丽丰控股截至二零二二年七月三十一日止年度年报

封面图片 广州丽丰国际中心 2021-2022年报丽丰控股 1 目录公司资料2 公司简介3 主席报告书4 财务摘要10 管理层讨论及分析12 财务概要28 主要物业详情30 环境、社会及管治报告书34 企业管治报告书68 董事之履历90 董事会报告书97 股东信息120 独立核数师报告书121 综合收益表127 综合全面收益表128 综合财务状况表129 综合权益变动表131 综合现金流量表132 财务报表附注134 公司资料 注册成立地点 开曼群岛 董事会 执行董事 周福安（主席） 林建康（执行副主席）林孝贤（行政总裁） （亦为余宝珠之替代董事） 郑馨豪 李子仁余宝珠 独立非执行董事 古满麟林秉军罗健豪麦永森石礼谦 审核委员会 罗健豪（主席）古满麟 林秉军麦永森 提名委员会 周福安（主席）麦永森 石礼谦 薪酬委员会 林秉军（主席）周福安 古满麟罗健豪 授权代表 周福安林孝贤 公司秘书 严丽华 注册办事处 P.O.Box309 UglandHouseGrandCaymanKY1-1104 CaymanIslands 主要营业地点 香港九龙 长沙湾道六百八十号丽新商业中心 十一楼 电话：(852)27410391 传真：(852)27419763 于开曼群岛之股份过户登记处 Suntera(Cayman)Limited Suite3204,Unit2ABlock3,BuildingD P.O.Box1586 GardeniaCourt,CamanaBayGrandCayman,KY1-1100 CaymanIslands 于香港之股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 独立核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 东亚银行有限公司 中信银行股份有限公司创兴银行有限公司 大新银行有限公司 星展银行有限公司香港分行恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行股份有限公司华侨银行 上海浦东发展银行股份有限公司渣打银行（香港）有限公司 大华银行有限公司 上市资料 股份 本公司已发行股份于香港联合交易所有限公司主板上市及买卖 股份代号╱买卖单位 1125/400股 票据 本公司之全资附属公司LaiFungBonds(2018)Limited发行于二零二三年到期息率为5.65%之350,000,000美元有担保票据（股份代号：5087）于香港联合交易所有限公司主板上市及买卖 美国预托证券 统一号码：50731L104 交易代码：LNGHY 预托证券对普通股比率：1:8 存管银行：纽约梅隆银行 网址 www.laifung.com 投资者关系 电话：(852)28536116 传真：(852)28536651 电邮：ir@laifung.com 公司简介 丽丰控股有限公司（“丽丰”）是丽新集团成员之一，于一九九七年十一月在香港联合交易所有限公司上市。丽丰乃丽新集团在中国内地（“中国”）从事物业发展及投资之旗舰。 丽丰之主要业务包括在中国投资及发展酒店式服务公寓、住宅、办公楼及商用物业，以及开发经营及投资文化、休闲娱乐及相关设施。 丽新制衣国际有限公司* 53.19% 丽新发展有限公司* 19.45% 凯德集团 74.62% 55.08% 丰德丽控股有限公司* 丽丰控股有限公司* 物业投资 上海广州中山横琴 67.70% 香港广场 丽丰中心 寰亚传媒集团有限公司# 物业发展 五月花商业广场 棕榈彩虹花园 创新方 五月花生活广场 丽丰国际中心 富邦广场 酒店及酒店式服务公寓 丽丰天际中心东山京士柏 物业管理 凯欣豪园 文化、休闲娱乐及相关设施 *于香港联合交易所有限公司主板上市 #于香港联合交易所有限公司GEM上市 于二零二二年十月十八日之公司架构 主席 周福安先生 本人欣然提呈丽丰控股有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二二年七月三十一日止年度之经审核综合业绩。 