2023年10月房地产数据点评：销售同比改善验证基数效应，期待需求端政策继续发力

2023年10月房地产数据点评 销售同比改善验证基数效应，期待需求端政策继续发力 超配 行业研究·行业快评房地产投资评级：超配（维持评级） 证券分析师： 任鹤 010-88005315 renhe@guosen.com.cn 执证编码：S0980520040006 证券分析师： 王粤雷 0755-81981019 wangyuelei@guosen.com.cn 执证编码：S0980520030001 证券分析师： 王静 021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 执证编码：S0980522100002 事项： 2023年10月收官，房企销售拿地百强榜单、30城商品房成交、300城住宅用地成交等数据均已出炉。 国信地产观点：1）10月地产销售环比微升，单月同比有所改善，房企和城市间的结构性差异较为明显。2）10月百强房企拿地积极，主要受热点城市土地供应节奏的影响，在城市维度土地市场表现依旧较弱。 3）投资建议：今年三季度以来，自上而下已出台了多项地产放松政策，但楼市表现不及预期，房企信用危机仍在发酵。在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调等。即使不考虑后续政策，2022年四季度基数在剔除季节效应之后是3年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善，10月数据已初步验证。如此，地产板块在Q4将迎来数据和政策的共振，建议积极布局个股端，核心推荐华润置地、中国海外发展、越秀地产。4）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 10月地产销售环比微升，单月同比有所改善，房企和城市间的结构性差异较为明显 从房企维度看，10月百强房企销售额累计降幅持续扩大，且结构性差异明显。2023年1-10月，百强房企累计全口径销售额51003亿元，同比-14%，降幅较1-9月扩大了2个百分点。其中，在可比口径下未出险房企合计销售额累计同比为-2%，而已出险房企为-44%。10月单月，百强房企销售额4437亿元，环比+0.4%，单月同比-28%，降幅较9月收窄2个百分点，略有改善。Top20房企1-10月销售累计同比均较1-9月下滑。普遍来看，国央企的累计销售额同比表现相对于混合制房企及民营房企明显较好。 从城市维度看，30城商品房成交面积同比降幅显著收窄，且高能级城市表现更好。2023年1-10月，30城商品房累计成交面积为11235万㎡，同比-7.6%，降幅较1-9月收窄了0.5个百分点。其中，一线、二线、三线城市的商品房累计成交面积同比分别为+2%、-9%、-14%。10月单月，30城商品房成交面积1020万㎡，环比+4%，单月同比-2%，降幅较9月足足收窄了20个百分点。 虽然三季度以来，高层对地产表态进一步软化，而且陆续出台了一线城市全面“认房不认贷”、广深房贷利率下调、多个强二线城市取消限购等重磅政策，但截至目前效果欠佳，潜在购房者的观望情绪仍较重。我们认为，当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑，后续政策有望继续放松。叠加低基数效应，四季度销售同比将明显提振，10月数据已经初步验证。 图1：百强房企单月销售额及当年累计同比图2：百强房企单月销售额同比 资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理 图3：Top20房企2023年1-10月累计销售额及累计同比 资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理 图4：30城商品房单月成交面积及当年累计同比图5：30城商品房单月成交面积同比 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 10月百强房企拿地积极，主要受热点城市土地供应节奏的影响，在城市维度土地市场表现依旧较弱 从房企维度看，2023年1-10月，百强房企权益拿地额10107亿元，同比-10%，较1-9月收窄8个百分点。 2023年10月单月，百强房企拿地额1508亿元，环比+112%，同比+101%，而9月同比仅为-57%。土地市场的靓眼表现主要受热点城市土地供应节奏以及去年同期基数的影响，10月北京、上海、南京、广州等城市均有高总价地块出让，且头部央国企积极拿地。实际百强房企拿地额1-10月累计同比与1-8月基本持平。 从城市维度看，根据中指研究院数据，2023年1-10月，300城住宅用地成交建面为25964万㎡，同比-35%，降幅较1-9月扩大2个百分点。2023年10月，300城住宅用地单月成交建面3428万㎡，环比+21%，同比 -46%，成交规模仍处于历年较低水平；当月300城住宅用地成交溢价率3.7%，继续走低。 图6：百强房企单月拿地金额及当年累计同比图7：百强房企单月拿地金额同比 资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 图8：300城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图9：300城住宅用地单月成交面积同比 资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 投资建议： 今年三季度以来，自上而下已出台了多项地产放松政策，但楼市表现不及预期，房企信用危机仍在发酵。在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调等。即使不考虑后续政策，2022年四季度基数在剔除季节效应之后是3年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善，10月数据已初步验证。如此，地产板块在Q4将迎来数据和政策的共振，建议积极布局。个股端核心推荐华润置地、中国海外发展、越秀地产。 风险提示： ①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 相关研究报告： 《房地产行业2023年11月投资策略-看好基本面修复与政策共振行情》——2023-10-30 《数据背后的地产基建图景（三）-地产基本面拐点尚未出现，基建投资增速企稳可期》——2023-10-25 《统计局9月房地产数据点评-基本面拐点尚未出现，但Q4数据与政策共振可期》——2023-10-20 《2023年9月房地产数据点评-“金九”成色不足，期待更重磅政策》——2023-10-10 《房地产行业专题-长三角区域研究（二）：上海分区域楼市解析》——2023-09-25 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 投资评级标准 类别 级别 说明 报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。 股票投资评级 买入 股价表现优于市场代表性指数20%以上 增持 股价表现优于市场代表性指数10%-20%之间 中性 股价表现介于市场代表性指数±10%之间 卖出 股价表现弱于市场代表性指数10%以上 行业投资评级 超配 行业指数表现优于市场代表性指数10%以上 中性 行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间 低配 行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳 深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海 上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京 北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032