2023年京津冀区域物流地产报告

物联云仓 数字研究完 WAREHOUSEINCLOUDDIGITALINSTITUT 2023年 京津冀区域物流地产市场报告 研究院研究及绘制 300公里 150公里承德 京津翼城市群 张家口环渤海心脏地带 50公里交通物流网络最为密集的区域之一 中国北方经济规模最大、最具活力的地区 沧州 石家庄 核心城市：北京、天津、石家庄 13 其他城市： 廊坊、保定、唐山、秦皇岛 邢台沧州、邯郸、邢台、衡水 张家口、承德 个城市 2023年京津冀区域物流地产市场报告2023.0950ycInc. 07 宏观背景 WAREHOUSEINCLOUD 2023年上半年京津翼区域宏观经济概览物联云仓 数字研究院 1.09亿人 4.92万亿元 1.60万亿元 2510.73亿元 人口 GDP 社会消费品零售总额 交通运输邮政仓储业 约占全国7.8% 约占全国8.3% 约占全国7.1% 增加值 人口单位：万人GDP单位：亿元社会消费品零售总额单位：亿元交通运输邮政仓储业增加值单位：亿元 天津，1363，12%天津，7842.8,16%天津，1946.9，12% 天津，461.6,18%北京，512.3,21% 北京，20621.3， 42% 北京，7005.4 北京，2184，20%44% 河北，7090.6，44% 河北，20778.9,42% 河北，7420,68%河北，1536.8,61% 数据来源；各省份/城市统计局，物联云仓数字研究院整理2023年京津冀区域物流地产市场报告2023.0950ycInc. 京津翼交通网络概况 十三五”时期A2022年高速公路通车里程（公里） 铁路公路 物联云仓 数据升究院完 京张高铁、京雄城际铁路、京哈高铁等开通运营 北京1196 天津1358 营业里程由8458公里增加到10933公里河北8326 合计10880 民航水运 北京大兴国际机场正式投运2022年港口货物吞吐量（亿吨） 机场群功能分工持续优化 ..... 天津6 河北13 合计19 物联云仓数据研究院研究及绘制2022.0450ycInc 京津翼国家物流枢纽情况 物联云仓 USEINCLOUD 数字研究院 城市国家物流枢纽类型 北京市 天津市港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型 唐山市港口型、生产服务型 石家庄市陆港型、生产服务型、商贸服务型 15个 国家物流枢纽 沧州市 邯郸市 保定市 港口型 生产服务型 陆港型、商贸服务型 4个 4 3个 秦皇岛市 港口型 港口型 生产服务型 商贸服务型 廊坊市 张家口市 邢台市衡水市 / 2个2个 空港型陆港型 数据来源；国家物流枢纽布局和建设规划，物联云仓数字研究院整理及绘制2023年京津冀区域物流地产市场报告2023.0950ycinc. 02 物流地产市场分析 市场概览重点城市 2.1市场概览 京津翼物流地产存量面积超1690万m 2023年Q3京津冀物流地产概况物联云仓 WAREHOUSEINCLOUD 数字研究院 占全国的11.31%1,690.8万m² 物流地产存量面积 约占全国物流地产11.31% 数据来源；物联云仓数字研究院 大津 京津冀区域 85.0万m² 新增供应面积 约占全国新增物流地产17.24% 126.9万m² 未来预计建成 约占全国预计建成物流地产25.73% 35.85元/m²月 平均租金 37.20% 空置率 高标仓分布不均，天津高标仓占比最高物联云仓数字研究院 WAREHOUSEINCLOUD 2023年Q3京津冀物流地产面积排名前四的城市 天津市923.0万m² 占京津冀总面积的54.56% 承德 张家口 廊坊市368.0万m² 占京津冀总面积的21.74% 保定廊坊天津 秦皇岛 唐山 北京市241.0万m² 占京津冀总面积的14.25% 石家庄市88.0万m² 石家庄沧州 衡水 邢台 占京津冀总面积的5.20%邯郸 数据来源：物联云仓数字研究院 