7月国家统计局房地产数据点评：高基数下销售同比下行，开竣工端持续分歧

事件：8月15日，国家统计局发布2023年1-7月全国房地产市场基本情况。 累计销售同比增速进一步回落，单月销售表现略有修复：1-7月全国商品房销售金额为7.05万亿元，同比-1.5%，增速由正转负，较上月降低2.6pct； 其中住宅累计销售金额6.32万亿元，同比+0.7%，增速较上月收窄3.0pct。1-7月销售面积为6.66亿方，同比-6.5%，降幅较上月扩大1.2pct；其中住宅累计销售面积为5.76亿方，同比-4.3%，降幅较上月扩大1.5pct。从单月数据来看，7月单月销售金额为0.74万亿元，同比-19.3%，降幅基本与上月持平；其中住宅单月销售金额为0.65万亿元，同比-19.5%，降幅亦与上月持平。7月单月销售面积为0.70亿方，同比-15.5%，降幅较上月收窄2.7pct；其中住宅销售面积为0.60亿方，同比-15.5%，降幅较上月收窄2.5pct。总体来看，1-7月累计销售数据进一步下行，7月单月销售表现略有修复。分地区来看，累计销售额除东部地区同比+3.0%外，其他地区同比均下滑，分别为中部地区同比-9.5%，西部地区同比-6.4%，东北地区同比-6.9%，东部地区表现相对较优；单月销售额同比均下滑，分别为东部地区同比-22.4%，中部地区同比-13.9%，西部地区同比-9.5%，东北地区同比-38.2%。7月销售表现进一步下行，主要原因可能在于：积压的销售需求在一季度集中释放之后，市场回归理性，而目前并无明显房价上涨预期可以改变购房者的观望情绪。 开发投资仍承压，开竣工端持续分歧：1-7月房地产开发投资累计完成额6.77万亿元，同比-8.5%，跌幅较上月略微扩大0.6pct；其中住宅开发投资累计完成额5.15万亿元，同比-7.6%，跌幅较上月略微扩大0.3pct。分地区看，东部地区累计同比-3.2%，中部地区累计同比-8.2%，西部地区累计同比-20.1%，东北地区累计同比-25.5%，东部地区同比表现相对较优。新开工方面，1-7月累计新开工面积同比下跌24.5%，其中住宅新开工面积同比下跌25.0%，跌幅与上月基本持平，本月无明显恶化。整体而言，开工端的表现仍然较为低迷，主要原因可能在于房企基于对资金安全性的考量，在销售去化确定性有待验证阶段，开工意愿并不强烈。施工端表现同样较弱，1-7月累计施工面积同比-6.8%，其中住宅施工面积累计同比-7.1%，跌幅均较上月略微扩大0.2pct。在竣工端，1-7月累计竣工面积同比+20.5%，增速较上月扩大1.5pct。 房企资金面表现较弱，到位资金同比降幅进一步扩大：1-7月房地产企业到位资金7.82万亿元，同比-11.2%，降幅较上月扩大1.4pct。细分来源来看，国内贷款0.97万亿元，同比-11.5%；自筹资金2.39万亿元，同比-23.0%；定金及预收款2.73万亿元，同比-3.8%；个人按揭贷款1.40万亿元，同比-1.0%。 投资建议：从销售数据来看，1-7月累计销售同比增速进一步放缓，7月单月销售表现较6月略有修复。而由于销售的不确定性，房企在投资端也相对谨的推动，竣工面积仍能保持同比上涨。7月中央政治局会议后，各地陆续发布优化政策以促进房地产市场平稳发展，我们认为，在销售未能持续企稳之前，仍会有城市有望持续跟进政策优化，而高能级的城市销售复苏或将先于低能级城市。建议关注前期在核心区域提前布局的房企，如：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等