广州写字楼 2023年第三季度

1savills.com.cn/research• 2023年第三季度，全市仅一个新项目交付入市，为市场带来2.5万平方米可租赁面积，市场总存量随之环比扩张0.3％，达728.0万平方米。• 第三季度，全市单季净吸纳量降至1.2万平方米，较过去五年季均水平低80.1%。• 截至季末，全市平均空置率环比上升0.1个百分点、同比上升5.7个百分点，至20.9%。• 季内，专业服务业中的律所在租赁需求上仍保持较强韧性，并在核心商务区承租较大办公面积。同期，券商及保险公司的需求亦保持活跃。• 季 末，全市平均 租 金 降至 人民币每 平方米 每月14 5 .1元，租金指数环比下降0.9%、同比下降3.5%。• 年内，全球经济风险的加剧预将使办公租赁需求复苏持续承压，叠加第四季度27.1万平方米拟入市新增供应的影响，租赁市场竞争料愈趋激烈，写字楼物业资产表现预计倾软。MARKETINMINUTESSavills Research写字楼广州 - 2023年10月租赁情绪保持谨慎季度净吸纳量较过去五年季均水平低80.1%。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。Sam Lai高级董事华南区+8620 3665 4830sam.lai@savills.com.cnAlvin Lau董事总经理广州+8620 3665 4888 alvin.lau@savills.com.cn商业楼宇部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnCarlby Xie董事华南区+8620 3665 4874 carlby.xie@savills.com.cn“尽管租赁问询有所增加，但在经济不确定性风险加剧的情况下，企业仍对其房地产决策保持谨慎，部分租户选择搬迁以降低租 金 成 本 。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 2savills.com.cn/research市场综述2023年第三季度，就宏观环境层面而言，广州写字楼市场仍面临诸多挑战。尽管上半年全市地区生产总值同比增长4.7%，增速较第一季度加快2.9个百分点，但仍为一线城市中最低。此外，全球地缘经济割裂不确定性风险的加剧使得多数企业在业务扩张上更为谨慎且避险情 绪上 升，这在 跨国企业中表 现得尤为显著。季 内，受 上 述 因 素 的 综合 影 响，企业房地产决策进程放缓，办公租赁情绪倾软。供应 第三季度，全市仅广州国际航运大厦一个新项目交付入市，为市场带来2.5万平方米可租赁面积。季末，全市总存量随之环比扩张0.3％，至728.0万平方米。需求本季，尽管写字楼租赁问询量小幅回升，企 业 的 办 公 选 址 活 动 更 加 活 跃 ，但因经济不确定性的加剧，多数企业在决策过程中仍持谨慎态度，并选择搬迁以节约租金 成 本 。因此，季内大部分项目的交易转化率均远低于市场预期，且在本季所达成的交易中，有七成以上的成交 是 源自企业的搬 迁需求 。受 此 影响，全市季度净吸纳量下降至1.2万平方米，较过去五年季均水平低80.1%，全市平均空置率则延续上升趋势，环比上升0.1个百分点、同比上 升5.7个百分点，至20.9%。尽管如此，季内，专业服务业中的律所在租赁需求上仍展现出较强韧性，并于本季在核心商务区承租较大办公面积。如，广东法制盛邦律师事务所在天河北的太古汇进行了扩租，广东诺臣律师事务所则进驻珠江新城的周大福金融中心。同期，券商和保险公司等金融机构的 租 赁 需 求仍 保 持 相 对 活 跃，并 于 季 内录得数宗瞩目成交。如，国泰君安在太平洋金融大厦承租3,300平方米，民生保险在粤海金融中心租赁1,000平方米。租金在当前的经济环境下，鉴于租赁需求持续受抑，加之第四季度及2024年合计逾110万平方米拟 入市供 应的影 响，广州甲级写字楼市场在第三季度仍延续租户方市场特征。当前，成本节约依然是近乎所有租户办公选址的首要考虑因素。因此，业主多进一步作出租金让步来吸客促去化。全市平均租金于季末降至人民币每平方米每月145.1元，租金指数环比下降0.9％、同比下降3.5％。投资第三季度，无写字楼整售交易公布，投资市场保持平静，投资情绪仍相对低迷。季内，出于对当前写字 楼 物业 投 资回 报率与海外金融市场利率上升的综合考虑，以及对地缘经济割裂所致潜在风险的评估，外资基金与外资机构型投资者更谨 慎 地审 查 投 资 策 略，多 暂 缓 年 内 余下投资计划。尽管部分有投资需求的国内投资者和自用型买家对潜在机会仍持开放态度，但普遍提高了门槛收益率要求，并 期 冀 获 得更 大 的 价格 优 惠，买 卖双方预期价差进一步增大。展望2023年9月，广州推出13项政策措施，旨在支持本地软件和信息技术服务业的进一步发展，这料利好TMT企业办公租赁需 求 的 增长 。然 而，全 球 经 济 仍 将 因 地缘政治冲突升级和地缘经济割裂加剧而面临挑战，这将给企业经营带来负面影响，进而导致办公租赁需求疲软。第四季度预计还将迎来27.1万平方米新增供应，届时租赁竞争预计持续加剧，广州写字楼物业资产表现预将倾软。为保持竞 争力，存量 及 新项目业 主 或 应 提 供 更多激 励 措 施 来 吸引客户，例 如 延 长 免 租期、提供定制装修等。图1：广州甲级写字楼 供 应 量、净吸纳量及空置率, 2018至Q3/20230%3%6%9%12%15%18%21%24%01020304050607080 来源 第一太平戴维斯研究部图2：各区域空置率表现，Q4/2018至Q3/20230%5%10%15%20%25%30%Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201820192020202120222023来源 第一太平戴维斯研究部图3：广州甲级写字楼租金指数, Q4/2018至Q3/2023105110115120125130135140145Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3201820192020202120222023Q1/2008=100来源 第一太平戴维斯研究部表1：主要租赁成交案例，Q3/2023租户行业项目子市场租赁面积(平方米)广东法制盛邦律师事务所专业服务太古汇天河北5,400广东诺臣律师事务所专业服务周大福金融中心珠江新城3,800国泰君安金融太平洋金融大厦珠江新城3,300民生保险金融粤海金融中心珠江新城1,000来源 第一太平戴维斯研究部写字楼