丽丰控股截至二零二三年七月三十一日止年度年报

封面图片 上海丽丰天际中心 2022-2023年报丽丰控股/1 目录公司资料2 公司简介3 主席报告书4 财务摘要10 管理层讨论及分析12 财务概要28 主要物业详情30 环境、社会及管治报告书35 企业管治报告书68 董事之履历93 董事会报告书100 股东信息124 独立核数师报告书125 综合收益表131 综合全面收益表132 综合财务状况表133 综合权益变动表135 综合现金流量表136 财务报表附注138 公司资料 注册成立地点 开曼群岛 董事会 执行董事 林建岳（主席） 林建康（执行副主席）林孝贤（行政总裁） （亦为余宝珠之替代董事） 郑馨豪 张森李子仁余宝珠 独立非执行董事 欧海丰 古满麟林秉军罗健豪麦永森石礼谦 审核委员会 罗健豪（主席）古满麟 林秉军麦永森 提名委员会 林建岳（主席） 郑馨豪（为林建岳之替任）麦永森 石礼谦 薪酬委员会 林秉军（主席）郑馨豪 古满麟罗健豪 授权代表 林孝贤 郑馨豪 公司秘书 严丽华 注册办事处 P.O.Box309 UglandHouse GrandCayman,KY1-1104CaymanIslands 主要营业地点 香港九龙 长沙湾道六百八十号丽新商业中心 十一楼 电话：(852)27410391 传真：(852)27419763 于开曼群岛之股份过户登记处 Suntera(Cayman)Limited Suite3204,Unit2ABlock3,BuildingD P.O.Box1586 GardeniaCourt,CamanaBayGrandCayman,KY1-1100CaymanIslands 于香港之股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司 香港 夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 独立核数师 安永会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司 中国银行股份有限公司东亚银行有限公司 中信银行股份有限公司创兴银行有限公司 大新银行有限公司星展银行 恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行股份有限公司华侨银行 上海浦东发展银行股份有限公司渣打银行(香港)有限公司 大华银行有限公司 上市资料 股份 本公司已发行股份于香港联合交易所 有限公司主板上市及买卖 股份代号╱买卖单位 1125/400股 美国预托证券 统一号码：50731L104 交易代码：LNGHY 预托证券对普通股比率：1:8 存管银行：纽约梅隆银行 网址 www.laifung.com 投资者关系 电话：(852)28536106 传真：(852)28536651 电邮：ir@laifung.com 公司简介 丽丰控股有限公司（“丽丰”）是丽新集团成员之一，于一九九七年十一月在香港联合交易所有限公司上市。丽丰乃丽新集团在中国内地（“中国”）从事物业发展及投资之旗舰。 丽丰之主要业务包括在中国投资及发展酒店式服务公寓、住宅、办公楼及商用物业，以及开发经营及投资文化、休闲娱乐及相关设施。 丽新制衣国际有限公司* 55.60% 丽新发展有限公司* 19.45% 凯德集团 63.40% 55.08% 丰德丽控股有限公司* 丽丰控股有限公司* 物业投资 上海广州中山横琴 物业发展 香港广场 丽丰中心 五月花商业广场 棕榈彩虹花园 创新方 五月花生活广场 丽丰国际中心 富邦广场 酒店及酒店式服务公寓 丽丰天际中心东山京士柏 物业管理 凯欣豪园 文化、休闲娱乐及相关设施 *于香港联合交易所有限公司主板上市 于二零二三年十月十七日之公司架构 主席报告书 主席 林建岳博士 本人欣然提呈丽丰控股有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二三年七月三十一日止年度之经审核综合业绩。 