归母净利润保持增长，定增拓宽资金实力

招商蛇口（001979.SZ） 2023年11月16日 投资评级：买入（维持） 日期2023/11/16 当前股价(元)10.78 一年最高最低(元)16.40/10.48 总市值(亿元)976.76 流通市值(亿元)834.15 总股本(亿股)90.61 流通股本(亿股)77.38 近3个月换手率(%)30.46 股价走势图 招商蛇口沪深300 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2022-112023-032023-072023-11 数据来源：聚源 相关研究报告 《单月投资强度较高，定增募资顺利完成—公司信息更新报告》 -2023.10.10 《净利率小幅改善，销售增速领先行业—公司信息更新报告》-2023.8.29 《单月销售同环比下降，拿地权益比保持高位—公司信息更新报告》 -2023.8.10 归母净利润保持增长，定增拓宽资金实力 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 归母净利润实现增长，拿地坚守一二线城市，维持“买入”评级 招商蛇口发布2023年三季报。公司归母净利润同比增长，销售稳健投资维持一定强度，重组资产完成过户，优质土地储备增加。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，看好未来市占率持续提升，我们维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润为86.3、115.8和134.8亿元，EPS为1.03、1.39、1.62元，当前股价对应PE为10.4、7.8、6.7倍，维持“买入”评级。 结转项目权益比增加，归母净利润实现增长 公司前三季度实现营业总收入758.29亿元，同比下降15.26%；实现归母净利润 37.69亿元，同比增长27.45%；基本每股收益0.39元，加权平均净资产收益率上升1.11个百分点至3.59%。公司营收下降源于前三季度结转项目减少，归母净利润增长源于结转项目权益比增加，少数股东损益大幅减少。截至2023年三季度末，公司总资产9635.2亿元，较年初增长8.69%，仍处于规模扩张进程中。 销售保持增长，拿地权益比维持高位 公司前三季度实现签约销售面积917.64万平方米，同比增长21.86%；累计实现签约销售金额2263.09亿元，同比增长12.25%，在克而瑞全口径销售金额榜单排名第五。公司前三季度拿地38宗，拿地总建面370.54万方，对应土地总价691.07亿元，分别同比下降37.2%和32.5%，权益拿地金额占比达80.2%，其中一线和二线城市拿地金额占比分别为42.8%和54.7%。 融资渠道畅通，定增募资顺利完成 公司1-9月公开发债256.8亿元，融资渠道保持畅通，票面利率不超过3.15%，上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47.0%、现金短债比为1.1，三道红线保持“绿档”。2023年9月20日，公司以每股11.81元的发行价格向特定对象发行A 股股票约7.2亿股，成功募集资金85亿元，定增募资顺利完成也表明了投资者及监管部门对公司的大力支持。 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 160,643 183,003 203,566 222,780 241,903 YOY(%) 23.9 13.9 11.2 9.4 8.6 归母净利润(百万元) 10,372 4,264 8,627 11,578 13,483 YOY(%) -15.3 -58.9 102.3 34.2 16.5 毛利率(%) 25.5 19.3 20.0 21.1 22.7 净利率(%) 6.5 5.0 5.8 7.1 7.6 ROE(%) 5.5 3.2 4.0 5.2 5.8 EPS(摊薄/元) 1.24 0.51 1.03 1.39 1.62 P/E(倍) 8.7 21.1 10.4 7.8 6.7 P/B(倍) 1.1 1.1 1.0 0.9 0.8 风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。财务摘要和估值指标 数据来源：聚源、开源证券研究所 公司研究 公司信息更新报告 开源证券 证券研究报 告 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元)2021A2022A2023E2024E2025E利润表(百万元)2021A2022A2023E2024E2025E 流动资产 653058 655187 695829 629515 668701 营业收入 160643 183003 203566 222780 241903 现金 79533 86243 -28945 -165268 -184962 营业成本 119723 147775 162858 175723 187064 应收票据及应收账款 3299 3913 3336 4914 4142 营业税金及附加 9681 7785 10463 10464 11898 其他应收款 119567 126778 136230 147480 161442 营业费用 3914 4081 4750 5083 5582 预付账款 11867 3952 9256 11364 12212 管理费用 2145 2313 2645 2855 3122 存货 417636 411549 552061 605940 649529 研发费用 116 125 143 154 169 其他流动资产 21156 22753 23891 25085 26339 财务费用 2006 1960 3781 4115 4799 非流动资产 203145 231284 258661 284639 311179 资产减值损失 -3391 5045 4071 2228 2419 长期投资 61561 74644 