丽新国际截至二零二四年七月三十一日止年度年报

丽新制衣国际有限公司 年报 截至二零二四年七月三十一日止年度 2023-2024年报丽新制衣/1 目录 公司资料2 公司简介3 财务摘要4 业绩摘要5 主席报告书6 管理层讨论及分析22 财务资料概要56 主要物业详情58 环境、社会及管治报告书67 企业管治报告书113 董事之履历137 董事会报告书143 股东信息176 独立核数师报告书177 综合收益表183 综合全面收益表184 综合财务状况表185 综合权益变动表187 综合现金流量表189 财务报表附注192 公司资料 注册成立地点 香港 董事会 执行董事 林建岳，GBM，GBS（主席）杨耀宗 张森（集团首席财务总监） 林孝贤 （亦为余宝珠之替代董事） 林建康余宝珠 独立非执行董事 周炳朝林秉军梁树贤吴志豪 审核委员会 梁树贤（主席）周炳朝 林秉军 提名委员会 林建岳，GBM，GBS（主席）杨耀宗 （为林建岳之替任） 周炳朝林秉军 薪酬委员会 林秉军（主席）杨耀宗 周炳朝梁树贤 授权代表 林建岳，GBM，GBS杨耀宗 公司秘书 谢碧霞 注册办事处╱主要办事处 香港九龙 长沙湾道六百八十号丽新商业中心 十一楼 电话：(852）27410391 传真：(852）27852775 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 独立核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 交通银行股份有限公司东亚银行有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司 中国光大银行股份有限公司香港分行创兴银行有限公司 大新银行有限公司星展银行 恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行股份有限公司华侨银行 上海商业银行有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司渣打银行（香港）有限公司 大华银行有限公司 股份资料 上市地点 香港联合交易所有限公司主板 股份代号╱买卖单位 191/1,000股 网址 www.laisun.com 投资者关系 电话：(852)28536106 传真：(852)28536651 电邮：ir@laisun.com 公司简介 丽新集团始创于一九四七年，为成衣制造商，并于一九七二年杪在香港证券交易所首次上市。集团业务日渐演变及多元化，其主要业务包括于香港、中国内地及海外之物业投资及发展、酒店及餐厅之投资及营运、制作及发行电影及电视节目、音乐制作及出版、管理及制作演唱会、艺人管理、戏院营运、文化、休闲娱乐及相关设施，以及投资控股。丽新制衣国际有限公司于香港联合交易所有限公司上市，并持有本集团旗下上市公司之主要权益。 丽新制衣国际有限公司* 55.60% 63.40% 55.08% 戏院营运 (香港及中国内地)媒体及娱乐 物业 丽丰控股有限公司* 丰德丽控股有限公司* 餐厅** 酒店 物业 丽新发展有限公司* 物业投资及发展物业管理 酒店及酒店式服务公寓 文化、休闲、娱乐及相关设施(中国内地) 物业投资物业发展及销售 (香港及海外)物业管理 酒店之投资及营运胡志明市Caravelle酒店 (越南) 香港海洋公园万豪酒店 (香港) 苏格兰圣安德鲁斯费尔蒙酒店 (英国) 餐厅业务 (香港、澳门及中国内地) *于香港联合交易所有限公司主板上市 **在多间附属公司及联营公司下营运 于二零二四年十月十八日之公司架构 财务摘要 截至 截至 二零二四年 二零二三年 七月三十一日 七月三十一日 止年度 止年度 营业额（百万港元） 6,096.1 4,994.6 毛利（百万港元） 1,604.0 799.3 毛利率(%) 26% 16% 经营亏损（百万港元） (1,668.5) (2,358.1) 经营亏损率(%) -27% -47% 