末期业绩概览 截至二零二三年七月三十一日止年度，本集团录得营业额1,800,500,000港元（二零二二年：2,515,800,000港元），较上个财政年度减少约28.4%。人民币（“人民币”）平均汇率较上个财政年度贬值约7.3%。扣除货币换算造成之影响，以人民币计 值之营业额减少约22.8%。该减少主要由于回顾年度内物业销售营业额较去年减少所致。毛利自上个财政年度之1,296,900,000港元减少30.4%至902,000,000港元。 下表载列按分部划分之营业额︰ 截至七月三十一日止年度截至七月三十一日止年度二零二三年1二零二二年1二零二三年二零二二年 （百万港元）（百万港元）百分比变动（人民币百万元）（人民币百万元）百分比变动 租金收入2 894.6 875.1 +2.2% 800.8 726.0 +10.3% 物业销售 887.0 1,624.7 -45.4% 794.0 1,348.0 -41.1% 主题公园营运 18.9 16.0 +18.1% 16.8 13.3 +26.3% 总计 1,800.5 2,515.8 -28.4% 1,611.6 2,087.3 -22.8% 1.截至二零二三年及二零二二年七月三十一日止年度所采纳之汇率分别为0.8951及0.8297 2.包括本集团主要物业之租赁营业额、来自酒店及酒店式服务公寓营运之营业额以及物业管理收入 末期业绩概览（续） 本公司拥有人应占净亏损约为584,700,000港元，而上个财政年度之本公司拥有人应占净亏损则为134,500,000港元。亏损（部份已被其他经营费用和税项支出减少而抵销）增加之主要原因为(i)物业销售收入减少；(ii)融资成本增加；及(iii)本集团拥有之投资物业估值减少。 每股净亏损为1.766港元（二零二二年：每股0.406港元）。 于回顾年度，扣除物业重估之净影响，本公司拥有人应占净亏损约为534,000,000港元（二零二二年：391,600,000港元）。扣除物业重估之影响之每股净亏损约为1.613港元（二零二二年：1.183港元）。 于回顾年度，扣除物业重估及其他非经常性项目之净影响，本公司拥有人应占净亏损约为391,000,000港元（二零二二年：151,600,000港元）。扣除物业重估及其他非经常性项目之影响之每股净亏损约为1.181港元（二零二二年：0.458港元）。 本公司拥有人应占亏损 （百万港元） 截至七月三十一日止年度 二零二三年二零二二年 已呈报 (584.7) (134.5) 投资物业的调整 投资物业重估减值╱（增值） 68.8 (341.0) 投资物业重估之递延税项 (17.2) 85.2 非控制性权益分占之重估变动减递延税项 (0.9) (1.3) 除税后净亏损，不包括投资物业重估减值╱增值 (534.0) (391.6) 其他非经常性项目的调整物业、厂房及设备之减值 物业、厂房及设备减值之递延税项 非控制性权益分占之物业、厂房及设备减值减递延税项 173.6 366.3 5.1 (66.3) (35.7) (60.0) 除税后净亏损，不包括投资物业重估 减值╱增值及物业、厂房及设备之减值 (391.0) (151.6) 末期业绩概览（续） 于二零二三年七月三十一日，本公司拥有人应占资产净值为12,777,900,000港元 （二零二二年七月三十一日：14,606,400,000港元）。于二零二三年七月三十一日，本公司拥有人应占每股资产净值由二零二二年七月三十一日之每股44.12港元下跌至每股38.60港元。 末期股息 本公司董事会（“董事会”）不建议派付截至二零二三年七月三十一日止年度之末期股息（二零二二年：无）。 业务回顾及展望 于回顾年度内，全球地缘政治及经济问题继续为本已岌岌可危的全球经济复苏之路蒙上阴影。乌克兰战事导致供应链中断，使能源及农作物等若干商品价格创下历史新高，加速了全球通胀。高息环境令此一局面愈加恶化，导致市场维持审慎气氛，整体经济环境疲弱，并面临确实的衰退风险。