房地产行业周报：央行等部门回应恒大事件，支持房企合理融资需求

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产行业周报 超配 （维持评级） 2021年12月07日 一年该行业与沪深300走势比较 行业周报 央行等部门回应恒大事件，支持房企合理融资需求  销售：新房、二手房销售持续降温 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计23629万平方米，相对2020年同期增长19.6%，相对2019年同期增长22.0%，样本城市销售增幅整体下降。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长37%/25%/10%/19%。样本城市中，福州、杭州、武汉、大连成交面积累计同比分别增长76%/40%/32%/26%。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计62.3万套，相对2020年同期减少8.4%，相对2019年同期减少9.2%。样本城市中，北京、苏州、厦门成交套数同比增速分别为20%/14%/7%。  融资：内债发行环比下降，外债连续三周无发行 上周房企发行国内债券23亿元，环比-79%，发行海外债券连续三周为0亿元，合计债权融资23亿元，环比-79%。截至上周，本年房企累计发行国内债券5982亿元，同比-8%，累计发行海外债券2620亿元，同比-35%，合计债券融资金额8602亿元，同比-18%。  重要事件 1、天津市住建委等八部门联合制定3年行动计划整治规范房地产市场秩序；2、石家庄发布新建商品房预售资金监管办法征求意见稿；3、杭州市发布共有产权保障住房管理办法；4、上海试点五个新城及自贸区新片区就业的本地应届研究生可直接落户；5、福州第三次集中供地开拍，合肥、上海、广州第三批集中供地落幕；6、广东省人民政府约谈恒大，同意向恒大地产派出工作组；7、央行、证监会、银保监会、住建部等四部门回应恒大问题，证监会提出要支持房地产企业合理正常融资，银保监会提出将重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。  投资建议 我们认为，当前销售降温、融资管控、资金监管的局面短期难以改变，行业的阵痛期还将持续。个别房企风险事件发酵引起监管层持续关注，政策基调已出现软化，但传导需要时间。在这个阶段，经营稳健、财务健康的大中型房企由于手头现金相对宽松，既能抓住土地市场机会修复利润表，又能获得金融机构认可保障融资，将充分受益。此外，伴随着短久期开发业务的风险暴露，资本市场开始重视长久期业务的价值，商业运营管理能力强的房企将迎来发展机遇。个股方面，我们推荐金地集团、保利发展、龙湖集团、华润置地。  风险提示 部分焦点城市房价延续上涨、土地市场过热引发调控政策超预期。 相关研究报告： 《房地产行业周报：深圳、南京、苏州第三次土拍收官，国企托底明显》 ——2021-11-29 《房地产2021年12月投资策略暨三季报总结：行业低迷延续，精选优质龙头》 ——2021-11-29 《房地产行业周报：销售、土地市场持续遇冷，第三批集中供地陆续发布》 ——2021-11-22 《房地产2022年投资策略：快周转的异化、式微与行业新生》 ——2021-11-18 《房地产行业周报：基本面下行，央行银保监会表态维护市场平稳发展》 ——2021-11-16 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 0.61.11.6D/20F/21A/21J/21A/21O/21房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 市场表现一周回顾 2021.11.29-2021.12.3，本周沪深300指数上涨0.84%，房地产指数（中信）上涨1.43%，房地产板块跑赢沪深300指数0.59个百分点，位居所有行业第13位。近一个月，沪深300指数下跌0.16%，房地产指数（中信）上涨5.35%，房地产板块跑赢沪深300指数5.51个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌7.35%，房地产指数（中信）下跌10.72%，房地产板块跑输沪深300指数3.37个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图3：A股各行业过去一周涨跌排名 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 个股方面，过去一周93只个股上涨，45只个股下跌，7家个股持平，占比分别为64%、31%、5%。涨跌幅居前5位的个股为：天业股份（18.21%）、冠城大通（17.29%）、中航地产（14.69%）、*ST匹凸（12.59%）、*ST紫学（11.86%），居后5位的个股为：绵石投资（-15.71%）、*ST新城（-10.91%）、鲁商置业（-8.93%）、高新发展（-6.91%）、京投发展（-5.16%）。 