房地产行业周观点：“三部门”表态支持房企融资

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) “三部门”表态支持房企融资 2023年11月20日 ——房地产行业周观点(11.13-11.19) 行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 投资要点： 上周行情回顾：2023/11/13-2023/11/17，申万一级行业房地产指数下跌0.31%，沪深300指数下跌0.51%，板块表现略强于大市。2023年以来，房地产行业下跌20.13%，沪深300指数下跌7.84%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）央行、证监会、金融监管总局三部门召开金融机构座谈会，指出各金融机构要深入贯彻落实中央金融工作会 议部署，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式；（2）国家统计局发布房地产市场基本情况统计数据显示，1-10月全国房地产开发投资9.59万亿元，同比下降9.3%，商品房 销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，商品房销售额9.72万亿元，下降4.9%；（3）国家统计局发布10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格除上海外，其余三城环比均有所下降，二手住宅销售价格环比均有所下降；（4）广州执行公积金“认房不认贷”政策；（5）厦门岛内思明区、湖里区不再审核购房人资格，至此厦门全域取消限购；（6）成都完成了取消地价限制后的首次土拍，其中2宗宅地溢价率均超过15%，其余5宗以低溢价率或底价成交。 行业基本面情况：30大中城市商品房销售同环比均下降。11月6日-11月12日，30大中城市商品房当周成交183.34平方米，环比下跌29.08%，同比下跌21.67%，其中，一线城市成交46.83万平方米，二线城市成交102.44万平方米，三线城市成交34.06万平方米；年初至今商品房累计销售面积下跌6.97%，其中一线上涨0.39%，二线下跌9.25%，三线下跌8.72%；14大中城市二手房环比成交量同比有所上升，当周成交105.25万平方米，同比上升 8.46%；百城住宅类土地供应建面积为2747.8万平方米，年初至今累计供应面积同比下降23.71%；百城住宅类土地成交建面为 551.7万平方米，年初至今累计同比下降25.20%。 百城住宅类土地溢价率为2.88%，环比下降1.52pct，其中一线溢价率为0%（本周无土地成交），二线溢价率为1.80%，三线溢价率为3.84%。 重点公司动态：保利发展发布股东减持结果公告、陆家嘴发布股东增持进展公告等。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 20% 15% 3419 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 整体业绩仍承压，关注优质个股公募基金重仓持股比例续降 北京公积金贷款施行“认房不认商贷” 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 正文目录 1市场回顾3 1.1上周板块下跌0.31%，略强于大市3 1.2上周各细分板块普遍上升，仅住宅开发板块下跌3 2行业重点新闻及政策概览5 3销售与土地市场情况7 3.1上周各线级城市商品房销售同环比均下跌7 3.2上周整体二手房成交量同比有所上升7 3.3上周整体住宅类土地供应规模有所下降8 4行业融资情况跟踪9 5重点公司公告跟踪10 6风险提示10 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）3 图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势3 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）4 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股4 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股4 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股4 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股4 图表8：行业重点新闻及政策概览5 图表9：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）7 图表10：一线城市商品房成交量对比（万平方米）7 图表11：二线城市商品房成交量对比（万平方米）7 图表12：三线城市商品房成交量对比（万平方米）7 图表13：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）8 图表14：一线城市二手房成交量对比（万平方米）8 图表15：二线城市二手房成交量对比（万平方米）8 图表16：三线城市二手房成交量对比（万平方米）8 图表17：百城住宅类土地供应建面同环比增速8 图表18：百城住宅类土地成交建面同环比增速8 图表19：百城住宅类土地成交总价同比增速9 图表20：百城住宅类土地成交溢价率9 图表21：境内债券发行金额（亿元）9 图表22：境外债发行情况9 图表23：重点公司公告跟踪10 1市场回顾 1.1上周板块下跌0.31%，略强于大市 2023/11/13-2023/11/17，申万一级行业房地产指数下跌0.31%，沪深300指数下跌 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 房地产,-0.31 0.00 -1.00 -2.00 0.51%，板块表现略强于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 计算机汽车通信 国防军工 钢铁综合 社会服务机械设备纺织服饰 传媒有色金属商贸零售 环保电子 建筑装饰基础化工轻工制造非银金融交通运输公用事业石油石化 煤炭家用电器医药生物农林牧渔房地产美容护理 银行建筑材料沪深300电力设备食品饮料 