丽新发展截至二零二三年七月三十一日止年报

封面图片 BalResidence 2022-2023年报丽新发展/1 目录公司资料2 公司简介3 主席报告书4 财务摘要16 管理层讨论及分析18 财务资料概要52 主要物业详情54 环境、社会及管治报告书63 企业管治报告书107 董事之履历133 董事会报告书141 股东信息172 独立核数师报告书173 综合收益表179 综合全面收益表180 综合财务状况表181 综合权益变动表183 综合现金流量表185 财务报表附注189 公司资料 注册成立地点 香港 董事会 执行董事 林建岳，GBM，GBS（主席）刘树仁（行政总裁） 林孝贤（亦为余宝珠之替代董事） 李子仁 张森 非执行董事 余宝珠 独立非执行董事 林秉军梁树贤 叶澍堃，GBS，JP陆瀚民 审核委员会 梁树贤（主席）林秉军 叶澍堃，GBS，JP 提名委员会 林建岳，GBM，GBS（主席）刘树仁（为林建岳之替任）梁树贤 林秉军 薪酬委员会 梁树贤（主席）刘树仁 林秉军 公司秘书 周国和 注册办事处╱主要办事处 香港九龙 长沙湾道六百八十号丽新商业中心 十一楼 电话：(852)27410391 传真：(852)27852775 授权代表 刘树仁周国和 股份过户登记处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 独立核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国银行有限公司 交通银行股份有限公司东亚银行有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司 中国光大银行股份有限公司香港分行创兴银行有限公司 大新银行有限公司星展银行 恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行股份有限公司上海商业银行有限公司 上海浦东发展银行股份有限公司渣打银行（香港）有限公司 大华银行有限公司 股份资料 上市地点 香港联合交易所有限公司主板 股份代号╱买卖单位 488/300股 美国预托证券 统一号码：50731V102 交易代码：LSNVY 预托证券对普通股比率：1:8 存管银行：纽约梅隆银行 网址 www.laisun.com 投资者关系 电话：(852)28536106 传真：(852)28536651 电邮：ir@laisun.com 公司简介 丽新发展有限公司是丽新集团成员之一。本公司业务多元化，主要业务包括物业投资、物业发展、酒店及餐厅之投资及营运、制作及发行电影及电视节目、音乐制作及出版、管理及制作演唱会、艺人管理、戏院营运、文化、休闲娱乐及相关设施，以及投资控股。本公司于本集团重组后于一九八八年三月在香港联合交易所有限公司上市。 丽新制衣国际有限公司* 55.60% 丽新发展有限公司* 63.40% 55.08% 海外物业 香港物业 酒店 餐厅** 丰德丽控股有限公司* 丽丰控股有限公司* 物业投资 物业投资 物业发展及销售 物业管理 胡志明市 Caravelle 酒店(越南)(26.01%) 亚洲料理 日本料理 西式╱国际料理 伦敦 LeadenhallStreet100号(100%) 长沙湾广场 (100%) 香港大坑道 339号 (100%) 高乐服务有限公司 (100%) 香港海洋公园万豪酒店 (100%) 中环潮厅 (68%) KanesakaHongKong(68%) CIAK-AllDayItalian(68%) 伦敦 LeadenhallStreet106号(100%) 铜锣湾广场二期(100%) 九龙油塘 OceanOne (100%) 蓝塘傲物业管理有限公司 (50%) 苏格兰圣安德鲁斯费尔蒙酒店 (英国) (50%) 唐人馆北京(68%) Rozan (65%) CIAK-In TheKitchen (63%) 戏院营运 (香港及中国内地)媒体及娱乐 物业 (中国内地) 伦敦 LeadenhallStreet107号(100%) 丽新商业中心(100%) 九龙喜筑(100%) 唐人馆置地广场(51%) 烧鸟 (60%) Beefbar (63%) 中环中国建设银行大厦 (50%) 香港逸瑆(100%) 好酒好蔡 (51%) 81/2OttoeMezzoBOMBANA, HongKong (38%) 物业投资及发展 物业管理 中环友邦金融中心(10%) 九龙逸新(100%) 老巴剎厨房 (85%) OperaBOMBANA, Beijing (20%) 酒店及酒店式服务公寓 新界将军澳蓝塘傲 (50%) KiKi面店IFC (85%) 81/2OttoeMezzoBOMBANA, Shanghai (13%) 文化、休闲娱乐及相关设施 BalResidence(100%) KiKi面店K11MUSEA(85%) Prohibition (100%) 大旗岭项目 (100%) KiKi面店OPMall(85%) ZESTbyKonishi(68%) 黄竹坑项目 (15%) KiKi卤面 (85%) TakumibyDaisukeMori(65%) 窝打老道116号项目 (100%) 南海小馆 (100%) Cipriani (44%) 广播道79号项目 (100%) MOSU HongKong (68%) ADD+ (68%) 旭龢道1号及1A号项目 (100%) SÊP (68%) 中国会 (17%) *于香港联合交易所有限公司主板上市 **在多间附属公司及联营公司下营运 于二零二三年十月二十日之公司架构 主席 林建岳博士 本人欣然提呈丽新发展有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二三年七月三十一日止年度之经审核综合业绩。 末期业绩概览 截至二零二三年七月三十一日止年度，本集团录得营业额4,901,500,000港元 （二零二二年：5,093,700,000港元）及毛利727,700,000港元（二零二二年：1,544,000,000港元）。