房地产行业2022年10月报：融资端政策指导发力，销售端低迷仍待改善

|研究院•零售信贷部 2022年11月24日 房地产2022年10月报—— 融资端政策指导发力，销售端低迷仍待改善 ■政策全面性支持房地产融资，新一轮大型房企信用风险暴露压力将有所缓解。11月房企金融端放松政策组合拳频出，从“第二支箭”对房企债券支持、“十六条”全面救助地产到“保函置换预售监管资金”释放销售回款流动性。全 面支持房企资金，释放积极“稳地产、防风险”信号。政策对象从此前的“保交楼保项目”扩展到“保优质房企”，我们认为新一轮大型房企信用风险暴露压力有所缓解。销售端，热点城市因城施策再度放松调整，11月核心城市北京、杭州、成都、西安开启新一轮放松政策，涉及改善性住房需求。 ■销售低位震荡，房价持续下探。10月单月销售同比降幅再度扩大，单月商品房销售面积同比为-23.2%，1-10月商品房销售面积同比为-22.3%。与我们9月报中预期一致，“930”需求端呵护政策组合拳提振作用非常有限。在当前疫情反复，居民收入预期下降，房价下跌背景下，居民购房信心持续不足。本轮下跌周期将在底部维持更久时间，年内难以看到明显修复，市场何时回暖还需持续关注房地产政策变化、疫情状况以及经济预期。房价方面，10月房价跌幅进一步下探，年内或持续承压。 ■土地市场单月成交同比转正，国央企拿地放缓、城投持续“托底”。10月土地成交建面与出让金同比分别为13.6%、14.0%，单月同比转正。不过，我们也难言土地市场回暖。一方面，10月溢价率指标再创新低，仅为2.2%。另一方面，央国企拿地放缓、城投持续入场“托底”，超九成50强房企10月并未拿地投资。值得关注的是，在土地市场持续低迷下，多城增加集中供地批次数量或退出集中供地模式，房企低积极性情况下政策出现明显松动。 ■新开工持续低迷，开发投资降幅进一步扩大。10月新开工面积同比为-35.1%，降幅收窄但绝对规模为2009年10月以来最差表现。竣工单月降幅维持个位数，随着各地“保交楼”政策的逐渐落地有所企稳，呈现修复状态。开发投资额方面，10月全国房地产开发投资额单月同比-16.0%，1-10月累计同比-8.8%，拿地与新开工与持续低迷，而“保交楼”下的竣工回暖难以支撑整体改善，开发投资增速再度下探。展望来看，我们维持今年房地产开发投资的预期增速为-7.3%。近期政策组合拳虽全面支持房企融资，但仍然较难拉动投资。融资资金到位后房企要优先恢复正常运转，再拿地投资，投资恢复仍待时日。 杨侦誉招商银行研究院行业研究员 ：0755-82947832 ：sunyzy@cmbchina.com 邱国锋零售信贷部 信贷政策制度岗 ：0755-83638202 ：qiuguofeng@cmbchina.com 相关研究报告 《房地产2022年9月报——三季度边际修复有限，四季度或仍处于底部盘整阶段》2022.10.27 《房地产2022年8月报——市场持续磨底，能否回稳还看“用好用足”工具箱》2022.09.27 《房地产2022年7月报——“稳地产”尚存压力，市场信心亟待 修复》2022.07.25 《房地产2022年6月报——市场边际回暖明显，但行业尚未趋 势性好转》2022.07.25感谢实习生许琦冰对本文的贡献 目录 1.政策环境：全面性支持房地产融资，热点城市因城施策再度放松调整1 1.1总体基调：金融十六条全面救助地产行业，释放积极的“稳地产、防风险”信号1 1.1.2销售端政策：首套房贷款利率进一步下行，热点城市因城施策再度放松3 1.2.1按揭贷款：新增居民中长期贷款再度走弱，多数城市房贷利率降至历史低位3 1.2.2地方因城施策：核心城市开启新一轮放松政策，涉及改善性住房需求4 1.3房企端政策：政策组合拳支持房企流动性，新一轮大型房企信用风险暴露压力将有所缓解5 2.成交市场：销售低位震荡，房价持续下探6 2.1销售：10月销售降幅再度扩大，市场景气度仍然较低6 2.2房价：房价跌幅进一步下探，年内或持续承压7 3.