本公司拥有人应占亏损（百万港元） (2,167.8) (1,665.4) 净亏损率(%) -36% -33% 每股亏损（附注1）（港元） (2.454) (2.159) 本公司拥有人应占权益（百万港元） 15,961.5 18,290.7 借贷净额（百万港元） 22,043.3 21,786.2 每股资产净值（附注2）（港元） 18.069 20.706 于七月三十一日之股价（港元） 0.640 1.350 市盈率（倍） 不适用 不适用 于七月三十一日之市值（百万港元） 565.4 1,192.6 股东权益回报率(%) -14% -10% 每股股息（港元） 无 无 股息回报率(%) 不适用 不适用 负债比率—净负债权益比(%) 138% 119% 流动比率（倍） 2.3 1.5 资产净值之折让(%) 96% 93% 附注： 1.按本公司拥有人应占亏损及本年度内已发行普通股之加权平均数计算。 2.按各财政年度末已发行普通股数目计算。 业绩摘要 尽管本公司拥有人应占亏损增加至2,167,800,000港元，本集团在充满挑战的环境下的经营亏损由上个财政年度的2,358,100,000港元收窄至1,668,500,000港元： •扣除投资物业公平值变动以及其他非现金及非经常性项目之影响，经调整除利息、税项、折旧及摊销前盈利（“经调整EBITDA”）增长至1,191,600,000港元，按年上升44.4%。 •投资物业组合表现稳健，面对具挑战的经营环境，在香港及中国内地仍录得高出租率，租金收入为1,363,500,000港元，按年上升8.6%。 •酒店业务抓住COVID疫情后的复苏机遇，面对客户消费模式的改变，仍录得收入 1,191,400,000港元，按年上升21.9%，主要得益于海洋公园万豪酒店。 •已确认物业销售大幅增加至1,529,500,000港元，主要来自我们的中国物业旗舰丽丰集团的物业销售推动，按年上升61.6%。 •由于实施有效之成本控制措施，行政开支按年减少12.2%。 •于二零二四年十月十五日，已售出BalResidence156个单位中的84个，及已预售出尚柏112个单位中的103个。各项目之所得款项总额估计为436,200,000港元及305,600,000港元，其中119,500,000港元及305,600,000港元将于下个财政年度确认。 •回顾年度内顺利达成合共2,081,100,000港元的非核心出售事项，其中527,700,000港元将于下个财政年度确认。本集团将继续审视及重新评估旗下业务方案，并适时重新调配资源。 •于二零二四年七月三十一日，本集团之资本资源总额约为10,171,300,000港元，包括现金及银行结余约4,234,300,000港元及未提取银行融资约5,937,000,000港元，而于二零二四年七月三十一日，本集团于一年内到期之银行贷款约为2,523,000,000港元；未计将于下一个财政年度确认的来自物业销售及非核心出售事项的上述所得款项952,800,000港元。 •本集团于横琴创新方（由丽丰集团持有）创建之电子商务中心取得重大突破。横琴创新方已成功重新定位为跨境电商及社交媒体以及相关生态圈发展项目。截至本年报日期， –第一期已全面投入营运，主要办公室租户为领先的中国社交媒体及电商平台、科技及物流企业以及其相关生态圈内的合作伙伴，增加了商业区的人流并完善其租户结构，同时与其第一期的文化工作坊单位及珠海横琴凯悦酒店产生协同效应；及 –第二期取得重大进展，尤其是保障性租赁住房大楼。除三幢在建大楼外（当中两幢大楼作住房用途），丽丰集团已获当地政府批准，可将余下八幢住房大楼发展作保障性租赁用途，成为横琴首个获认证为保障性租赁住房大楼的项目，以满足横琴商业生态圈日益增长之保障性租赁住房需求，并作为此圈的配套设施。 主席 林建岳博士 本人欣然提呈丽新制衣国际有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二四年七月三十一日止年度之经审核综合业绩。 