广州写字楼 2023年第四季度

广州-2024年2月 MARKETINMINUTES SavillsResearch 写字楼 无净新吸增供纳应及量业主回较激升进的租赁策略共促空置率下降。 长5.3%，至2.23万亿元。 •2币0，2同3年比，增广长州4实.6现%地。其区中生，产第总三值产3业.0增4万加亿值元同人比民增 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南事区 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理层 董广州事总经理 AlvinLau +862036654888 •2入0市23，年市第场四总季存度量，维广持州在传6统94核.6心万商平务方区米无。新增供应 •第方米四。季度，写字楼市场单季净吸纳量录得6.7万平 要意义。 •季反映内，出琶了洲区和位珠战江略新优城势录及得降数租宗策瞩略目对交促易成达交成易，的这重 •市录得场1平7.均7%空，置环率比自降2幅02为1年1.第0个二百季分度点以。来首降，年末 民币每平方米每月144.8元。 •截数环至、季同末比，广分州别甲再级降写1.4字%楼及传4.统0%核，心平商均务租区金租录金得指人 “的共经同业努主力与，其广他州各写方字市楼场空参置与率者自然2，0未21来年一第年二，季写度字以楼来招首商降压。力诚料的影因百响万而平再方度米增量大级。”拟入市供应 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 alvin.lau@savills.com.cn 商业楼宇部 高华南区级董事 SamLai +862036654830 sam.lai@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 来源第一太平戴维斯研究部 宏观经济与市场综述 图201：9至广州20甲23级写字楼供应量、净吸纳量及空置率, 80 24% 70 21% 60 18% 50 15% 40 12% 30 9% 20 6% 10 3% 0 0% 20192020202120222023 2023年，广州经济稳步复苏。根据广州 市统计局数据，本年，全市地区生产总值为3.04万亿元，同比增长4.6%。其中，第三产业增加值同比增长5.3%，至2.23万亿元。尽管与北京、上海、深圳同期5.2%、5.0%、6.0%的经济增速相较，广州经济犹有较大增长空间，但本地写字楼物业市场，特别是租赁市场方面，仍展现出些许改善迹象。年底，得益于部分写字楼租户年终企业房地产需求释放的推动，以及更重要的是，多数业主所提供租金优惠的刺激，全市平均空置率呈下降趋势。 供应与需求 2023年第四季度，广州传统核心商务区 方米，较过去十年年均水平低15.2%。尽管如此，受第四季度无新增供应及年底所达成的租赁成交的共同推动，全市平均空置率自2021年第二季度以来首次下降，年末录得17.7%，环比降幅为1.0个百分点。第四季度，搬迁在市场整体办公租赁活动中占据最大份额，季内所达成的交易中，超过83.4%的成交涉及企业搬迁，而全年搬迁类别的成交占比也高达54.4%。这也再度证实了当前大多数企业租户在办公租赁环节仍着重于采取降本增效的策略。 租金 在当前的宏观经济环境下，面对仍然疲 弱的租赁需求和持续的招商压力，大多数业主仍选择以价换量的租赁策略。事 无新增供应入市。截至年底，传统核心实证明，在提升资产运营表现方面，这 图2：各区域空置率表现，Q1/2019至Q4/2023 30% 25% 20% 15% 10% 5% Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 0% 20192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 图3：广州甲级写字楼租金指数,Q1/2019至Q4/2023 145 140 135 Q1/2008=100 130 125 120 115 110 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 Q4 105 商务区总存量仍为694.6万平方米，但较2022年扩张10.8%，市场需要更多新增需求助力存量去化。 季内，金融、零售与贸易、专业服务、消费者服务、TMT等行业所达成的一系列租赁成交推动季度净吸纳量回升至6.7万平方米。其中，琶洲和珠江新城两子市场表现较为瞩目，片区内达成了若干宗瞩目交易，这不仅反映了区位战略优势的重要性，也一定程度上印证了租金优惠策略对促成交易的重要意义。前述瞩目租赁成交包括：易方达基金在粤海金融中心租赁21,000平方米，九毛九在保利中悦广场承租10,000平方米，若羽臣在欢聚大厦租赁6,600平方米。全年来看，市场年度净吸纳量录得29.0万平 表1：主要租赁成交案例，Q4/2023 也是较为行之有效的方法。但在另一方面，这也致使广州甲级写字楼传统核心商务区租金指数环、同比分别再降1.4%及4.0%，季末平均租金录得人民币每平方米每月144.8元。 展望 根据广州市政府工作报告，2024年广州 租户 行业 项目 子市场 租赁面积 (平方米) 易方达基金 金融 粤海金融中心 珠江新城 21,000 九毛九 消费者服务 保利中悦广场 琶洲 10,000 若羽臣 零售与贸易 欢聚大厦 琶洲 6,600 地区生产总值预期增速不低于5%，这将为本地写字楼市场的平稳发展注入希望。尽管如此，市场预计于2024年迎来百万平方米量级的新增供应，且如若拟入市项目均可如期交付，市场总存量将同比扩张逾15%，并突破800万平方米，业主在项目招商/运维层面仍预计承压。 来源第一太平戴维斯研究部 20192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部