50%60%70%80%90%100%110%2021/062021/062021/062021/072021/072021/082021/082021/092021/092021/102021/102021/112021/112021/12房地产（中信）沪深30080%85%90%95%100%105%110%2021/102021/112021/112021/112021/112021/112021/112021/112021/112021/112021/112021/112021/112021/112021/112021/112021/122021/12房地产（中信）沪深300-4%-2%0%2%4%6%8%10%煤炭建筑国防军工建材汽车电力及公用事业交通运输食品饮料电子元器件石油石化农林牧渔非银行金融房地产银行轻工制造通信基础化工钢铁综合机械计算机电力设备商贸零售有色金属家电纺织服装传媒医药休闲服务 qRsPoQpPuMqPyQmOsRnRmO6M9R8OoMqQtRmNfQnMmOlOpPrO6MqQyRNZqNuMvPpPmM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 上周高频数据跟踪 1、销售：新房、二手房销售持续降温 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计23629万平方米，相对2020年同期增长19.6%，相对2019年同期增长22.0%，样本城市销售增幅整体下降。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长37%/25%/10%/19%。样本城市中，福州、杭州、武汉、大连成交面积累计同比分别增长76%/40%/32%/26%。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计62.3万套，相对2020年同期减少8.4%，相对2019年同期减少9.2%。样本城市中，北京、苏州、厦门成交套数同比增速分别为20%/14%/7%。 图6：28城商品住宅销售面积（单位：万平方米） 图7：28城商品住宅销售面积增速 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%天业股份冠城大通中航地产*ST匹凸*ST紫学京投发展高新发展鲁商置业*ST新城绵石投资上涨家数下跌家数持平家数05000100001500020000250001周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周201920202021-50%0%50%100%150%1周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周2020同比20192021同比20202021同比2019 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 图8：10城二手房成交套数（单位：套） 图9：10城二手房成交套数增速 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 2、融资：内债发行环比下降，外债连续三周无发行 上周房企合计发债23亿元，环比-79% 上周房企发行国内债券23亿元，环比-79%，发行海外债券连续三周为0亿元，合计债权融资23亿元，环比-79%。截至上周，本年房企累计发行国内债券5982亿元，同比-8%，累计发行海外债券2620亿元，同比-35%，合计债券融资金额8602亿元，同比-18%。 表1：上周房企内债发行一览 债券简称 发行日期 发行面额(亿元) 利率 期限(年) 发行人 债券类型 21思明国控MTN001 2021-12-02 3.00 厦门思明国有控股集团有限公司 一般中期票据 21绿城房产MTN002 2021-11-30 20.00 3.68% 3.00 绿城房地产集团有限公司 一般中期票据 21滨江房产CP004 2021-12-02 1.00 杭州滨江房产集团股份有限公司 一般短期融资券 21常高新SCP003 2021-12-03 0.74 常高新集团有限公司 超短期融资债券 21华发实业SCP002 2021-12-03 0.49 珠海华发实业股份有限公司 超短期融资债券 21金茂SCP002 2021-12-02 0.49 中国金茂(集团)有限公司 超短期融资债券 21苏州高新SCP020 2021-12-01 3.00 2.75% 0.24 苏州苏高新集团有限公司 超短期融资债券 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图10：房企内债月发行额（单位：亿元） 图11：房企外债月发行额（单位：亿美元） 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 上周房地产信托发行61亿元，全年总规模5763亿元，同比-32% 上周共发行房地产信托产品43个，规模总计61亿元，平均年化收益率7.37%。截至上周，本年共发行房地产信托产品5588个，规模总计5763亿元，同比-32%，平均年化收益率7.32%，同比下降0.38pct。 01000002000003000004000005000006000007000008000001周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周201920202021-50%0%50%100%150%200%1周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周2020同比20192021同比20202021同比201902004006008001000120014001600180020002019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-92021-110