末期业绩概览 截至二零二二年七月三十一日止年度，本集团录得营业额2,515,800,000港元（二零二一年：3,196,600,000港元），较上个财政年度减少约21.3%。该减少主要是由于回顾年度内之物业销售营业额较去年下跌所致。于回顾 年度内，人民币（“人民币”）平均汇率较上个财政年度升值约2.1%。扣除 货币换算造成之影响，以人民币计值之营业额减少22.9%。毛利自去年之719,100,000港元增加80.3%至1,296,900,000港元，乃主要由于回顾年度内物业销售之盈利能力有所改善所致。 下表载列按分部划分之营业额︰ 截至七月三十一日止年度截至七月三十一日止年度二零二二年1二零二一年1二零二二年二零二一年 （百万港元）（百万港元）百分比变动（人民币百万元）（人民币百万元）百分比变动 租金收入2 875.1 890.3 -1.7% 726.0 754.4 -3.8% 物业销售3 1,624.7 2,275.5 -28.6% 1,348.0 1,928.0 -30.1% 主题公园营运 16.0 30.8 -48.1% 13.3 26.1 -49.0% 总计 2,515.8 3,196.6 -21.3% 2,087.3 2,708.5 -22.9% 1.截至二零二二年及二零二一年七月三十一日止年度所采纳之汇率分别为0.8297及0.8473 2.包括本集团主要物业之租赁营业额、来自酒店及酒店式服务公寓营运之营业额以及物业管理收入 3.包括物业销售收入及融资租赁项下物业之收入 末期业绩概览（续） 本公司拥有人应占净亏损约为134,500,000港元，而上个财政年度之本公司拥有人应占净亏损则为539,000,000港元。该显着减幅主要由于以下因素综合所致︰(i)物业销售之盈利能力改善；(ii)本集团拥有之投资物业于截至二零二二年七月三十一日止年度之公平值增值较上个财政年度增加；及(iii)物业、厂房及设备于截至二零二二年七月三十一日止年度之减值亏损增加。 每股净亏损为0.406港元（二零二一年：每股1.628港元）。 于回顾年度，扣除物业重估之净影响，本公司拥有人应占净亏损约为391,600,000港元（二零二一年：727,500,000港元）。扣除物业重估之影响之每股净亏损约为1.183港元（二零二一年：2.198港元）。 于回顾年度，扣除物业重估及其他非经常性项目之净影响，本公司拥有人应占净亏损约为151,600,000港元（二零二一年：604,400,000港元）。扣除物业重估及其他非经常性项目之影响之每股净亏损约为0.458港元（二零二一年：1.826港元）。 本公司拥有人应占亏损（百万港元） 截至七月三十一日止年度二零二二年二零二一年 已呈报 (134.5) (539.0) 投资物业的调整 投资物业重估增值 (341.0) (250.8) 投资物业重估之递延税项 85.2 62.7 非控制性权益分占之重估变动减递延税项 (1.3) (0.4) 除税后净亏损，不包括投资物业重估增值 (391.6) (727.5) 其他非经常性项目的调整物业、厂房及设备之减值 物业、厂房及设备减值之递延税项 非控制性权益分占之物业、厂房及设备减值减递延税项 366.3 189.4 (66.3) (35.5) (60.0) (30.8) 除税后净亏损，不包括投资物业重估增值及物业、厂房及设备之减值 (151.6) (604.4) 末期业绩概览（续） 于二零二二年七月三十一日，本公司拥有人应占资产净值为 14,606,400,000港元（二零二一年七月三十一日：15,431,300,000港元）。 于二零二二年七月三十一日，本公司拥有人应占每股资产净值由二零二一年七月三十一日之每股46.62港元轻微下跌至每股44.12港元。 