分能级商品房累计成交面积同比，2023 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 从二手房维度，样本7城成交面积同比基本持平。2023年4月21日，样本7城 二手住宅当周成交面积134万㎡，环比+6%，成交量较上周略有修复。截至4月 21日，样本7城二手住宅当年累计成交面积1636万㎡，累计同比+66%，与上期 基本持平，较2021年同期-22%，较2019年同期+27%。 图16：历年样本7城二手住宅累计成交面积（万㎡）图17：样本7城二手住宅当年累计成交面积同比 资料来源：Ifind，国信证券经济研究所整理资料来源：Ifind，国信证券经济研究所整理 住宅类用地成交量累计同比降幅扩大 2023年4月23日，100大中城市住宅类用地当周成交面积126万㎡，环比-70%。 截至4月23日，100大中城市住宅类用地累计成交面积9839万㎡，累计同比-17%， 降幅比上期扩大，较2021年同期-14%，较2020年同期-6%。 图18：历年100大中城市住宅类用地累计成交面积（万㎡）图19：100大中城市住宅类用地当年累计成交面积同比 资料来源：Ifind，国信证券经济研究所整理资料来源：Ifind，国信证券经济研究所整理 一线城市需求端政策边际放松 近日，上海、深圳需求端政策均出现边际放松态势。4月20日，深圳部分银行宣布二手房参考价不再作为贷款依据；4月21日，上海部分银行宣布二手房核验价和”三价就低“有所放松。我们认为上海、深圳对贷款限制的边际放松有助于延续复苏热度，帮助成交量快速企稳，且为其他一线城市后续的需求端放松提供了空间，意义重大。 板块：4月跑输沪深300指数1.8个百分点 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌3.8%，跑输沪深300指数1.8个百分 点，在31个行业中排13名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023 年动态PE为10.0倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍动态PE）高62.2%，比2021年估值水平（10.2倍动态PE）低2.0%。 图20：上期报告发布至今主流地产股涨幅图21：地产板块PE变化 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图22：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资策略 当前市场已从春节后的“强复苏”逐渐回到“弱复苏”的轨道，近两个月地产板块跑输大盘也源于销售端热度明显回落过度乐观的预。在“弱复苏、慢复苏”下，地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。 重点推荐 越秀地产：供股用于未来拓展，销售拿地双优 公司4月20日公告，拟每持100股配发30股，以9港元认购价进行9.29亿股供 股，预计筹集约83.6亿港元。公司拟将募得资金用于大湾区、华东地区核心城市的投资及运营。此次配股将显著公司增厚净资产，提升公司的投资空间，助力未来公司未来销售的增长。 公司销售和拿地双优。2023年Q1公司实现销售额438亿元，同比增长217%，已实现公司年度销售目标1/3，根据克而瑞榜单公司销售排名提升3位至13名。2023 年至今公司共补充土储货值超250亿元，投资力度位于头部房企前列。 风险提示 1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任