丽新国际截至二零二二年七月三十一日止年度年报

封面图片 鳄鱼恤中心 位于香港九龙开源道之商厦 2021-2022年报丽新制衣 1 目录公司资料2 公司简介3 主席报告书4 财务摘要14 管理层讨论及分析16 财务资料概要47 主要物业详情49 环境、社会及管治报告书59 企业管治报告书103 董事及高级管理人员之履历128 董事会报告书136 股东信息172 独立核数师报告书173 综合收益表178 综合全面收益表179 综合财务状况表180 综合权益变动表182 综合现金流量表184 财务报表附注187 公司资料 注册成立地点 香港 董事会 执行董事 林建岳，GBM，GBS（主席）周福安（副主席） 林孝贤 （亦为余宝珠之替代董事） 林建康 余宝珠 独立非执行董事 周炳朝林秉军梁树贤 审核委员会 梁树贤（主席）周炳朝 林秉军 提名委员会 林建岳，GBM，GBS（主席）周福安（为林建岳之替任）周炳朝 林秉军 薪酬委员会 林秉军（主席）周福安 周炳朝梁树贤 公司秘书 谢碧霞 注册办事处╱主要办事处 香港九龙 长沙湾道六百八十号丽新商业中心 十一楼 电话：(852)27410391 传真：(852)27852775 授权代表 林建岳，GBM，GBS周福安 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 独立核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国银行（香港）有限公司 交通银行股份有限公司香港分行东亚银行有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司创兴银行有限公司 星展银行 恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行（亚洲）有限公司华侨银行 上海浦东发展银行股份有限公司渣打银行（香港）有限公司 大华银行有限公司 股份资料 上市地点 香港联合交易所有限公司主板 股份代号╱买卖单位 191╱1,000股 美国预托证券 统一号码：50171P102 交易代码：LGRTY 预托证券对普通股比率：1:20 存管银行：纽约梅隆银行 网址 www.laisun.com 投资者关系 电话：(852)28536116 传真：(852)28536651 电邮：ir@laisun.com 物业投资 物业发展及销售 (香港及海外)物业管理 酒店之投资及营运 胡志明市Caravelle酒店(越南) 香港海洋公园万豪酒店 (香港) 苏格兰圣安德鲁斯费尔蒙酒店 (英国) 餐厅业务 (香港、澳门及中国内地) 公司简介 丽新集团始创于一九四七年，为成衣制造商，并于一九七二年杪在香港证券交易所首次上市。集团业务日渐演变及多元化，其主要业务包括于香港、中国内地及海外之物业投资及发展、酒店及餐厅之投资及营运、媒体及娱乐、音乐制作及发行、电影、影像光盘产品及电视节目制作及发行、戏院营运、文化、休闲娱乐及相关设施，以及投资控股。丽新制衣国际有限公司于香港联合交易所有限公司上市，并持有本集团旗下上市公司之主要权益。 丽新制衣国际有限公司* 53.19% 丽新发展有限公司* 74.62% 55.08% 物业 酒店 餐厅** 丰德丽控股有限公司* 丽丰控股有限公司* 67.70% 戏院营运 (香港及中国内地)媒体及娱乐 寰亚传媒集团有限公司# 物业 媒体及娱乐 物业投资及发展物业管理 酒店及酒店式 服务公寓文化、休闲、 娱乐及相关设施 (中国内地) *于香港联合交易所有限公司主板上市 #于香港联合交易所有限公司GEM上市 **在多间附属公司及联营公司下营运 于二零二二年十月二十一日之公司架构 主席 林建岳博士 本人欣然提呈丽新制衣国际有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称 “本集团”）截至二零二二年七月三十一日止年度之经审核综合业绩。 