减少主要是由于回顾年度内(i)占大部份来自丽丰控股有限公司（“丽丰”）及其附属公司（统称“丽丰集团”）之物业销售较上个财政年度减少；及(ii)若干发展中物业及已落成待售物业较上个财政年度撇减所致。 末期业绩概览（续） 下表载列按分部划分之营业额： 截至七月三十一日止年度二零二三年二零二二年 （百万港元）（百万港元） 差额（百万港元） 百分比变动 物业投资 1,160.6 1,241.6 -81.0 -6.5 物业发展及销售 946.6 1,685.5 -738.9 -43.8 餐厅及餐饮产品销售 业务 552.6 419.9 +132.7 +31.6 酒店业务 977.7 650.0 +327.7 +50.4 媒体及娱乐 372.5 256.8 +115.7 +45.1 电影及电视节目 113.1 184.6 -71.5 -38.7 戏院营运 525.1 385.0 +140.1 +36.4 主题公园营运 18.9 16.0 +2.9 +18.1 其他 234.4 254.3 -19.9 -7.8 总计 4,901.5 5,093.7 -192.2 -3.8 截至二零二三年七月三十一日止年度，本公司拥有人应占亏损净额约为2,966,000,000港元（二零二二年：1,966,900,000港元）。亏损（部分已被其他经营费用及税项支出减少而抵销）增加主要是由于回顾年度内(i)占大部份来自丽丰之物业销售较上个财政年度减少；(ii)若干发展中物业及已落成待售物业较上个财政年度撇减；(iii)融资成本较上个财政年度增加；及(iv)本集团拥有之投资物业的公平值较上个财政年度减少所致。每股亏损净额为2.448港元（二零二二年： 2.133港元）。 末期业绩概览（续） 若不计及物业重估之影响，本公司拥有人应占亏损净额约为2,132,200,000港元 （二零二二年：1,671,700,000港元）。若不计及于回顾年度内物业重估之影响，每股亏损净额为1.760港元（二零二二年：1.813港元）。 本公司拥有人应占亏损 截至七月三十一日止年度二零二三年二零二二年 百万港元百万港元 已呈报 (2,966.0) (1,966.9) 减：由以下公司持有之投资物业重估调整 —本公司及附属公司 781.8 (72.7) —联营公司及合营公司 77.7 303.6 投资物业递延税项 (25.7) 64.3 不计及投资物业重估之除税后亏损净额 (2,132.2) (1,671.7) 于二零二三年七月三十一日，本公司拥有人应占权益为29,783,600,000港元，相较于二零二二年七月三十一日为32,794,300,000港元。本公司拥有人应占每股资产净值由二零二二年七月三十一日之每股33.847港元跌至二零二三年七月三十一日之每股20.493港元。减少主要由于股东基础因供股于二零二三年一月完成而扩大所致。 末期股息 本公司董事会（“董事会”）不建议派发截至二零二三年七月三十一日止年度之末期股息（二零二二年：无）。 年内并无宣派中期股息（二零二二年：无）。 业务回顾及展望 于回顾年度内，全球地缘政治及经济问题继续为本已岌岌可危的全球经济复苏之路蒙上阴影。乌克兰战事导致供应链中断，使能源及农作物等若干商品价格创下历史新高，加速了全球通胀。高息环境令此一局面愈加恶化，导致市场维持审慎气氛，整体经济环境疲弱，并面临确实的衰退风险。虽然中国所受到的直接影响有限，但中美关系持续紧张、中国贸易受限，加上中国于回顾年度内部分时间实施COVID-19限制措施，均令投资者信心及外部需求下降。内需及一带一路倡议成员国的需求填补了一部分的此需求缺口，惟中国各地仍无可避免地承受了上述影响所带来的冲击。 香港及海外物业市场 COVID-19措施、高息、对国家安全法的成见在回顾年度的大部分时间持续存在。该等因素导致自二零二二年第三季度以来出现技术性衰退。经济复苏仍然疲弱，但预期将于二零二三年底前恢复至0.5%至2.0%。然而，随着全球经济展望转差，财政状况更加收紧，借贷成本不断攀升，在此情形下，消费者情绪表明经济前景更加恶化。 于回顾年度，写字楼租赁业务在部分地区恢复增长势头。甲级办公楼，尤其是中环地区的甲级办公楼，表现出强劲的韧性，而其他地区则出现下滑。租户往往持谨慎态度，面对越来越多的不确定因素，彼等放缓了搬迁或扩张计划。鉴于商业气氛恶化以及跨国企业及中国企业需求不足，租赁市场将继续面临压力。预期短期内空置率将上升，租金将受到不同程度地抑制。虽然旅客数量有所恢复，但零售业仍然依赖本地消费。经济前景不佳、加息周期及股市波动预期将继续打击本地消费情绪，因此零售租金预期仍存在下行压力。在按揭贷款利率上升及房价疲软随着购买情绪疲弱遍及不同住宅市场细分的情况下，一手及二手住宅市场的市场活动亦有所放缓。 于回顾年度内，香港的办公室及零售租赁业务充满挑战。本集团持续优化租户组合，以应对不断变化的市场趋势及不断演变的营运环境。于回顾年度内，本集团已完成若干翻新及空间优化工程，以提高本集团主要租赁物业的竞争力。伦敦市规划和交通委员会（CityofLondon’sPlanningandTransportationCommittee）已授出规划同意书，且所有租约经已统一于二零二三年届满，本集团就日后重建伦敦LeadenhallStreet之三处物业（包括LeadenhallStreet100号、106号及107号）（“Leadenhall物业”），继续密切监察伦敦市况。本集团于二零二二年八月向伦敦市规划和交通委员会（CityofLondon’sPlanningandTransportationCommittee）提交一份经修订议案，要求改进原有设计，并重新定位该大厦，以提供更高级别的可持续性标准及完善的楼宇内部设施。经修订议案已于二零二三年五月获伦敦市管理局（CityofLondonAuthority）批准。本集团现正考虑重建Leadenhall物业的方案及时间。 业务回顾及展望（续） 香港及海外物业市场（续）