丽新国际截至二零二三年七月三十一日止年度年报
封面图片 鳄鱼恤中心 位于香港九龙开源道之商厦 2022-2023年报丽新制衣/1 目录公司资料2 公司简介3 主席报告书4 财务摘要14 管理层讨论及分析16 财务资料概要47 主要物业详情49 环境、社会及管治报告书58 企业管治报告书102 董事及高级管理人员之履历128 董事会报告书137 股东信息176 独立核数师报告书177 综合收益表183 综合全面收益表184 综合财务状况表185 综合权益变动表187 综合现金流量表189 财务报表附注192 公司资料 注册成立地点 香港 董事会 执行董事 林建岳，GBM，GBS（主席）杨耀宗 张森林孝贤 （亦为余宝珠之替代董事） 林建康 余宝珠 独立非执行董事 周炳朝林秉军梁树贤吴志豪 审核委员会 梁树贤（主席）周炳朝 林秉军 提名委员会 林建岳，GBM，GBS（主席）杨耀宗 （为林建岳之替任） 周炳朝 林秉军 薪酬委员会 林秉军（主席）杨耀宗 周炳朝梁树贤 授权代表 林建岳，GBM，GBS杨耀宗 公司秘书 谢碧霞 注册办事处╱主要办事处 香港九龙 长沙湾道六百八十号丽新商业中心 十一楼 电话：(852)27410391 传真：(852)27852775 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 独立核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 交通银行股份有限公司东亚银行有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司 中国光大银行股份有限公司香港分行创兴银行有限公司 大新银行有限公司星展银行 恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行股份有限公司华侨银行 上海商业银行有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司渣打银行（香港）有限公司 大华银行有限公司 股份资料 上市地点 香港联合交易所有限公司主板 股份代号╱买卖单位 191╱1,000股 美国预托证券 统一号码：50171P102 交易代码：LGRTY 预托证券对普通股比率：1:20 存管银行：纽约梅隆银行 网址 www.laisun.com 投资者关系 电话：(852)28536106 传真：(852)28536651 电邮：ir@laisun.com 物业投资物业发展及销售 (香港及海外)物业管理 酒店之投资及营运胡志明市Caravelle酒店 (越南) 香港海洋公园万豪酒店 (香港) 苏格兰圣安德鲁斯费尔蒙酒店 (英国) 餐厅业务 (香港、澳门及中国内地) 餐厅** 戏院营运 (香港及中国内地)媒体及娱乐 公司简介 丽新集团始创于一九四七年，为成衣制造商，并于一九七二年杪在香港证券交易所首次上市。集团业务日渐演变及多元化，其主要业务包括于香港、中国内地及海外之物业投资及物业发展、酒店及餐厅之投资及营运、制作及发行电影及电视节目、音乐制作及出版、管理及制作演唱会、艺人管理、戏院营运、文化、休闲娱乐及相关设施，以及投资控股。丽新制衣国际有限公司于香港联合交易所有限公司上市，并持有本集团旗下上市公司之主要权益。 丽新制衣国际有限公司* 55.60% 丽新发展有限公司* 63.40% 55.08% 物业 酒店 丰德丽控股有限公司* 丽丰控股有限公司* 物业 物业投资及发展物业管理 酒店及酒店式 服务公寓文化、休闲、 娱乐及相关设施 (中国内地) *于香港联合交易所有限公司主板上市 **在多间附属公司及联营公司下营运 于二零二三年十月二十日之公司架构 主席报告书 主席 林建岳博士 本人欣然提呈丽新制衣国际有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二三年七月三十一日止年度之经审核综合业绩。 