末期业绩概览 截至二零二二年七月三十一日止年度，本集团录得营业额 5,191,800,000港元（二零二一年：6,089,800,000港元）及毛利1,622,100,000港元 （二零二一年：1,400,900,000港元）。减少主要是由于回顾年度内之物业销售之营业额较上个财政年度减少所致。 下表载列按分类划分之营业额： 截至七月三十一日止年度 二零二二年二零二一年差额 （百万港元）（百万港元）（百万港元）百分比变动 物业投资物业发展及销售餐厅及餐饮产品销售业务酒店业务媒体及娱乐 电影及电视节目戏院营运主题公园营运其他 1,341.81,685.5 419.9650.0256.8 184.6385.0 16.0 252.2 1,392.7-50.9-3.72,503.3-817.8-32.7 443.1-23.2-5.2621.2+28.8+4.6321.1-64.3-20.0 298.9-114.3-38.2212.0+173.0+81.6 30.8-14.8-48.1 266.7-14.5-5.4 总计 5,191.8 6,089.8-898.0-14.7 末期业绩概览（续） 截至二零二二年七月三十一日止年度，本公司拥有人应占亏损净额约为1,196,300,000港元（二零二一年：1,268,000,000港元）。亏损轻微收窄主要是由于(i)回顾年度内物业销售、戏院以及媒体及娱乐业务的毛利增加； (ii)本集团拥有及透过本集团合营公司持有之投资物业的估值增加；及 (iii)截至二零二二年七月三十一日止年度其他营运开支增加所致。每股亏损净额为2.033港元（二零二一年：2.637港元）。 若不计及物业重估之影响，本公司拥有人应占亏损净额约为890,700,000港元（二零二一年：499,300,000港元）。若不计及于回顾期间内物业重估之影响，每股亏损净额为1.514港元（二零二一年：1.039港元）。 本公司拥有人应占亏损 截至七月三十一日止年度二零二二年二零二一年百万港元百万港元 已呈报 减：由以下公司持有之投资物业重估调整 —本公司及附属公司 —联营公司及合营公司投资物业递延税项 (1,196.3) (1,268.0) 112.0 391.9 159.3 357.6 34.3 19.2 不计及投资物业重估之除税后亏损净额 (890.7) (499.3) 于二零二二年七月三十一日，本公司拥有人应占权益为 19,274,600,000港元，相较于二零二一年七月三十一日为 21,726,900,000港元。本公司拥有人应占每股资产净值由二零二一年七月三十一日之每股55.340港元跌至二零二二年七月三十一日之每股32.729港元。减少主要由于股东基础因供股于二零二一年八月完成而扩大所致。 末期股息 本公司董事会（“董事会”）不建议派发截至二零二二年七月三十一日止年度之末期股息（二零二一年：无）。 年内并无宣派中期股息（二零二一年：无）。 业务回顾及展望 全球经济于二零二一年逐步复苏。然而，自二零二一年底以来，各国增长动力显着放缓，当中以最主要经济体的情况尤其严重。尽管世界各国央行于二零二二年大幅加息以抑制通胀，但基于（其中包括）通胀持续高企、借贷成本增加、地缘政治局势不稳及冲突持续、能源价格波动以及供应链中断问题未解等各种因素，全球经济衰退风险不断上升。 香港及海外物业市场 尽管受到不断的扰乱，但香港经济在二零二一年呈现复苏势头，并于二零二零年收缩6.5%后，比去年同期实现强劲增长6.4%。然而，由于一月第五波COVID-19感染个案爆发，导致二零二二年第一季度经济显着恶化。随着香港疫情逐渐平稳，政府放宽社交距离措施，并推出多项措施帮助受影响行业及公众，令本地经济活动有所恢复。然而，在财政状况收紧、借贷成本上升及全球经济展望转差的情况下，导致经济前景逊于预期，这可能对消费者情绪造成打击。 第五波COVID-19于二零二二年中得以控制，写字楼租赁业务恢复增长势头。尽管受到二零二二年下半年经济表现疲软的影响，租户往往持谨慎态度，面对越来越多的不确定因素，彼等放缓了搬迁或扩张计划。