2025年西南区域物流地产市场报告

西南区域物流地产市场报告总结

区域市场概况

• 政策环境：国家及西南区域政策均聚焦于物流降本增效、绿色化与专业化发展，推动物流体系现代化转型。
• 数据概览：截至2025年3月，西南区域非保税高标仓总存量约1893.3万平方米，四川（933.5万平方米）和重庆（597.0万平方米）合计占比超七成；新增总量10.8万平方米，占比不足1%；整体空置率9.31%，四川（8.03%）和贵州（7.02%）较低，重庆（10.38%）、云南（13.91%）和西藏（13.93%）较高。
• 城市存量：成渝双核驱动，成都（778.3万平方米）和重庆（597.0万平方米）合计占比超72%；昆明（185.9万平方米）和贵阳（120.0万平方米）为第二梯队。
• 城市空置率：“边缘城市高位-省会中枢稳健”特征，核心城市空置率维持在10%左右，边缘城市相对偏高。
• 城市新增量：2025年一季度新增10.8万平方米，呈现“脉冲式”波动特征，云南和重庆为主要增量来源。
• 有效租金与空置率走势：西南区域租金延续下行周期，四川市场展现较强抗周期性，重庆市场价格敏感型特征明显。

核心城市分析

• 成都：普洛斯领跑存量市场（20.25%），平均有效租金20.10元/平方米/月，近五成仓库租金高于均值，空置率8.30%。
• 重庆：普洛斯领跑存量市场（19.32%），平均有效租金16.42元/平方米/月，超四成仓库租金高于均值，空置率10.38%。
• 贵阳：京东产发领跑存量市场（27.30%），平均有效租金18.13元/平方米/月，超三成仓库租金高于均值，空置率6.91%。
• 昆明：万纬和普洛斯合占超五成存量，平均有效租金19.23元/平方米/月，超四成仓库租金高于均值，空置率11.88%。

供给与需求分析

• 供给分析：
  • 预计2025-2026年新增约189.4万平方米，四川占比超51%，主要来自省会城市。
  • 成渝两地工矿仓储用地供应减少，云贵两省用地供应有一定增长。
  • 2025年第一季度仓储用地交易65宗，总成交面积1916.4亩，平均交易价格28.12万元/亩，云贵两地仓储业用地占比超半数。
• 需求分析：
  • 西南区域货运量稳定增长，电商产业快速发展，高标仓储需求持续提升。
  • 四川实物型网络零售额5年增长近90%，农产品电商需求推动仓储市场向高标准、专业化方向升级。
  • 价格敏感型的高标仓需求凸显，租户价格导向将越来越明显。

市场观点总结

• 政策观点：宏观政策聚焦物流降本增效，推动行业数字化转型。
• 市场观点：西南区域市场规模相对较小，租金整体下行，四川市场抗周期性强，核心城市空置率低，边缘城市压力高；未来1-2年新增供给约190万平方米，高度集中于省会城市。
• 趋势观点：成渝地区工矿仓储用地供应缩减，云贵两省用地供应增长；四川和贵州货运量增长，电商快速发展，驱动仓储市场向高标准、专业化方向升级。