末期业绩概览 截至二零二三年七月三十一日止年度，本集团录得营业额4,994,600,000港元 （二零二二年：5,191,800,000港元）及毛利799,300,000港元（二零二二年：1,622,100,000港元）。减少主要是由于回顾年度内(i)占大部份来自丽丰控股有限公司（“丽丰”）及其附属公司（统称“丽丰集团”）之物业销售较上个财政年度减少；及(ii)若干发展中物业及已落成待售物业较上个财政年度撇减所致。 下表载列按分部划分之营业额： 截至七月三十一日止年度二零二三年二零二二年 （百万港元）（百万港元） 差额（百万港元） 百分比变动 物业投资 1,255.6 1,341.8 -86.2 -6.4 物业发展及销售 946.6 1,685.5 -738.9 -43.8 餐厅及餐饮产品销售业务 552.6 419.9 +132.7 +31.6 酒店业务 977.7 650.0 +327.7 +50.4 媒体及娱乐 372.5 256.8 +115.7 +45.1 电影及电视节目 113.1 184.6 -71.5 -38.7 戏院营运 525.1 385.0 +140.1 +36.4 主题公园营运 18.9 16.0 +2.9 +18.1 其他 232.5 252.2 -19.7 -7.8 总计 4,994.6 5,191.8 -197.2 -3.8 末期业绩概览（续） 截至二零二三年七月三十一日止年度，本公司拥有人应占亏损净额约为1,665,400,000港元（二零二二年：1,196,300,000港元）。亏损（部分已被其他经营费用及税项支出减少而抵销）增加主要是由于回顾年度内(i)占大部份来自丽丰之物业销售较上个财政年度减少；(ii)若干发展中物业及已落成待售物业较上个财政年度撇减；(iii)融资成本较上个财政年度增加；及(iv)本集团拥有之投资物业的公平值较上个财政年度减少所致。每股亏损净额为2.159港元 （二零二二年（经调整）：1.928港元）。 若不计及物业重估之影响，本公司拥有人应占亏损净额约为1,142,100,000港元 （二零二二年：890,700,000港元）。若不计及于回顾年度内物业重估之影响，每股亏损净额为1.481港元（二零二二年（经调整）：1.435港元）。 本公司拥有人应占亏损 截至七月三十一日止年度二零二三年二零二二年 百万港元百万港元 已呈报减：由以下公司持有之投资物业重估调整 —本公司及附属公司 —联营公司及合营公司投资物业递延税项 (1,665.4) (1,196.3) 493.5 112.0 43.5 159.3 (13.7) 34.3 不计及投资物业重估之除税后亏损净额 (1,142.1) (890.7) 于二零二三年七月三十一日，本公司拥有人应占权益为18,290,700,000港元，相较于二零二二年七月三十一日为19,274,600,000港元。本公司拥有人应占每股资产净值由二零二二年七月三十一日之每股32.729港元跌至二零二三年七月三十一日之每股20.706港元。减少主要由于股东基础因供股于二零二三年一月完成而扩大所致。 末期股息 本公司董事会（“董事会”）不建议派发截至二零二三年七月三十一日止年度之末期股息（二零二二年：无）。 年内并无宣派中期股息（二零二二年：无）。 业务回顾及展望 于回顾年度内，全球地缘政治及经济问题继续为本已岌岌可危的全球经济复苏之路蒙上阴影。乌克兰战事导致供应链中断，使能源及农作物等若干商品价格创下历史新高，加速了全球通胀。高息环境令此一局面愈加恶化，导致市场维持审慎气氛，整体经济环境疲弱，并面临确实的衰退风险。虽然中国所受到的直接影响有限，但中美关系持续紧张、中国贸易受限，加上中国于回顾年度内部分时间实施COVID-19限制措施，均令投资者信心及外部需求下降。内需及一带一路倡议成员国的需求填补了一部分的此需求缺口，惟中国各地仍无可避免地承受了上述影响所带来的冲击。 香港及海外物业市场 COVID-19措施、高息、对国家安全法的成见在回顾年度的大部分时间持续存在。