2023W47：本周新房成交同比-15%，深圳下调二套房最低首付比例

深圳下调二套房最低首付比例，一线城市的宽松再进一步。深圳二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%；同时优化普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件。从一线城市放松轨迹看，8-9月一线城市集体执行“认房不认贷”主要针对首改置换需求，近期深圳广州对于二套首付比例的调整将进一步释放二套改善性需求。当然，广州新政对于限购方面也作出了较大程度宽松，而本次深圳暂未放松限购。我们认为，未来深圳较为严格的限购政策也有望得到一定调整；北京、上海的限购、限贷、普宅认定标准等也可能有所松动。 5年期LPR连续5月不变，百城主流房贷利率趋于平稳。本周央行公布，5年期以上LPR为4.2%，自7月以来已连续5个月保持不变。据贝壳数据，11月全国百城首套主流房贷利率为3.87%，环比微降1bp；二套为4.43%，环比微降1bp。分城市能级看，目前一线、二线、三线城市首套房贷利率分别为4.38%、3.88%、3.84%；二套房贷利率分别为4.88%、4.42%、4.41%。目前一线城市首套房贷利率仍相对较高、一线城市与部分核心二线城市二套房贷利率亦相对较高，仍有一定的下降空间。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.9%，领先沪深300指数4.78个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。 新房：本周30个城市新房成交面积为232.7万平方米 ， 环比提升12.3%，同比下降15.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为61.0万方，环比18.5%，同比-11.0%；样本二线城市为128.6万方，环比10.3%，同比-7.5%；样本三线城市为43.1万方，环比9.9%，同比-34.9%。从今年累计47周新房成交面积同比看，样本30城共计12547.5万方，同比-8.5%； 一线城市为2987.7万方，同比0.1%；二线城市为7116.7万方，同比-9.6%；三线城市为2443.1万方，同比-14.6%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计117.6万方，环比增长0.7%，同比增长28.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.2万方，环比3.3%；样本二线城市为56.4万方，环比-1.9%；样本三线城市为27.0万方，环比3.0%。 信用债：根据wind统计数据，本周（11.20-11.26）共发行房企信用债17只，环比增加8只；发行规模共计143.10亿元，环比增加70.57亿元，总偿还量77.82亿元，环比减少48.39亿元，净融资额为65.28亿元，环比增加118.96亿元。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，最终政策力度有望媲美2008、2014年。临近12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向：（1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等；（2）一线政策落地概念、城中村改造概念；（3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.深圳下调二套房最低首付比例，百城房贷利率趋于平稳 本周深圳下调二套房最低首付比例，一线城市的宽松再进一步。深圳二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%；同时优化普通住房认定标准，取消“实际成交总价750万元以下（含750万元）”这一价格限制条件。从一线城市放松轨迹看，8-9月一线城市集体执行“认房不认贷”主要针对首改置换需求，近期深圳广州对于二套首付比例的调整将进一步释放二套改善性需求。 当然，广州新政对于限购方面也作出了较大程度宽松，而本次深圳暂未放松限购。我们认为，未来深圳较为严格的限购政策也有望得到一定调整；北京、上海的限购、限贷、普宅认定标准等也可能有所松动。 5年期LPR连续5月不变，百城主流房贷利率趋于平稳。本周央行公布，5年期以上LPR为4.2%，自7月以来已连续5个月保持不变。据贝壳数据，11月全国百城首套主流房贷利率为3.87%，环比微降1bp；二套为4.43%，环比微降1bp。分城市能级看，目前一线、二线、三线城市首套房贷利率分别为4.38%、3.88%、3.84%；二套房贷利率分别为4.88%、4.42%、4.41%。目前一线城市首套房贷利率仍相对较高、一线城市与部分核心二线城市二套房贷利率亦相对较高，仍有一定的下降空间。 图表1：5年期以上LPR 图表2：百城主流平均房贷利率及银行按揭贷平均放款周期（%，天） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为3.9%，领先沪深300指数4.78个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共94支，较上周增长25支，下跌股数为27支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为大龙地产、万通地产、金科股份、卧龙地产、空港股份，涨幅分别为41.2%、25.9%、23.7%、14.0%、13.2%。跌幅前五为同达创业、皇庭国际、大港股份、S*ST前锋、东湖高新，跌幅分别为-18.5%、-13.3%、-9.8%、-9.5%、-7.6%。 本周48家重点房企中共计上涨42支，较上周增长27支，涨幅位居前五的为旭辉控股集团、远洋集团、中梁控股、绿景中国地产、雅居乐集团，涨幅分别为59.9%、39.8%、39.3%、38.7%、33.3%。下跌个股仅中国铁建1支，跌幅为-1.3%。 图表3：本周各中信行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为232.7万平方米，环比提升12.3%，同比下降15.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为61.0万方，环比18.5%，同比-11.0%；样本二线城市为128.6万方，环比10.3%，同比-7.5%；样本三线城市为43.1万方，环比9.9%，同比-34.9%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计47周新房成交面积同比看，样本30城共计12547.5万方，同比-8.5%；一线城市为2987.7万方，同比0.1%；二线城市为7116.7万方，同比-9.6%；三线城市为2443.1万方，同比-14.6%。其中一线城市中，北京（-4.5%）、上海（5.7%）、广州（1.0%）、深圳（-13.0%）。二三线城市中泉州（11.7%）、温州（8.3%）、成都（6.0%）等总计6城同比均为正，南平（-91.4%）、衢州（-81.3%）、大连（-59.0%）等总计20城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计117.6万方，环比增长0.7%，同比增长28.1%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.2万方，环比3.3%；样本二线城市为56.4万方，环比-1.9%；样本三线城市为27.0万方，环比3.0%。年初至今累计二手房成交面积为5230.8万方，同比变动为26.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1536.5万方，同比11.8%；样本二线城市为2469.1万方，同比32.5%；样本三线城市为1225.2万方，同比35.7%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（11.20-11.26）共发行房企信用债17只，环比增加8只；发行规模共计143.10亿元，环比增加70.57亿元，总偿还量77.82亿元，环比减少48.39亿元，净融资额为65.28亿元，环比增加118.96亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（91.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（44.3%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（56.5%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 图表25：房企每周融资汇总（11.20-11.26） 5.本周政策回顾 图表26：地方性政策及消息（11.19-11.25） 6.投资建议 中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好“一线+不超过三分之二的二线+少量三线”这个城市组合包，在政策加码到位之下，总量下方有底，上方量价均有一定弹性，能在未来中周期跑赢全国整体水平。我们认为本轮房地产企业供给侧产能出清幅度较大，相对到位，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们仍然坚持2022年以来的观点，认为有必要去做强刺激进行托底，最终政策力度有望媲美2008、2014年。三季报业绩余温渐消，临近12月的重要会议窗口期，我们认为存在博弈政策的反弹机会，择股方向包含以下几个方向： （1）基本面股票：A股：华发股份、滨江集团、建发股份、招商蛇口、保利发展等；H股：越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外发展、建发国际、绿景中国地产、贝壳等； （2）一线政策落地概念、城中村改造概念： （3）现金流表现优异、负债少、相对抗周期波动的物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业等。 风险提示 政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。