末期业绩概览 截至二零二四年七月三十一日止年度，本集团录得营业额6,096,100,000港元 （二零二三年：4,994,600,000港元）及毛利1,604,000,000港元（二零二三年：799,300,000港元）。增加主要是由于（i）本集团租赁业务的营业额上升；（ii）本集团的物业销售额（尤其是来自丽丰集团）增加；（iii）本集团酒店业务增长，此主要因COVID-19限制放宽所致；及（iv）丰德丽集团电影及电视节目的收入增加。尽管如此，与上个财政年度相比，本集团于回顾年度内在戏院营运方面的表现弱于预期，部分抵销了这一增长。 下表载列按分部划分之营业额： 截至七月三十一日止年度 二零二四年二零二三年差额 （百万港元）（百万港元）（百万港元）百分比变动 物业投资 1,363.5 1,255.6 +107.9 +8.6 物业发展及销售 1,529.5 946.6 +582.9 +61.6 酒店业务 1,191.4 977.7 +213.7 +21.9 餐厅及餐饮产品销售 业务 544.6 552.6 -8.0 -1.4 媒体及娱乐 387.1 372.5 +14.6 +3.9 电影及电视节目 341.0 113.1 +227.9 +201.5 戏院营运 439.5 525.1 -85.6 -16.3 主题公园营运 15.1 18.9 -3.8 -20.1 其他 284.4 232.5 +51.9 +22.3 总计 6,096.1 4,994.6 +1,101.5 +22.1 截至二零二四年七月三十一日止年度，本公司拥有人应占亏损净额约为2,167,800,000港元（二零二三年：1,665,400,000港元）。亏损增加主要是由于（i）本集团直接拥有的投资物业公平值减少及（ii）于回顾年度内丽新发展集团持有之应占合营公司之亏损较上个财政年度增加所致。每股亏损净额为2.454港元 （二零二三年：2.159港元）。 非香港财务报告准则财务计量 为补充本集团根据香港财务报告准则呈列之综合财务报表，本集团亦采用(i)本集团经调整EBITDA及(ii)本公司拥有人应占经调整净亏损（非香港财务报告准则计量）作为额外财务计量，有关计量并非由香港财务报告准则所规定或按照香港财务报告准则呈列。本集团认为，该等非香港财务报告准则计量扣除若干非现金、一次性及波动性项目（通常由物业市场变动等外部因素引致），有助于比较不同年度及不同公司之经营业绩。本集团认为，此项计量如同协助本集团管理层般，为投资者及其他人士提供有用资料，以了解及评估综合经营业绩。 末期业绩概览（续） 非香港财务报告准则财务计量（续） (i)本集团经调整EBITDA之对账（非香港财务报告准则计量）： （百万港元） 截至七月三十一日止年度二零二四年二零二三年 本集团经营亏损（香港财务报告准则计量） (1,668.5) (2,358.1) 调整： 应占合营公司之亏损 (796.3) (10.3) 应占联营公司之收益及亏损 11.7 (2.6) 本集团持有之投资物业公平值亏损（附注1） 927.9 890.4 联营公司及合营公司持有之投资物业 公平值亏损（附注1） 599.0 79.9 物业、厂房及设备折旧（附注2） 365.0 416.9 使用权资产折旧（附注2） 370.9 373.5 电影版权、电影及电视节目产品以及 音乐版权之摊销（附注3） 70.8 40.0 本集团持有之物业减值（附注4） 688.9 1,353.0 合营公司持有之物业减值（附注4） 223.6 – 餐厅及餐饮产品销售，戏院以及电影及 电视节目业务减值（附注4） 398.6 42.4 本集团经调整EBITDA （非香港财务报告准则计量） 1,191.6 825.1 附注： 1.鉴于本集团，联营公司及合营公司持有庞大投资物业组合，该等调整与投资物业公平值亏损有关，属非现金性质。 2.该等调整来自本集团之物业、厂房及设备以及使用权资产折旧，属非现金性质。 3.该调整来自电影版权、电影及电视节目产品以及音乐版权之摊