广州写字楼 2023年第一季度

广州-2023年4月 MARKETIN MINUTES SavillsResearch 写字楼 全租市赁季度情净吸绪纳量改环比善增长23.9%。 681.3万平方米。 •市20场23带年来第2一0.季8万度平，共方米四供个应新项面目积交，推付动入总市存，合量计升为至 23.9%，至4.8万平方米。 •交季易内，转租化户率逐明步显重增启长办，公全市租季赁寻度访净活吸动纳，量看环盘比量增、长 末录得18.1%。 •率截至环比季上末，升受1.新9个增百供分应点的、主同要比影上响升，6全.3市个平百均分空点置，季 •劲大，型T金M融T和机健构康在医传疗统行核业心的商需务求区亦的较扩为张活需跃求。保持强 幅已收窄0.6个百分点，至0.5%。 •行尽管趋全势，市至平人均民租币金每延平续方了米自每20月1194年9第.5元一，季但度环起比的降下 因此加剧，写字楼物业资产表现预计倾软。 •4第6二.2季万度平，方预米计新有增七供个应新。项短目期入内市，，租合赁计市为场市竞场争带将来 “表现防的疫改政善策奠的定优了化良为好写基字础楼，市这场在交易第转一化季率度的租提赁高情上绪得、看以盘体量、 现。” 谢靖宇，第一太平戴维斯研究部 第如需一了太解平更多戴资维讯，斯 请联系 市场研究部 高中国级区董事 JamesMacdonald +862163916688 james.macdonald@savills.com.cn 董华南事区 CarlbyXie +862036654874 carlby.xie@savills.com.cn 中央管理层 董广州事总经理 AlvinLau +862036654888 alvin.lau@savills.com.cn 商业楼宇部 高华南级区董事 SamLai +862036654830 sam.lai@savills.com.cn 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有700多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 写字楼 来源第一太平戴维斯研究部 供应 图201：8至广Q州1甲/2级02写3字楼供应量、净吸纳量及空置率, 60 24% 50 20% 40 16% 30 12% 20 8% 10 4% 0 0% 20182019202020212022Q1/2023 2023年第一季度，共四个新项目交付入 市，合计为市场带来20.8万平方米供应面积。季末，全市总存量环比扩张3.2%，至681.3万平方米。 需求 季内，市场显现复苏迹象。年初以来，租 户逐步重启办公租赁寻访活动，市场租赁情绪、看盘量、交易转化率均较此前数季明显增长。因此，全市季度净吸纳量环比增长23.9%，至4.8万平方米。尽管如此，本季仍有部分公司出于成本节约考量而缩减办公租赁面积。此外，因2022年疫情反复对部分企业运营的负面影响在2023年凸显，部分公司选择终止 至人民币每平方米每月149.5元，但得益于本地经济和写字楼租赁活动回归正轨，大部分存量物业的租金保持相对稳定，全市租金指数环比降幅收窄0.6个百分点，至0.5%。 投资 本季，投资市场氛围有所改善，对大湾区 有投资需求的资本和有投资授权的投资者开始重审广州的投资机会，尽管其投资策略和标的选择仍然保持谨慎。在当前的经济和市场环境下，具有避险和稳定收益的投资机会仍受到投资者青睐。但整体而言，与疫情前甚至2021年市场情绪因疫情的有效防控而保持稳定时相较，当前投资市场信心依旧不足。考虑到 租约。在此之下，天河北季度净吸纳量转2023年新增供应的集中入市，市场将面 图2：各区域空置率表现，Q2/2018至Q1/2023 25% 20% 15% 10% 5% Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Q1 0% 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 图3：广州甲级写字楼租金指数,Q2/2018至Q1/2023 145 140 负（-1.1万平方米）。受上述因素及新增供应的共同影响，全市平均空置率环比上升1.9个百分点、同比上升6.3个百分点，季末录得18.1%。 本季度，包括银行、保险公司等在内的大型金融机构的租赁需求保持强劲，并对珠江新城、天河北等传统核心商务区的去化贡献颇多。例如，澳门国际银行本季在合景国际金融广场扩租，达信在万菱国际中心承租部分办公面积。同 时，TMT和健康医疗行业的租赁需求保持活跃，本季亦有瞩目成交达成。例如，蜜源科技在保利发展广场承租赁约3,000平方米，第一三共在星寰国际商业中心租赁了1,028平方米。 租金 2023年第一季度，尽管全市平均租金延续了自2019年第一季度起的下行趋势， 临去化压力，写字楼物业资产表现将继续承压，投资者应适时重新评估其投资策略及投资工具的选择标准。 展望 根据《广州市政府工作报告》，2023年广 州经济增长预期目标将达6%以上。此外，政府将持续发力吸引投资，并继续推动战略新兴产业发展，如信息技术，新能源汽车、生物医药与健康产业等。宏观层面而言，这将利好本地写字楼市场的持续恢复，并为市场注入更多租赁和投资需求，进而提振市场情绪。尽管如此，第二季度预计有七个新项目入市，合计为市场带来46.2万平方米新增供应，因而短期内新旧物业间的租赁竞争仍将加剧，写字楼物业资产表现预计倾软。 135 Q1/2008=100 130 125 120 115 110 105 Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 Q1 201820192020202120222023 来源第一太平戴维斯研究部 表1：主要租赁成交案例，Q1/2023 租户 行业 项目 子市场 租赁面积 (平方米) 达信 金融 万菱国际中心 天河北 1,519 澳门国际银行 金融 合景国际场金融广 珠江新城 1,300 来源第一太平戴维斯研究部