统计局12月房地产数据点评：地产基本面表现较弱，需求端政策持续发力

事项： 统计局公布2023年房地产投资和销售数据。2023年，商品房销售额116622亿元，同比-6.5%；商品房销售面积111735万㎡，同比-8.5%；房地产开发投资110913亿元，同比-9.6%；房屋新开工面积95376万㎡，同比-20.4%；房屋竣工面积99831万㎡，同比+17.0%。 国信地产观点：1）商品房销售持续承压，2021-2023年复合增速约-20%。2）房地产开发投资和房企到位资金单月降幅扩大，但2023全年降幅均较上年收窄。3）2023全年新开工面积较2021年腰斩，但竣工面积仍与2021年持平。4）投资建议：2023全年地产基本面表现较弱，但需求端政策持续发力，如能打通居民置换链条，新房市场量价有望企稳，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时，在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。个股端推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。5）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 商品房销售持续承压，2021-2023年复合增速约-20% 2023年，商品房销售额11.7万亿元，较2021年最高点18.2万亿元下降36%，已大致回到2016年的水平，同比-6.5%，2021-2023年复合增速为-20%；商品房销售面积11.2亿㎡，较2021年最高点17.9亿㎡下降38%，已大致回到2012年的水平，同比-8.5%，2021-2023年复合增速为-21%。 2023年12月单月，商品房销售额11304亿元，环比+39%，同比-17%，降幅较11月扩大了8.5个百分点； 销售面积11226万㎡，环比+42%，同比-13%，降幅较11月扩大了2.5个百分点；销售均价为10069元/㎡，环比-2%，同比-5%。 楼市冰冻三尺非一日之寒，等待春意需有耐心。2023年12月，北京、上海优化普宅认定标准及个人住房贷款政策，极大利好刚需客群，从底部盘活置换链条。2024年1月，上海远郊青浦区和奉贤区又陆续针对人才放松限购。一线城市的楼市政策向来具有风向标意义，需求端政策持续发力，楼市复苏值得期待。 图1：商品房销售额累计同比 图2：商品房销售面积累计同比 图3：历年商品房销售额及同比 图4：历年商品房销售面积及同比 图5：商品房销售面积单月同比 图6：商品房单月销售均价（单位：元/㎡） 房地产开发投资和房企到位资金单月降幅扩大，但2023全年降幅均较上年收窄 2023年，房地产开发投资为11.1万亿元，较2021年最高点14.8万亿元下降25%，已大致回到2017年的水平，同比-9.6%，2021-2023年复合增速为-13%；房企到位资金为12.7万亿元，较2021年最高点20.1万亿元下降37%，已大致回到2015年的水平，同比-13.5%，2021-2023年复合增速为-20%。 2023年12月单月，房地产开发投资6868亿元，环比-16%，同比-13%，降幅较11月扩大了2个百分点； 房企到位资金10415亿元，环比+7%，同比-16%，降幅较11月扩大了7个百分点。 图7：房地产开发投资累计同比 图8：房企到位资金累计同比 图9：历年房地产开发投资额及同比 图10：历年房企到位资金及同比 图11：房地产开发投资单月同比 图12：房企到位资金单月同比 2023全年新开工面积较2021年腰斩，但竣工面积仍与2021年持平 2023年，房屋新开工面积9.5亿㎡，较2021年的19.9亿㎡下降52%，已大致回到2007年的水平，同比-20.4%，2021-2023年复合增速为-31%；房屋竣工面积10.0亿㎡，与2021年10.1亿㎡持平，同比+17.0%，2021-2023年复合增速为-1%。 2023年12月单月，房屋新开工面积7920万㎡，环比-4%，同比-10%，降幅较11月扩大了15个百分点； 竣工面积34594万㎡，环比+243%，同比+15%，涨幅较11月扩大了3个百分点。 图13：新开工面积累计同比 图14：竣工面积累计同比 图15：历年房屋新开工面积及同比 图16：历年房屋竣工面积及同比 图17：新开工面积单月同比 图18：竣工面积单月同比 投资建议： 2023全年地产基本面表现较弱，但需求端政策持续发力，如能打通居民置换链条，新房市场量价有望企稳，土储质量优、投资强度稳定的优质房企将显著受益于楼市热度的边际改善。同时，在未来一年高土储和低库存的图景下，开工势能较大，“城改+保障房建设”将释放大量高价值地块，有能力且有资源的地方型国企将持续受益。结合当前城投拿地比例，代建龙头企业未来也将大有可为。个股端推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、绿城管理控股。 风险提示： 1、政策落地效果及后续推出强度不及预期；2、外部环境变化等致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明