丽丰控股截至二零二四年七月三十一日止年度年报

丽丰控股有限公司 （于开曼群岛注册成立之有限公司） 年报 截至二零二四年七月三十一日止年度 2023-2024年报丽丰控股/1 目录 公司资料2 公司简介3 财务摘要4 业绩摘要5 主席报告书6 管理层讨论及分析16 财务概要34 主要物业详情36 环境、社会及管治报告书41 企业管治报告书76 董事之履历100 董事会报告书107 股东信息128 独立核数师报告书129 综合收益表135 综合全面收益表136 综合财务状况表137 综合权益变动表139 综合现金流量表140 财务报表附注142 公司资料 注册成立地点 开曼群岛 董事会 执行董事 林建岳（主席） 林建康（执行副主席）林孝贤（行政总裁） （亦为余宝珠之替代董事） 郑馨豪 张森（集团首席财务总监）李子仁 余宝珠 独立非执行董事 欧海丰古满麟林秉军罗健豪麦永森石礼谦 审核委员会 罗健豪（主席）古满麟 林秉军麦永森 提名委员会 林建岳（主席） 郑馨豪（为林建岳之替任）麦永森 石礼谦 薪酬委员会 林秉军（主席）郑馨豪 古满麟罗健豪 授权代表 林孝贤郑馨豪 公司秘书 严丽华 注册办事处 P.O.Box309 UglandHouseGrandCaymanKY1-1104 CaymanIslands 主要营业地点 香港九龙 长沙湾道六百八十号丽新商业中心 十一楼 电话：(852)27410391 传真：(852)27419763 于开曼群岛之股份过户登记处 Suntera(Cayman)Limited Suite3204,Unit2ABlock3,BuildingD P.O.Box1586GardeniaCourtCamanaBayGrandCaymanKY1-1100CaymanIslands 于香港之股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道十六号 远东金融中心十七楼 独立核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国农业银行股份有限公司中国银行股份有限公司 东亚银行有限公司 中信银行股份有限公司浙商银行股份有限公司创兴银行有限公司 大新银行有限公司星展银行 恒生银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司中国工商银行股份有限公司华侨银行 上海浦东发展银行股份有限公司渣打银行(香港)有限公司 大华银行有限公司 股份资料 上市地点 香港联合交易所有限公司主板 股份代号╱买卖单位 1125/400股 网址 www.laifung.com 投资者关系 电话：(852)28536106 传真：(852)28536651 电邮：ir@laifung.com 公司简介 丽丰控股有限公司（“丽丰”）是丽新集团成员之一，于一九九七年十一月在香港联合交易所有限公司上市。丽丰乃丽新集团在中国内地从事物业发展及投资之旗舰。 丽丰之主要业务包括在中国内地投资及发展酒店式服务公寓、住宅、办公楼及商用物业，以及开发经营及投资文化、休闲娱乐及相关设施。 19.45% 63.40% 55.08% 丽丰控股有限公司* 上海 广州 中山 横琴 香港广场 丽丰中心 五月花商业广场 棕榈彩虹花园 创新方 五月花生活广场 丽丰国际中心 富邦广场 丽丰天际中心东山京士柏 凯欣豪园 丽新发展有限公司* 55.60% 丽新制衣国际有限公司* 文化、休闲娱乐及相关设施 物业管理 酒店及酒店式服务公寓 物业发展 物业投资 凯德集团 丰德丽控股有限公司* *于香港联合交易所有限公司主板上市 于二零二四年十月十五日之公司架构 财务摘要 截至 截至 二零二四年 二零二三年 七月三十一日 七月三十一日 止年度 止年度 营业额（百万港元） 2,192.8 1,800.5 毛利（百万港元） 890.0 902.0 毛利率(%) 40.6% 50.1% 经营溢利（百万港元） 869.6 