鉴于商业气氛恶化以及跨国企业及中国企业需求不足，租赁市场面临压力，预期短期内空置率将上升，租金将受到抑制。零售业仍然依赖本地消费。经济前景不佳、加息周期及股市波动预期将继续打击本地消费情绪，因此零售租金预期仍存在下行压力。在按揭贷款利率上升及房价疲弱随着购买情绪疲弱遍及不同住宅细分市场的情况下，一手及二手住宅市场的市场活动亦有所放缓。 香港及海外物业市场（续） 于截至二零二二年七月三十一日止年度，香港持续的社交距离措施及旅游限制继续对众多行业造成不同程度的影响。在商业情绪疲弱、零售租赁活动放缓及市场空置率飙升的情况下，本集团主要香港物业表现相对稳定，出租率超过84%。本集团持续优化租户组合，以应对不断变化的市场趋势及运营环境。于回顾年度内，本集团已进行若干翻新及空间优化工程，以提高本集团主要租赁物业的竞争力。伦敦市规划和交通委员会（CityofLondon’sPlanningandTransportationCommittee）已授出规划同意书，且所有租约经已统一于二零二三年届满，丽新发展有限公司（“丽新发展”）及其附属公司（统称“丽新发展集团”）就日后重建伦敦LeadenhallStreet之三处物业（包括LeadenhallStreet100号、106号及107号）（“Leadenhall物业”），继续密切监察伦敦市况。丽新发展集团于二零二二年八月向伦敦市规划和交通委员会（CityofLondon’sPlanningandTransportationCommittee）提交一份经修订议案，要求改进原有设计，并重新定位该新大厦，以提供更高级别的可持续性标准及完善的楼宇内部设施。 尽管短期内经济前景充满不确定性，但由于供应紧缺及本地实质用家压抑已久的强劲需求，香港住宅物业市场展现出抗逆能力，我们仍对香港住宅物业市场的长期前景充满信心。于回顾年度内，丽新发展集团继续物色和评估合适的土地收购机会以补充其发展土地储备，并成功取得三个住宅项目。于二零二一年九月，丽新发展集团收购何文田窝打老道116号一幢三层高大厦，该交易已于二零二二年三月交吉完成。丽新发展集团拟将该地皮重建为总建筑面积（“建筑面积”）约46,100平方呎的住宅单位，提供约79个住宅单位。于二零二一年十月，丽新发展集团成功投得九龙塘广播道79号约23,900平方呎的住宅地皮（原址为香港电台教育电视中心）。丽新发展集团计划发展一个高质素的豪华住宅项目，提供约46个中至大型单位（包括2幢独立洋房），获准许的建筑面积上限约为71,600平方呎。于二零二二年一月，丽新发展集团收购位于港岛半山旭龢道1号及1A号的两幢相邻大厦，作为重建用途，该交易已于二零二二年三月交吉完成。丽新发展集团拟将该地皮重建为总建筑面积约55,200平方呎的豪华住宅项目，提供约28个中至大型住宅单位。 业务回顾及展望（续） 香港及海外物业市场（续） 位于观塘BalResidence（前称恒安街项目）及元朗大旗岭项目的建筑工程如期进行，预期将分别于二零二三年第四季度及二零二四年第一季度竣工。于完成后，该两项住宅项目预期将分别为丽新发展集团之发展物业组合增加总建筑面积约71,800平方呎及42,200平方呎。BalResidence及大旗岭项目预期将分别于二零二二年第四季度及二零二三年第一季度开始预售。黄竹坑站第五期物业发展项目的住宅项目的规划及设计工作正在进行中。建筑工程预期将于二零二五年竣工。 蓝塘傲604个单位（包括23幢独立洋房）已售出，平均售价约为每平方呎18,000港元。自二零一九年三月起，丽新发展集团已推出合共86个蓝塘傲停车位以供销售。截至二零二二年十月十四日，已售出75个停车位，销售所得款项总额约为204,100,000港元。 喜筑之全部209个住宅单位及7个商业单位已售出及交付。喜筑之停车位已于二零一九年七月推出供销售。截至二零二二年十月十四日，20个汽车停车位其中7个及5个摩托车停车位其中4个均已售出，销售所得款项总额约为10,200,000港元。 西湾河街项目逸瑆已完成施工。