统计局2024年1-11月房地产数据点评：11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续

统计局2024年1-11月房地产数据点评 11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续 优于大市 行业研究·行业快评房地产投资评级：优于大市（维持） 证券分析师： 任鹤 010-88005315 renhe@guosen.com.cn 执证编码：S0980520040006 证券分析师： 王粤雷 0755-81981019 wangyuelei@guosen.com.cn 执证编码：S0980520030001 证券分析师： 王静 021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 执证编码：S0980522100002 事项： 统计局公布2024年1-11月房地产投资和销售数据。2024年1-11月，房地产开发投资93634亿元，同比 -10.4%；房屋新开工面积67308万㎡，同比-23.0%；房屋竣工面积48152万㎡，同比-26.2%；新建商品房 销售面积86118万㎡，同比-14.3%；新建商品房销售额85125亿元，同比-19.2%；房地产开发企业到位资 金96575亿元，同比-18.0%。 国信地产观点：1）11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续。2）房价同比跌幅收窄，二手房价修复表现优于新房，一线城市率先止跌企稳。3）开发投资累计降幅扩大，房企到位资金降幅持续收窄4）开竣工降幅均扩大，单月同比波动较大。5）投资建议：需求端利好政策效果延续，11月商品房销售量价持续改善，但地产开发投资尚未好转。房价决定中期趋势、博弈带来短期波段，后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。个股端，持续推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 11月单月销售同比转正，需求端利好政策效果延续 2024年1-11月，商品房销售额85125亿元，同比-19.2%，降幅较1-10月收窄了1.7个百分点；11月单 月，商品房销售额同比+1.0%，较10月提升了2.0个百分点，自2023年6月以来首次为正。 2024年1-11月，商品房销售面积86118万㎡，同比-14.3%，降幅较1-10月收窄了1.5个百分点；11月 单月，商品房销售面积同比+3.2%，较10月提升了4.8个百分点，同样是17个月以来首次为正。 观察相对历史同期的销售规模，11月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的57%和52%，较9-10月高点有所回落，但仍好于7-8月谷底水平，9月以来出台的需求端利好政策效果仍然延续。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 房价同比跌幅收窄，二手房价修复表现优于新房，一线城市率先止跌企稳 2024年1-11月，全国商品房销售均价9885元/㎡，同比-5.7%，降幅较1-10月收窄了0.3个百分点；11 月单月，商品房销售均价10101元/㎡，环比-3.2%，同比-2.2%，较10月下降了2.8个百分点。 从城市维度看，2024年11月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-6.1%，降幅较10月收窄了0.1个百分点，环比-0.2%，降幅较10月收窄了0.3个百分点，尤其一线城市环比为0%，14个月来首次止跌；70个大中城市二手住宅销售价格同比-8.5%，降幅较10月收窄了0.4个百分点，环比-0.3%，降幅较10月 收窄了0.2个百分点，尤其一线城市环比+0.4%，连续2个月为正。二手住宅销售价格修复情况好于新房。 图7：商品房销售均价累计同比图8：商品房销售均价单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比图10：分城市能级新建商品住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图11：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比图12：分城市能级新建商品住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图13：70个大中城市二手住宅销售价格同比图14：分城市能级二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图15：70个大中城市二手住宅销售价格环比图16：分城市能级二手住宅销售价格环比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 开发投资累计降幅扩大，房企到位资金降幅持续收窄 2024年1-11月，房地产开发投资额93634亿元，同比-10.4%，降幅较1-10月扩大了0.1个百分点。11 月单月，房地产开发投资额同比-11.6%，降幅较10月收窄了0.8个百分点。 2024年1-11月，房企到位资金96575亿元，同比-18.0%，降幅较1-10月收窄了1.2个百分点；11月单 月，房企到位资金同比-4.8%，降幅较10月收窄了6.0个百分点。 拆解房企资金来源，2024年1-11月，国内贷款13476亿元，同比-6.2%；定金及预收款29624亿元，同比 -25.2%；个人按揭贷款13911亿元，同比-30.4%。销售回款持续改善，对房企资金的拖累逐步减轻。 观察相对历史同期的投融资规模，11月单月房地产开发投资额和房企到位资金分别相当于2019年同期的63%和61%，投资仍处于较低水平，但融资较前期低点持续改善。 图17：房地产开发投资累计同比图18：房地产开发投资单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图19：房企到位资金累计同比图20：房企到位资金单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图21：国内贷款占比vs销售回款占比图22：国内贷款拉动vs销售回款拉动 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图23：房地产开发投资与2019年同期相比图24：房企到位资金与2019年同期相比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 开竣工降幅均扩大，单月同比波动较大 2024年1-11月，房屋新开工面积67308万㎡，同比-23.0%，降幅较1-10月扩大了0.4个百分点；11月 单月，房屋新开工面积同比-26.8%，降幅较10月扩大了0.1个百分点。 2024年1-11月，房屋竣工面积48152万㎡，同比-26.2%，降幅较1-10月扩大了2.3个百分点；11月单 月，房屋竣工面积同比-38.8%，降幅较10月扩大了18.7个百分点。 观察相对历史同期的开竣工规模，11月单月房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的31%和64%，新开工规模仍处于较低水平，竣工作为滞后指标下行趋势确定。 图25：房屋新开工面积累计同比图26：房屋新开工面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图27：房屋竣工面积累计同比图28：房屋竣工面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图29：房屋新开工面积与2019年同期相比图30：房屋竣工面积与2019年同期相比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 投资建议： 需求端利好政策效果延续，11月商品房销售量价持续改善，但地产开发投资尚未好转。房价决定中期趋势、博弈带来短期波段，后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。个股端，持续推荐保利发展、中国海外发展、华润置地、越秀地产、贝壳-W。 风险提示： 政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 相关研究报告： 《数据背后的地产行业图景（三）-房价初现修复迹象，开发投资仍在低位》——2024-11-27 《统计局2024年1-10月房地产数据点评-销售量价边际改善，开发投资尚未好转》——2024-11-19 《房地产税收新政解读-减税让利居民和房企，有效活跃住房交易》——2024-11-14 《房地产行业2025年投资策略-消化超量库存的两种路径》——2024-11-11 《房地产行业2024年11月投资策略-10月楼市反弹明显，重点观察能否持续》——2024-10-31 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 投资评级标准 类别 级别 说明 报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。 股票投资评级 优于大市 股价表现优于市场代表性指数10%以上 中性 股价表现介于市场代表性指数±10%之间 弱于大市 股价表现弱于市场代表性指数10%以上 无评级 股价与市场代表性指数相比无明确观点 行业投资评级 优于大市 行业指数表现优于市场代表性指数10%以上 中性 行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间 弱于大市 行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能