165.5 经营利润率(%) 39.7% 9.2% 本公司拥有人应占亏损（百万港元） (267.7) (584.7) 净亏损率(%) -12.2% -32.5% 每股净亏损（港元） (0.809) (1.766) 本公司拥有人应占资产净值（百万港元） 12,319.2 12,777.9 借款净额（百万港元） 7,996.1 8,146.5 每股资产净值（港元） 37.21 38.60 于二零二四年七月三十一日╱ 二零二三年七月三十一日之股价（港元） 1.65 2.95 市盈率（倍） 不适用 不适用 于二零二四年七月三十一日╱ 二零二三年七月三十一日之市值（百万港元） 546.2 976.5 股东权益回报率(%) -2.2% -4.6% 每股股息（港元） 无 无 股息回报率(%) 无 无 资产负债比率－净负债对权益(%) 64.9% 63.8% 流动比率（倍） 2.3 1.7 资产净值折让(%) 95.6% 92.4% 业绩摘要 •本公司拥有人应占净亏损为267,700,000港元，较上个财政年度之亏损584,700,000港元有所改善。 •扣除投资物业公平值变动以及其他非现金及非经常性项目之影响，经调整除利息、税项、折旧及摊销前盈利（“经调整EBITDA”）增长至782,000,000港元，按年上升35.7%。 •租赁组合保持稳健，产生租金收入995,400,000港元，在消费市场环境受压的情况下，仍然维持稳定的出租率及高效营运，按年上升11.3%。 •已确认物业销售及其他营运为1,197,400,000港元，按年上升32.2%。 •由于实施有效之成本控制措施，行政费用按年减少26.4%。其他经营费用净额亦按年减39.2%。 •本集团总资金资源约为4,787,500,000港元，包括于二零二四年七月三十一日之现金及银行结余约1,857,100,000港元以及未动用银行融资约2,930,400,000港元，而本集团于二零二四年七月三十一日的一年内到期借款约为615,500,000港元。 •借款总额减少至9,853,200,000港元，按年减少7.2%。 •本集团于横琴创新方创建之电子商务中心取得重大突破。横琴创新方已成功重新定位为跨境电商及社交媒体以及相关生态圈发展项目。截至本年报日期， –第一期已全面投入营运，主要办公室租户为领先的中国社交媒体及电商平台、科技及物流企业以及其相关生态圈内的合作伙伴，增加了商业区的人流并完善其租户结构，同时与其第一期的文化工作坊单位及珠海横琴凯悦酒店产生协同效应；及 –第二期取得重大进展，尤其是保障性租赁住房大楼。除三幢在建大楼外（当中两幢大楼作住房用途），本集团已获当地政府批准，可将余下八幢住房大楼发展作保障性租赁用途，成为横琴首个获认证为保障性租赁住房大楼的项目，以满足横琴商业生态圈日益增长之保障性租赁住房需求，并作为此圈的配套设施。 主席 林建岳博士 本人欣然提呈丽丰控股有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二四年七月三十一日止年度之经审核综合业绩。 末期业绩概览 截至二零二四年七月三十一日止年度，本集团录得营业额2,192,800,000港元 （二零二三年：1,800,500,000港元），较上个财政年度大幅上升约21.8%。人民币 （“人民币”）平均汇率较上个财政年度贬值约3.3%。扣除货币换算造成之影响，以人民币计值之营业额增加约25.9%。该增加主要由确认过往年度之预售物业，以及回顾年度内之租金收入较去年整体增加所带动。毛利自上个财政年度之902,000,000港元轻微下跌约1.3%至890,000,000港元。 