新增供应面积环比上升，廊坊市为新增供应主力物联云仓数字研究完 WAREHOUSEINCLOUD 85.0万平方米 环比27.30%8起 2023年Q3京津冀新增供应面积2023年Q3京津翼冀新增供应起数 新增供应单位：万m廊坊市 ●北京张家 54.7口承德天津 密云区7.5万m 北京宝区9.1万m² 天津市15.8 石家庄 莫城区7.0万m 保定 石家庄 唐 廊坊天津 沧 秦皇滨海新区6.7万m 廊坊 北京市7.5衡 邢水三河市20.1万m 石家庄市7.0 台广阳区17.2万m² 大厂回族自治区10.5万m 郸邮安次区6.9万m 2023年Q3京津冀新增供应分布图 数据来源：物联云仓数字研究院2023年京津冀区域物流地产市场报告2023.0950ycInc. WAREHOUSEINCLOUD 土地供应呈增长趋势，主要集中在天津、石家庄物联云仓 数字码死究完 2023年京津翼区域部分重点城市国有建设工矿仓储用地供应计划 ■面积（公项）同比 1200.0500.00% 1100.0 450.00% 1000.0 400.00% 800.0 604.0 350.00% 300.00%. 600.0250.00% 200.00% 400.0 300.0150.00% 200.0 056.5 196.0 100.00% 0.0 0.00e115.38 0142.6550.00% 0.00% 天津市石家庄市北京市廊坊市 数据来源：物联云仓数字研究院 租金下降，空置率上升 物联云仓 WAREHOUSEINCLOUD 租金方面+空置率方面个 京津冀整体租金有所下降京津冀整体空置率有所上升 重点子市场中，北京租金小幅下降廊坊降幅较大主要受新增供应入市影响，空置率有所上升 2022-2023年Q3京津翼区域高标仓市场租金、空置率走势2023年Q3京津冀高标仓重点子市场平均租金/空置率表现 数字研究院 租金（元/平方米·月）空置率■租金（元／m月）空置率 4040%70100% 35%60 30%0E 90% 80% 25% 5070% 2020%40 70.23% 60% 50% 15%OE40% 29.70% 1010%20 40.74% %0E 5%20% 10 0%19.45%10% 2022202220232023-2023 -Q4(E) 00% 北京市天津市石家庄市廊坊市 数据来源：物联云仓数字研究院2023年京津冀区域物流地产市场报告2023.0950ycInc. 三季度净吸纳量相对较少物联云仓 WAREHOUSEINCLOUD 京津冀净吸纳量-25.2万m/整体市场去化压力较大，天津市场表现尤为明显 2023年Q3京津翼区域高标仓净吸纳量（万平方米）2023年Q3京津冀区域重点城市高标仓净吸纳量（万平方米） 数字研究院 1000 08-2 北京市天津市廊坊市石家庄市 -4 60 -6 40 -8 20-10 0-12 2022-Q12022-Q2032022-Q42023-072023-Q22023-Q3 -20 -40 -14 -16 81- -60 净吸纳量=本季度增量+上季度可租面积-本季度可租面积 数据来源：物联云仓数字研究院2023年京津冀区域物流地产市场报告2023.0950ycInc. 2.2重点城市：北京 北京：三季度有退租，再加上平谷和密云新增项目入市物联云仓 空置率上升 数字研究院 2022-2023年Q3北京高标仓平均租金及空置率表现 四租金（元/m月）空置率 70100% 60 80% 50 4060% 3040% 20 10 17.68%19.42%20% 9.60% 密云区 顺义区平谷区 013.11%0% 2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3 2023年Q3北京高标仓子市场平均租金及空置率表现 朝阳区通州区 ■租金（元/m月）●空置率 80%05 7044.97%43.57% 40% 60 50 4026.30% 30% 房山区 大兴区 3019.23%20% 20 10% 10 0.00%0% 顺义区大兴区房山区通州区平谷区密云区 数据来源：公开资料，物联云仓数字研究院2023年京津冀区域物流地产市场报告@2023.0950ycInc. 