土地市场：单月成交同比转正，国央企拿地放缓、城投持续“托底”9 4.开发投资：新开工持续低迷，开发投资降幅进一步扩大9 4.1新开工、竣工：新开工绝对规模为历史低位，“保交楼”下竣工数据企稳9 4.2开发投资额：10月开发投资增速再度下探，房企到位资金持续承压10 图目录 图1：今年以来中央层面对房地产政策放松表述梳理3 图2：新增居民中长期贷款及同比增速3 图3：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期LPR4 图4：投向房地产业贷款余额及同比增速6 图5：房企境内债/信托/海外债发行及到期规模6 图6：全国商品房销售面积单月/累计同比7 图7：分区域商品房成交面积累计同比7 图8：70大中城市新建、二手住宅价格单月同比8 图9：70大中城市新建、二手住宅价格单月环比8 图10：70大中城市新建商品住宅价格单月同比8 图11：70大中城市新建商品住宅价格单月环比8 图12：70大中城市二手住宅价格单月同比8 图13：70大中城市二手住宅价格单月环比8 图14：全国土地成交建筑面积、出让金单月同比9 图15：全国土地溢价率与流拍率9 图16：施工、新开工、竣工面积累计同比10 图17：房地产开发投资额单月同比/累计同比11 图18：土地投资、建安投资累计同比11 图19：房地产开发资金来源累计同比11 表目录 表1：10月房地产主要指标趋势回顾1 附录 附录1本轮因城施策放松政策汇总（截至2022.11.20）12 与我们9月报中预期一致，进入四季度销售仍在低位徘徊。10月房地产销售面积同比跌幅再度下探，70大中城市房价也延续下跌趋势，“930”自上而下政策组合拳效果并不显著，市场景气度仍然低迷。随着销售的持续低迷及融资端的持续收紧，房企流动性压力再度加大，土地市场已经较难看到房企身影，城投平台持续“托底”。11月房企融资端组合拳频出，政策对象从“保交楼保项目”扩展到“保优质房企”，明确释放出“稳地产、防风险”信号。展望来看，销售投资下行趋势年内仍难以扭转。不过，在政策支持下部分未出险房企流动性紧张状况或将有所缓解，房企风险再度大幅蔓延概率下降。房地产10月主要指标趋势具体如下： 表1：10月房地产主要指标趋势回顾 类别 10月趋势 1-10月趋势 10月 单月同比 1-10月 累计同比 是否符合市场预期 2022年预判 政策环境 总体基调 宽松 持续宽松 - 符合 延续宽松 需求端 符合 供给端 符合 成交市场 商品房销售面积 下跌 底部震荡 -23.2% -22.3% 符合 维持-19.7% 70大中城市房价 下跌 持续下跌 - 符合 - 土地市场 土地成交建面 底部修复 6月筑底缓慢回升 13.6% -30.7% 符合 - 土地�让金 底部修复 6月筑底缓慢回升 14.0% -33.8% 符合 - 开发投资 新开工面积 大幅下跌 持续下跌 -35.1% -37.8% 符合 维持-32.7% 竣工面积 下跌 7月筑底回升 -9.4% -18.7% 符合 下调-12% 施工面积 下跌 持续下跌 - -5.7% 符合 维持-5.7% 房地产开发投资额 下跌 持续下跌 -16.0% -8.8% 符合 维持-7.3% 资料来源：招商银行研究院 1.政策环境：全面性支持房地产融资，热点城市因城施策再度放松调整 1.1总体基调：金融十六条全面救助地产行业，释放积极的“稳地产、防风险”信号 “930”之后，中央对房地产的政策基调有了明显的变化。与此前“强监管纠偏”微幅调整、“稳增长呵护”政策博弈不同，政策“自上而下”全力提振地产。11月短时间内，中央多部委连续出台“金融16条”、“预售资金监管保函”政策组合拳，对房企资金形成全面支持。截至目前，在需求端仍然坚持“房住不炒、托而不举”的原则，在金融端政策组合拳信号积极，且明确释放出“稳地产、防风险”信号。