下表载列按分部划分之营业额︰ 截至七月三十一日止年度截至七月三十一日止年度二零二四年1二零二三年1二零二四年二零二三年 （百万港元）（百万港元）百分比变动（人民币百万元）（人民币百万元）百分比变动 租金收入2 –持作出租物业–酒店及酒店式服务 公寓 715.7279.7 644.4250.2 +11.1%+11.8% 662.2258.8 576.8 224.0 +14.8%+15.5% 物业销售主题公园营运 995.4 1,182.315.1 894.6887.0 18.9 +11.3%+33.3% -20.1% 921.0 1,094.014.0 800.8794.0 16.8 +15.0%+37.8% -16.7% 总计 2,192.8 1,800.5 +21.8% 2,029.0 1,611.6 +25.9% 1.截至二零二四年及二零二三年七月三十一日止年度所采纳之汇率分别为0.9253及0.8951 2.包括持作出租物业之租赁营业额、来自酒店及酒店式服务公寓营运之营业额以及物业管理收入 本公司拥有人应占净亏损约为267,700,000港元，而上个财政年度之本公司拥有人应占净亏损则为584,700,000港元。亏损（部份已被税项支出增加而抵销）大幅下跌之主要原因为回顾年度内之(i)投资物业公平值收益；(ii)其他经营费用净额减少；及(iii)行政费用减少。就投资物业公平值收益而言，有关收益主要由于最近落成之投资物业（即上海丽丰天际中心及广州丽丰国际中心）产生之实际建筑成本低于预算所致。创新方第二期两幢在建楼宇之经修订预算亦低于先前预期。 每股净亏损为0.809港元（二零二三年：每股1.766港元）。 末期业绩概览（续） 非香港财务报告准则财务计量 为补充本集团根据香港财务报告准则呈列之综合财务报表，本集团亦采用 (i)本集团经调整EBITDA及(ii)本公司拥有人应占经调整净亏损（非香港财务报告准则计量）作为额外财务计量，有关计量并非由香港财务报告准则所规定或按照香港财务报告准则呈列。本集团认为，该等非香港财务报告准则计量扣除若干非现金、一次性及波动性项目（通常由物业市场变动等外部因素引致），有助于比较不同年度及不同公司之经营业绩。本集团认为，此项计量如同协助本集团管理层般，为投资者及其他人士提供有用资料，以了解及评估综合经营业绩。 (i)本集团经调整EBITDA之对账（非香港财务报告准则计量）︰ （百万港元） 截至七月三十一日止年度 二零二四年二零二三年 本集团经营溢利（香港财务报告准则计量） 869.6 165.5 调整： 应占合营公司亏损 (1.5) (0.2) 应占一联营公司亏损 (0.0) (0.0) 投资物业公平值（收益）╱亏损（附注1） (446.5) 68.8 物业、厂房及设备以及使用权资产折旧（附注2） 123.1 163.6 物业、厂房及设备减值（附注3） 74.8 173.6 撇减落成待售物业至可变现净值（附注4） 162.5 4.8 本集团经调整EBITDA （非香港财务报告准则计量） 782.0 576.1 附注︰ 1.鉴于本集团持有庞大投资物业组合，该调整与投资物业公平值收益╱亏损有关，属非现金性质。 2.该调整来自本集团之物业、厂房及设备以及使用权资产折旧，属非现金性质。 3.该调整来自本集团之物业、厂房及设备减值，属非现金及非经常性质。 4.该调整来自撇减本集团落成待售物业至可变现净值，属非现金及非经常性质。 于回顾年度，扣除物业重估以及其他非现金及非经常性项目之净影响，本集团之EBITDA约为782,000,000港元（二零二三年︰576,100,000港元）。 非香港财务报告准则财务计量（续） (ii)本公司拥有人应占经调整净亏损之对账（非香港财务报告准则计量）︰ 截至七月三十一日止年度（百万港元）二零二四年二零二三年 本公司拥有人应占净亏损（香港财务报告准则计量）调整︰ 投资物业公平值（收益）╱亏损（附注1） 投资物业公平值收益╱（亏损）之递延税项（附注1）非控制性权益分占之公平值收益╱（亏损） 减递延税项（附注1） 物业、厂房及设备减值（附注2）物业、厂房及设备减值之递延税项（附注2） 非控制性权益分占之物业、厂房及设备减值减递延税项（附注2） 撇减落成待售物业至可变现净值（附注3） 撇减落成待售物业至可变现净值之递延税项（附注3）非控制性权益分占之撇减落成待售物业