该等因素导致自二零二二年第三季度以来出现技术性衰退。经济复苏仍然疲弱，但预期将于二零二三年底前恢复至0.5%至2.0%。然而，随着全球经济展望转差，财政状况更加收紧，借贷成本不断攀升，在此情形下，消费者情绪表明经济前景更加恶化。 于回顾年度，写字楼租赁业务在部分地区恢复增长势头。甲级办公楼，尤其是中环地区的甲级办公楼，表现出强劲的韧性，而其他地区则出现下滑。租户往往持谨慎态度，面对越来越多的不确定因素，彼等放缓了搬迁或扩张计划。鉴于商业气氛恶化以及跨国企业及中国企业需求不足，租赁市场将继续面临压力。预期短期内空置率将上升，租金将受到不同程度地抑制。虽然旅客数量有所恢复，但零售业仍然依赖本地消费。经济前景不佳、加息周期及股市波动预期将继续打击本地消费情绪，因此零售租金预期仍存在下行压力。在按揭贷款利率上升及房价疲软随着购买情绪疲弱遍及不同住宅市场细分的情况下，一手及二手住宅市场的市场活动亦有所放缓。 香港及海外物业市场（续） 于回顾年度内，香港的办公室及零售租赁业务充满挑战。本集团持续优化租户组合，以应对不断变化的市场趋势及不断演变的营运环境。于回顾年度内，本集团已完成若干翻新及空间优化工程，以提高本集团主要租赁物业的竞争力。伦敦市规划和交通委员会（CityofLondon’sPlanningandTransportationCommittee）已授出规划同意书，且所有租约经已统一于二零二三年届满，丽新发展有限公司（“丽新发展”）及其附属公司（统称“丽新发展集团”）就日后重建伦敦LeadenhallStreet之三处物业（包括LeadenhallStreet100号、106号及107号） （“Leadenhall物业”），继续密切监察伦敦市况。丽新发展集团于二零二二年八月向伦敦市规划和交通委员会（CityofLondon’sPlanningandTransportationCommittee）提交一份经修订议案，要求改进原有设计，并重新定位该大厦，以提供更高级别的可持续性标准及完善的楼宇内部设施。经修订议案已于二零二三年五月获伦敦市管理局（CityofLondonAuthority）批准。丽新发展集团现正考虑重建Leadenhall物业的方案及时间。 尽管短期内全球经济前景充满不确定性，但香港正踏上其复常之途，经济恢复增长势头。由于供应紧缺及本地实质用家及投资者压抑已久的强劲需求，香港住宅物业市场展现出抗逆能力，我们仍对香港住宅物业市场的长期前景充满信心。位于观塘BalResidence及元朗大旗岭项目的建筑工程如期进行，预期将于二零二四年上半年竣工。于完成后，该两项住宅项目预期将分别为丽新发展集团之发展物业组合增加总建筑面积（“建筑面积”）约71,800平方呎及42,200平方呎。BalResidence已于二零二三年二月开始预售。截至二零二三年十月二十日，BalResidence已预售出8个单位，销售面积约为2,731平方呎，平均售价约为每平方呎17,800港元。大旗岭项目预期将于二零二四年第二季度推出预售。 业务回顾及展望（续） 香港及海外物业市场（续） 丽新发展集团于过去两年内取得的两个住宅项目（即窝打老道116号项目以及旭龢道1号及1A号项目），其施工前工作正在进行中。丽新发展集团拟将窝打老道116号项目（其于二零二一年九月获收购，并于二零二二年三月交吉）重建为总建筑面积约46,600平方呎的住宅项目，提供约85个住宅单位。丽新发展集团亦收购位于港岛半山旭龢道1号及1A号项目，该交易已于二零二二年三月交吉完成。丽新发展集团计划将该地皮重建为总建筑面积约55,200平方呎的豪华住宅项目，提供约27个中至大型住宅单位。黄竹坑站第五期物业发展住宅项目的建筑工程正在进行中，预期将于二零二五年第四季度竣工。九龙塘广播道79号项目将被发展为一个高质素的豪华住宅物业，获准许的建筑面积上限约为71,600平方呎，提供约46个中至大型单位（包括2幢独立洋房）。项目设计及地基工作正在进行中，建筑工程预期于二零二六年上半年竣工。 蓝塘傲全部605个单位（包括23幢独立洋房