93488 110200 127978 其他收益 252 361 380 398 417 固定资产 9234 10820 10767 10755 10658 公允价值变动收益 157 472 188 206 256 无形资产 1430 1473 1607 1757 1929 投资净收益 3728 2017 4613 4252 3972 其他非流动资产 130921 144348 152800 161927 170615 资产处置收益 7 6 6 6 6 资产总计 856203 886471 954490 914154 979880 营业利润 22753 15360 20042 27019 31501 流动负债 428079 423910 499857 467259 548100 营业外收入 204 575 632 695 765 短期借款 3628 1509 1660 1826 2008 营业外支出 115 118 130 143 157 应付票据及应付账款 57909 56245 77218 62535 88467 利润总额 22843 15817 20544 27572 32109 其他流动负债 366541 366156 420980 402899 457625 所得税 7641 6719 8727 11712 13639 非流动负债 151370 178121 159553 140625 111148 净利润 15202 9098 11818 15860 18470 长期借款 133884 160823 141390 121554 91124 少数股东损益 4829 4834 3191 4282 4987 其他非流动负债 17485 17299 18163 19071 20024 归属母公司净利润 10372 4264 8627 11578 13483 负债合计 579448 602031 659410 607884 659249 EBITDA 27282 23487 25556 35670 42026 少数股东权益 168084 182729 185919 190202 195188 EPS(元) 1.24 0.51 1.03 1.39 1.62 股本 7923 7739 8341 8341 8341 资本公积 14189 10214 10214 10214 10214 主要财务比率2021A2022A2023E2024E2025E 留存收益 66071 65050 71934 81174 91934 成长能力 归属母公司股东权益 108671 101712 109161 116068 125443 营业收入(%) 23.9 13.9 11.2 9.4 8.6 负债和股东权益 856203 886471 954490 914154 979880 营业利润(%) -5.5 -32.5 30.5 34.8 16.6 归属于母公司净利润(%) -15.3 -58.9 102.3 34.2 16.5 获利能力毛利率(%) 25.5 19.3 20.0 21.1 22.7 净利率(%) 6.5 5.0 5.8 7.1 7.6 现金流量表(百万元)2021A2022A2023E2024E2025E ROE(%) 5.5 3.2 4.0 5.2 5.8 经营活动现金流 25977 22174 -63978 -89218 40927 ROIC(%) 6.1 3.8 4.4 6.5 8.1 净利润 15202 9098 11818 15860 18470 偿债能力 折旧摊销 240 2521 2257 2634 3060 资产负债率(%) 67.7 67.9 69.1 66.5 67.3 财务费用 2006 1960 3781 4115 4799 净负债比率(%) 38.8 45.6 75.6 112.5 105.1 投资损失 -3728 -2017 -4613 -4252 -3972 流动比率 1.5 1.5 1.4 1.3 1.2 营运资金变动 7305 3998 -76338 -106640 19590 速动比率 0.5 0.5 0.2 -0.0 -0.0 其他经营现金流 4952 6613 -882 -935 -1020 营运能力 投资活动现金流 -24277 -10014 -24011 -23291 -24467 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.3 资本支出 10007 6012 1311 1766 894 应收账款周转率 52.8 50.8 56.2 54.0 53.4 长期投资 -10223 -6590 -18844 -17245 -17778 应付账款周转率 2.3 2.6 2.4 2.5 2.5 其他投资现金流 -24492 -10592 -41544 -38769 -41351 每股指标（元） 筹资活动现金流 -11161 -5874 -27199 -23814 -36154 每股收益(最新摊薄) 1.24 0.51 1.03 1.39 1.62 短期借款 -14089 -2119 151 166 183 每股经营现金流(最新摊薄) 3.11 2.66 -7.67 -10.70 4.91 长期借款 33528 26938 -19433 -19836 -30430 每股净资产(最新摊薄) 10.14 10.01 10.83 11.66 12.79 普通股增加 0 -184 602 0 0 估值比率 资本公积增加 120 -3975 0 0 0 P/E 8.7 21.1 10.4 7.8 6.7 其他筹资现金流 -30721 -26534 -8519 -4144 -5906 P/B 1.1 1.1 1.0 0.9 0.8 现金净增加额 -9612 6472 -115188 -136323 -19694 EV/EBITDA 13.4 17.1 19.5 17.5 14.8 数据来源：聚源、开源证券研究所 特别声明 《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机