具体来看本月政策变化： 11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《十六条》），包含有关房地产融资、 “保交楼”、金融管理政策、个人住房金融权益、租赁住房融资支持等十六条房地产行业的支持政策。《十六条》是今年下半年中央政治局会议首提稳地产后，金融条线出台的全面性地产救助政策文件。其政策对象、工具箱的范围明显扩展，政策实施的操作性明显增强。 政策对象方面，从此前的“保交楼保项目”扩展到“保优质房企”，同时兼顾产业链的建筑企业。政策首条“稳定房地产开发贷款投放”中，首次强调加强国企、民企一视同仁，引导对优质民企的信贷投放。政策工具方面，进一步指导开发贷款、债券融资发力，并首提稳信托，全面支持房地产融资。同时指导开发贷款、信托贷款合理展期，缓解近期新一轮大型房企风险暴露压力。 《十六条》适度调整金融机构管理政策，赋予更多操作空间促效果落地。积极推进“保交楼”工作，重点对商业银行参与配套资金的额度、还款、风险、问责等实施环节赋予宽松条件。另外，首提“延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排”。贷款集中度监管是2018年房地产降杠杆调控以来最为实质性的管控措施，本次明文延长其过渡期安排，体现了当前特殊时期上层监管可能希望金融机构在“稳地产防风险”中适度向前站位。此外，《十六条》同时提到对居民住房金融合法权益的保证、住房租赁金融的支持政策，相关政策提法变化不大，均为持续推进的政策。 11月14日，银保监会、住建部、央行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，旨在合理盘活房企预售监管资金，进一步改善房企流动性，有助于推动“保交楼”。通知设定“保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%”的上限，同时，规定保函置换资金“优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等”。在支持对象上，提到商业银行应该与“经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务”。此前已有多地提出保函可置换预售资金监管，各地可替代的比例上限不同，且部分区域未披露政策细节。虽然房企在部分城市面临替换比例下调的可能，如武汉（替换比例95%）、珠海（高信用等级90%-95%）等。不过此次监管部门对商业银行落实政策给予实操性细节规定，有利于在全国范围内推广落实，给房企提供流动性支持的同时可持续推动“保交付”。 图1：今年以来中央层面对房地产政策放松表述梳理 资料来源：招商银行研究院 1.1.2销售端政策：首套房贷款利率进一步下行，热点城市因城施策再度放松 1.2.1按揭贷款：新增居民中长期贷款再度走弱，多数城市房贷利率降至历史低位 新增居民中长期贷款明显再度走弱。10月居民中长期贷款新增332亿元，环比少增3124亿元，同比少增3889亿元。10月份新增居民中长期贷款是除今年2月、4月负增长月份以外，新增最少的月份。居民中长期贷款已连续11个月同比少增，显示居民受房价下跌、疫情反复、收入预期减少影响，处于持续缩表阶段，未来信用扩张恢复难度较大，房地产销售修复难度仍然较高。 图2：新增居民中长期贷款及同比增速 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 -1000 80% 30% -20% -70% 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 -120% 金融机构:新增人民币贷款:居民户:中长期:当月值同比 资料来源：wind，招商银行研究院；注：2021年为两年平均增速 11月首套房利率创历史新低，二套房利率持平。根据贝壳研究院的监测， 11月重点城市新增首套房贷款利率为4.09%、二套房贷款利率为4.91%，首套房较上月回落3个基点，二套