末期股息 本公司董事会（“董事会”）不建议派付截至二零二二年七月三十一日止年度之末期股息（二零二一年：无）。 业务回顾及展望 全球经济于二零二一年逐步复苏，然而，自二零二一年底以来，各国增长动力显着放缓，当中以最主要经济体的情况尤其严重。尽管世界各国央行于二零二二年大幅加息以抑制通胀，但基于（其中包括）通胀持续高企、借贷成本增加、地缘政治局势不稳及冲突持续、能源价格波动以及供应链中断问题未解等各种因素，全球经济衰退风险不断上升。 由于国内限制因素增加及全球复苏欠明朗，于二零二二年三月举行的第十三届全国人大第五次会议上，中国将本年度的经济增长目标下调至约5.5%，并将稳定经济发展定为年度优先目标。我们相信，中国政府将砥砺向前，透过结合更多的中性财政政策及温和的支持性货币政策，维持稳定的经济表现。鉴于强调重新平衡国内外需求的双循环发展模式，我们对中国营商环境的长远前景及可持续性维持乐观的态度，并对本集团业务所在城市的未来前景充满信心，尤其是中国南部的大湾区，且继续将我们总部所在的香港视为主要受惠城市之一。 近年，本集团之地区焦点及租赁主导策略展现出抗逆能力。位于上海、广州、中山及横琴（即中国一线城市及大湾区内城市）约4,500,000平方呎之租赁组合于截至二零二二年七月三十一日止年度内之租赁收入表现稳定。于未来数年，一线城市及大湾区将仍然为带动本集团租金增长之主要来源。上海丽丰天际中心为位于上海静安区天目西路、邻近上海火车站的甲级办公楼，其已于二零二二年九月竣工，为本集团之租赁组合增添约727,200平方呎租赁建筑面积（不包括停车位）。上海丽丰天际中心正进行招租。于本年报日期，约8%之商业及办公室面积已获预租，并已签署意向书。 于余下项目（包括广州丽丰国际中心（广州海珠广场发展项目）及横琴创新方项目（“创新方”）第二期（“创新方第二期”）之建筑工程完成后，本集团将拥有约6,800,000平方呎之租赁组合。广州丽丰国际中心预期将于二零二二年底前竣工，并正进行预租。于本年报日期，约20%之商业及办公室面积已获预租。创新方第一期（“创新方第一期”）之商业区正进行招租，约有77%之可供出租区域已出租，而主要租户包括两个主题室内体验中心（即“狮门娱乐天地®”及“横琴国家地理探险家中心”）、珠海免税集团、保联（珠海横琴）商业零售有限公司、Adidas直营店、口袋屋蹦床公园、一个室内射击场、Starbucks、McDonald’s、横琴保拉纳德国啤酒餐厅、蚝大仙及华润万家LIFE。 创新方第二期之建筑工程现正进行中。该混合用途开发项目预期将于二零二四年前分阶段完成，提供面积分别为355,500平方呎、1,585,000平方呎及578,400平方呎的商业及体验式娱乐设施、办公室空间，以及酒店式服务公寓空间。部分办公室单位及酒店式服务公寓单位已获指定为待售物业。截至二零二二年七月三十一日止年度，创新方第二期成为Retail&LeisureInternationa（l“RLI”）二零二一年全球RLI大奖最佳社区营造计划类别的得奖者，并于二零二一年至二零二二年亚太区物业大奖中获评为中国广东省五星级—最佳混合用途建筑。创新方第二期亦为荣获第十七届中国商业地产节“年度文化旅游地产示范项目”奖项之唯一得奖者。本集团仍然充满信心，相信横琴及澳门两地间的深化合作及横琴粤澳深度合作区的持续发展，将会鼓励更多企业及市民迁居横琴，从而进一步促进旅游业市场增长，令创新方为本集团之长远业绩带来新贡献。 上海五里桥项目为位于黄浦区黄浦江之高檔豪华住宅项目，其提供之28个住宅单位及43个停车位已于二零二零年九月推出发售，并获市场热烈反应。于二零二二年七月三十一日，一个住宅单位连同13个停车位仍然未售。中山棕榈彩虹花园余下各期之建筑工程已竣工，已售单位之交付现正进行中。中山棕榈彩虹花园之住宅单位及未出售之酒店式服务公寓单位、横琴创新方第一期之文化工作室、文化工作坊及办公室，以及横琴创新方第二期之办公室及酒店式服务公寓单位预期将于未来财政年度为本集团贡献收入。 本集团将考虑适