2023年以来，房地产行业下跌20.13%，沪深300指数下跌7.84%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现延续下降趋势 5000 4800 4600 4400 4200 4000 3800 3600 3400 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2022-01-17 2022-02-17 2022-03-17 2022-04-17 2022-05-17 2022-06-17 2022-07-17 2022-08-17 2022-09-17 2022-10-17 2022-11-17 2022-12-17 2023-01-17 2023-02-17 2023-03-17 2023-04-17 2023-05-17 2023-06-17 2023-07-17 2023-08-17 2023-09-17 2023-10-17 2023-11-17 2000 沪深300（左轴）房地产（右轴） 资料来源：wind，万联证券研究所 1.2上周各细分板块普遍上升，仅住宅开发板块下跌 2023/11/13-2023/11/17,A股地产各细分板块普遍上升。产业地产板块当周上涨2.91%， 物业管理板块上涨2.41%，商业地产板块上涨0.05%，住宅开发板块下跌0.81%。个股方面，A股涨幅排名前3的房地产个股为：云南城投、皇庭国际、万通发展，其中，云南城投周度涨幅14.02%、皇庭国际周度涨幅11.50%、万通发展周度涨幅7.58%。跌幅排名前3位的房地产个股为：*ST泛海、大龙地产、卧龙地产。 2023/11/13-2023/11/17，港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：九龙仓集团、龙湖集团、越秀地产。跌幅排名前3位的房地产个股为：COSMOPOLINT'L、国瑞健康、绿景中国地产。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 3.50 3.00 2.91 2.41 0.05 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 -0.50 -1.00 -0.81 -1.50 产业地产物业管理商业地产住宅开发 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 150.0 100.0 50.0 0.0 -50.0 14.0211.507.586.536.515.695.084.754.534.41 80.0 60.0 40.0 20.0 0.0 -20.0 -40.0 -60.0 -2.50-2.64-2.84-2.94-3.44-3.51-3.86-4.08-5.75 -18.11 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 20.0 10.0 0.0 -10.0 -20.0 -30.0 -40.0 -50.0 7.707.587.096.996.185.814.954.954.154.07 0.0 1-12.20-12.33-12.79 -17.31 -37.22 7-9.2 1-8.9 9-8.3 9-8.2 -7.6 -10.0 -20.0 -30.0 -40.0 -50.0 -60.0 -70.0 -80.0 -90.0 -100.0 周度涨跌幅（%） 年度涨跌幅（%) 周度涨跌幅（%）年度涨跌幅（%) 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻及政策概览 图表8：行业重点新闻及政策概览 分类 主要内容 地方新闻/政策 11月13日，广东省人民政府发布《广东省国有建设用地使用权交易市场管理规定》。《规定》共24条，旨在规范交易市场秩序、促进土地高效流转、提高节约集约用地水平，进一步明确国有建设用地使用权交易市场的相关要求，完善国有建设用地使用权交易的规则，健全市场交易的服务监管。其中，明确了未完成开发投资总额25%的房屋建设工程，可以依法办理不动产转移预告登记，待投资开发达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续；细化了国有建设用地使用权招标拍卖挂牌公告的内容、时间要求，明确标底、底价的保密要求；明确国有建设用地使用权有偿使用合同的签订程序和买卖、交换、赠与等国有建设用地使用权转移的办理程序；规范划拨、租赁土地的交易管理，明确划拨、租赁土地转让、出租、抵押的条件和程序等。该政策规定自2024年1月1日起施行。（广东省人民政府）11月14日，广州住房公积金管理中心发布《关于优化个人住房公积金贷款有关事项的通知》。《通知》指出，对购买广州市首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为20%；对无住房贷款记录或住房贷款记录已结清，且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%；对有未结清住房贷款记录且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为40%。（广州市住房公积金管理中心）11月15日，厦门市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》。《通知》明确，在厦门市辖区范围内，多子女家庭（二孩及以上）购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。此外，提出在思明区、湖里区购买一手、二手商品住房，不再审核购房人资格，限售措施保持不变。优化家庭住房套数认定标准；支持企业使用银行保函缴纳土地竞买保证金，加快土拍后土地竞买保证金退还，免除新出让商住用地土地出让金支付期限内的利息；阶段性支持住房公积金异地贷款（执行至2024年9月17日）。允许缴存人按年提取住房公积金偿还住房贷款本金。完善住房公积金贷款缩期，支持住房公积金贷款展期和变更还款方式。（观点网）11月15日，成都迎来取消限制地价后首次土拍。此次出让的7宗地块主要位于主城区，其中�个老主城区供应5宗地，总面积约20.4万㎡，合计合计306亩，规划建面约46.3万㎡。最终以总成交金额约57亿元，平均溢价率为6.9%全部成交。其中，有2宗地溢价率超过15%，位于成华区万年场、青羊区外光华，由越秀、华润分16别.8以%、30%的溢价率竞得。其余