2.3重点城市：天津 天津：主要分布在武清区和滨海新区，滨海新区租金相对较高物联云仓数字码研究院完 JAREHOUSEINCLOUD 天2023年Q3天津高标仓平均租金及空置率情况 事■租金（元／m月）空置率 物40100% 流 蓟州区 OE80% 地60% 产20 分10 13.92% 18.31%20.95%23.47% 26.37%27.56%29.7% 40% 20% 宝区 布0% 2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3 情 况武清区 宁河区 2023年Q3天津子市场高标仓平均租金及空置率情况 北辰区■租金（元/m月）空置率 100% 90% 80%70% 37.66%60% 50% 40% 30% 20% 10% 3099.20% 静海区 西青区 东丽区 津南区 滨海新区 20 10 25.09%27.68%40.31% 21.72%229.45% 0 武清区滨海新区东丽区北辰区西青区津南区宝城区宁河区蓟州区静海区0% 数据来源：物联云仓数字研究院2023年京津冀区域物流地产市场报告@2023.0950ycInc. 天津：已形成7+10+2+N”的物流空间体系，未来新增供应物联云仓 数字研究院完 主要集中在滨海新区 USEINCLOUD 天津“7+10+2+N”的物流空间体系依托于空港和海港的天然优势，天津物流市场发展正在稳步发展，吸引了大量知名 物流开发商进驻天津市场 截至2023年三季度，天津市区域内高标物流仓储物业总存量面积达831万平方米 已经形成以海港、空港和陆路港为重点的各类物流集中发展区域，呈现 新州州河物流园 “7+10+2+N"的物流空间体系 武清电子商务物流园武满开发区保悦物流国 "7+10+2+N"物流空间体系 （7个国际物流园区，10个区域性物流园区，2个物流中心和N个城乡配送点） 新南仓特流园 西堤头陆路港铁路物流基地晟洁物流围7个国际物流园区10个区域性物流园区 宁河未来科技城商贺物流园 天津航空物流区天津航空物流区武清开发区保税物流园蓟州州河物流园 天津港集装箱物流天津保税物流园 天津出口加工区及开发区保税物流园东疆港保税物流园武清电子上午物流园宁河未来科技城商贸物流园 静海国际商贸物流园天津保税物流园 东疆港保税物流园 静海国际商贸物流园汉活物流园 康直电加工物流网 天津港集装箱物流园唐官屯加工物流区新南仓物流园 南港散货物流园天津出口加工区及开发区保税物流园宝纸商贸物流园太平镇海铁联运物流园 太平镇海铁联运物流园南港散货物流园2个物流中心 国际物流区西堤头陆路港铁路物流基地 区城生物流国区专业化物流中心（5个） 园区配套型物流中心（24个） 数据来源：公开资料，物联云仓数字研究院整理2023年京津冀区域物流地产市场报告2023.0950ycInc， 2.4重点城市：廊坊 廊坊：空置率高，租金下降严重，去化压力大物联云仓数字研究院 HOUSEINCLOUD 2023年Q3廊坊高标仓平均租金及空置率情况 廊 大厂回族 50 100% 40 80% 30 59.97% 68.52% 67.06% 56.56% 63.20% ?65.40% 70.23% 60% 坊三河市■租金（元／㎡·月）空置率 物流地 产2040% 分广阳区 1020% 00% 布固安县 安次区2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3 情2023年Q3廊坊市子市场高标仓租金及空置率表现 况 ■租金（元／m月）·空置率 霸州市40%EL8%06 口73.1%%08 79.7% OE 70% 60.4%60% 2065.8% 50% 40% 30% 1020% 10% 00%