虽然中国所受到的直接影响有限，但中美关系持续紧张、中国贸易受限，加上中国于回顾年度内部分时间实施COVID-19限制措施，均令投资者信心及外部需求下降。内需及一带一路倡议成员国的需求填补了一部分的此需求缺口，惟全国各地仍无可避免地承受了上述影响所带来的冲击。 中国于二零二三年三月举行的全国人民代表大会上宣布，今年的国内生产总值增长目标约为5.0%，反映了经济放缓的影响。尽管中国政府推出多项经济刺激及支持措施以提振经济增长，但中国经济环境仍然因“清零政策”下的防疫封控措施而转差、贸易增长放缓，房地产业进一步衰退。我们相信，中国政府将继续砥砺向前，透过结合更多的中性财政政策及温和的支持性货币政策维持经济表现。调低银行储备要求比率、降低首付款金额、减少有关购买第二套住房的限制等各项措施都印证了政府在这方面的决心。鉴于强调重新平衡国内外需求的双循环发展模式，我们对中国营商环境的长远前景及可持续性维持乐观的态度，并对本集团业务所在城市的未来前景充满信心，尤其是中国南部的大湾区，且继续将我们总部所在的香港视为主要受惠城市之一。 近年，本集团之地区焦点及租赁主导策略展现出抗逆能力。位于上海、广州、中山及横琴（即中国一线城市及大湾区内城市）约5,900,000平方呎之租赁组合于年内之租赁收入虽然疲弱，但仍维持稳定表现。位于上海及广州之两幢新甲级办公楼（即上海丽丰天际中心及广州丽丰国际中心）均已取得绿色建筑认证，其建筑工程分别于二零二二年九月及十一月竣工，为本集团之租赁组合增添约1,300,000平方呎总租赁建筑面积（“建筑面积”）（不包括停车位）。本集团致力于提高其业务营运之环境表现。该两幢新绿色大楼以环保及可持续发展方面之特色优势获得国际认可。上海丽丰天际中心位于上海静安区，邻近上海火车总站，而广州丽丰国际中心位于广州越秀区珠江沿岸，该两项物业均已取得领先能源与环境设计（“LEED”）v4金级认证。上海丽丰天际中心及广州丽丰国际中心正进行招租。于本年报日期，上海丽丰天际中心约有73%及32%之商业及办公室面积，以及广州丽丰国际中心约有40%及38%之商业及办公室面积已分别落实租约。 横琴创新方项目（“创新方”）第二期（“创新方第二期”）之建筑工程现正进行中。该混合用途开发项目预期将提供面积分别为355,500平方呎、1,585,000平方呎及578,400平方呎的商业及体验式娱乐设施、办公室空间，以及酒店式服务公寓空间。于本年报日期，创新方第一期（“创新方第一期”）之商业区正进行招租，约有83%之可供出租区域已出租，而主要租户包括两个主题室内体验中心（即“狮门娱乐天地®”及“横琴国家地理探险家中心”）、珠海免税集团、口袋屋蹦床公园、锟鹏卡丁运动中心、十万雪极滑雪中心、大隐酒家、蚝大仙、臻启记、爱尚牛鼎记、华润万家LIFE及横琴联合生命。本集团仍然充满信心，相信横琴与澳门两地间的深化合作及横琴粤澳深度合作区的持续发展，将会令横琴成为粤港澳大湾区发展的重要枢纽。澳门与横琴的融合将会鼓励更多企业及市民迁居横琴，从而进一步促进旅游业市场增长，令创新方为本集团之长远业绩带来新贡献。 上海五里桥项目为位于黄浦区黄浦江之高檔豪华住宅项目，获市场热烈反应。于二零二三年七月三十一日，全部住宅单位均已售出，而13个停车位仍然待售。中山棕榈彩虹花园余下各期之销售现正进行中。中山棕榈彩虹花园之住宅单位、横琴创新方第一期之文化工作室、文化工作坊及办公室，以及横琴创新方第二期各区域预期将于未来财政年度为本集团贡献收入。 业务回顾及展望（续） 本集团将考虑适时扩充其土地储备，并将考虑（其中包括）整体宏观经济状况、本集团于一线城市及大湾区之现有业务及风险分配等因素。 下图载列于二零二三年七月三十一日本集团租赁组合之预期增长及本集团发展项目之进度： 租赁组合 二零二四年财政年度及其后将新增之物业： 横琴创新方第二期之商业面积 以及部分办公室及酒店式服务公寓大楼 5,871* 6,833 962 5,871 5,871 二零二三年财政年度二零二四年财政年度及其后 现有将新增之新落成租赁物业 应占租赁建筑面积(千平方呎